樓市調(diào)控分化 熱點(diǎn)城市收緊

雖然不斷有二線熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，但并未出現(xiàn)市場(chǎng)當(dāng)初所預(yù)測(cè)的那樣，熱點(diǎn)城市悉數(shù)收緊調(diào)控。不過(guò)專家表示，雖然當(dāng)前市場(chǎng)整體仍舊面臨去庫(kù)存壓力，但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)，調(diào)控收緊預(yù)期并未減弱。

部分城市調(diào)控收緊

又有一個(gè)熱點(diǎn)二線城市收緊了樓市調(diào)控。

近日，廈門(mén)連放“七招”全面收緊調(diào)控。根據(jù)廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，將從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策、土地供后監(jiān)管、商品房預(yù)售監(jiān)管、保障性住房和公租房建設(shè)等方面采取一系列有效措施，促進(jìn)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

其中，對(duì)市場(chǎng)影響最大也是最為直接的措施是信貸政策。根據(jù)廈門(mén)發(fā)布“限貸”新政，自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)于名下有一套房但未結(jié)清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而對(duì)有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。

另外，廈門(mén)對(duì)公積金貸款政策也作出調(diào)整。宣布首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次及以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。

而在此前，已有部分二線城市出臺(tái)了一系列政策收緊調(diào)控。如蘇州、南京均出臺(tái)了預(yù)售證“限價(jià)令”和土地拍賣“熔斷令”，武漢下調(diào)公積金貸款額度，合肥先是禁止變相漲價(jià)，而后更是在6月21日率先出臺(tái)了差別化信貸政策。

縱觀上述城市，房?jī)r(jià)大漲是調(diào)控收緊的主要誘因。以廈門(mén)為例，根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年6月，廈門(mén)商品住宅成交均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，僅次于深圳、上海和北京，排在第四位。此外，據(jù)最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2016年6月廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.7%，排名第二，而在5月份更是以5.5%環(huán)比漲幅，在70城中高居第一。此外，截止到6月底，合肥、南京同比漲幅超過(guò)30%，超過(guò)北京和廣州兩大一線城市。

年中樓市出現(xiàn)異動(dòng)

局部市場(chǎng)的過(guò)熱，并不能代表樓市整體向好。三四線城市庫(kù)存壓力仍然很大，同時(shí)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)在6月底出現(xiàn)異動(dòng)，這使得樓市前景出現(xiàn)了一絲隱憂。

雖然一線城市及部分二線城市目前并無(wú)去庫(kù)存壓力，但庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”三四線城市，局面并未得到明顯改善。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，在6月份，監(jiān)測(cè)的包括徐州、寧德、蕪湖、惠州等在內(nèi)的19個(gè)三四線代表城市商品住宅累計(jì)存銷比為17.88個(gè)月。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年半的努力，目前仍未脫離供大于求的的境地，意味著去庫(kù)存壓力并未得到有效緩解。

有業(yè)內(nèi)分析指出，隨著傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，未來(lái)兩到三個(gè)月內(nèi)，樓市庫(kù)存壓力可能會(huì)上升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月以來(lái)，市場(chǎng)成交狀況出現(xiàn)明顯下滑跡象，如在7月的第二周（7月4日至10日），包括北京、上海、南京、廈門(mén)等27個(gè)受監(jiān)測(cè)的城市，成交量環(huán)比下滑32%，第三周（7月11日至17日）成交狀況略有反彈，環(huán)比增幅僅6%。而來(lái)自同策咨詢的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市6月底庫(kù)存環(huán)比上揚(yáng)6%。

而從宏觀走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入6月份，包括需求和供應(yīng)方面，同比增幅均出現(xiàn)不同程度的收窄現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，銷售面積和銷售額的增幅出現(xiàn)收窄現(xiàn)象，2016年1～6月，全國(guó)商品房銷售面積為64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，增幅較1～5月收窄5.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為48682億元，同比增長(zhǎng)42.1%，較1～5月收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)。

在供應(yīng)方面，兩個(gè)非常關(guān)鍵的指標(biāo)即新房開(kāi)工面積和全國(guó)房屋施工面積也出現(xiàn)回落。2016年1～6月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為77537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，增幅較1～5月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積達(dá)67.0億平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，增幅較1～5月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控收緊會(huì)否蔓延

面對(duì)這種情況，未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多熱點(diǎn)城市選擇跟進(jìn)并收緊調(diào)控？

從來(lái)自政府部門(mén)的表態(tài)來(lái)看，并未松口樓市調(diào)控。近日，國(guó)家發(fā)改委就宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會(huì)，新聞發(fā)言人趙辰昕介紹，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

調(diào)控收緊在今年下半年會(huì)延續(xù)下去。中房指數(shù)研究院有關(guān)人士分析指出，下半年，地方政府更加注重差異化，因城施策也將更加具體細(xì)化，若一線及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，將有進(jìn)一步措施出臺(tái)以期穩(wěn)定樓市，如加大供應(yīng)。

而市場(chǎng)專家表示，雖然今年上半年并未出現(xiàn)大面積調(diào)控收緊現(xiàn)象，但這并非表明收緊調(diào)控步伐就此停下。易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱坦陳，盡管上半年調(diào)控效果不及預(yù)期，但市場(chǎng)慣性和政策調(diào)控之間從來(lái)都是漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)，每一次真的都是“狼來(lái)了”，每一次市場(chǎng)參與者也都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待。

哪些城市可能性最大？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策收緊是大概率，主要可能會(huì)有10個(gè)城市收緊，比如說(shuō)鄭州、武漢、福州、天津等城市。此類城市主要為二線城市。但收緊也會(huì)考慮房企的感受，對(duì)于房企后續(xù)的經(jīng)營(yíng)策略和投資策略也會(huì)是政府部門(mén)愿意聽(tīng)取的內(nèi)容。而記者也注意到，這些城市房?jī)r(jià)漲幅靠前、存銷比已經(jīng)低于10個(gè)月的合理水平，同時(shí)土地市場(chǎng)過(guò)熱且地王現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)出現(xiàn)明顯過(guò)熱現(xiàn)象。

會(huì)采取哪些調(diào)控手段？專家表示主要來(lái)自兩個(gè)方面。丁祖昱分析指出，一方面放開(kāi)供應(yīng)側(cè)，如調(diào)用未來(lái)土地供應(yīng)指標(biāo)，短時(shí)間內(nèi)增加土地供應(yīng)；再如加大保障性住房供應(yīng)，增加廉租住房的覆蓋面；三如調(diào)整土地規(guī)劃指標(biāo)，增加中小套型，改善供需矛盾等等。另一方面則是收緊需求側(cè)，這方面政策手段更多，首先就是提升首付比例，從目前各大城市的首付執(zhí)行情況來(lái)看，二套房首付比例多數(shù)在4成以下，仍有較大的提升空間，其他調(diào)控政策還有提高二套房貸款利率、降低公積金貸款額度、降低還貸收入比、暫停契稅優(yōu)惠政策等等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。