樓市調(diào)控分化 熱點城市收緊

雖然不斷有二線熱點城市出臺調(diào)控政策，但并未出現(xiàn)市場當初所預測的那樣，熱點城市悉數(shù)收緊調(diào)控。不過專家表示，雖然當前市場整體仍舊面臨去庫存壓力，但對于房價上漲過快的熱點二線城市來說，調(diào)控收緊預期并未減弱。

部分城市調(diào)控收緊

又有一個熱點二線城市收緊了樓市調(diào)控。

近日，廈門連放“七招”全面收緊調(diào)控。根據(jù)廈門市國土房產(chǎn)局官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，將從居住用地供應、住房貸款政策、土地供后監(jiān)管、商品房預售監(jiān)管、保障性住房和公租房建設等方面采取一系列有效措施，促進廈門房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

其中，對市場影響最大也是最為直接的措施是信貸政策。根據(jù)廈門發(fā)布“限貸”新政，自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對于名下有一套房但未結(jié)清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而對有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。

另外，廈門對公積金貸款政策也作出調(diào)整。宣布首次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次及以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。

而在此前，已有部分二線城市出臺了一系列政策收緊調(diào)控。如蘇州、南京均出臺了預售證“限價令”和土地拍賣“熔斷令”，武漢下調(diào)公積金貸款額度，合肥先是禁止變相漲價，而后更是在6月21日率先出臺了差別化信貸政策。

縱觀上述城市，房價大漲是調(diào)控收緊的主要誘因。以廈門為例，根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年6月，廈門商品住宅成交均價為2.8萬元/平方米，僅次于深圳、上海和北京，排在第四位。此外，據(jù)最新發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)顯示，2016年6月廈門房價環(huán)比上漲4.7%，排名第二，而在5月份更是以5.5%環(huán)比漲幅，在70城中高居第一。此外，截止到6月底，合肥、南京同比漲幅超過30%，超過北京和廣州兩大一線城市。

年中樓市出現(xiàn)異動

局部市場的過熱，并不能代表樓市整體向好。三四線城市庫存壓力仍然很大，同時市場各項數(shù)據(jù)在6月底出現(xiàn)異動，這使得樓市前景出現(xiàn)了一絲隱憂。

雖然一線城市及部分二線城市目前并無去庫存壓力，但庫存“重災區(qū)”三四線城市，局面并未得到明顯改善。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，在6月份，監(jiān)測的包括徐州、寧德、蕪湖、惠州等在內(nèi)的19個三四線代表城市商品住宅累計存銷比為17.88個月。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過長達一年半的努力，目前仍未脫離供大于求的的境地，意味著去庫存壓力并未得到有效緩解。

有業(yè)內(nèi)分析指出，隨著傳統(tǒng)淡季的到來，未來兩到三個月內(nèi)，樓市庫存壓力可能會上升。據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，進入7月以來，市場成交狀況出現(xiàn)明顯下滑跡象，如在7月的第二周（7月4日至10日），包括北京、上海、南京、廈門等27個受監(jiān)測的城市，成交量環(huán)比下滑32%，第三周（7月11日至17日）成交狀況略有反彈，環(huán)比增幅僅6%。而來自同策咨詢的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三四線城市6月底庫存環(huán)比上揚6%。

而從宏觀走勢來看，進入6月份，包括需求和供應方面，同比增幅均出現(xiàn)不同程度的收窄現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，銷售面積和銷售額的增幅出現(xiàn)收窄現(xiàn)象，2016年1～6月，全國商品房銷售面積為64302萬平方米，同比增長27.9%，增幅較1～5月收窄5.3個百分點；銷售額為48682億元，同比增長42.1%，較1～5月收窄8.6個百分點。

在供應方面，兩個非常關鍵的指標即新房開工面積和全國房屋施工面積也出現(xiàn)回落。2016年1～6月全國房屋新開工面積為77537萬平方米，同比增長14.9%，增幅較1～5月收窄3.4個百分點。全國房屋施工面積達67.0億平方米，同比增長5.0%，增幅較1～5月收窄0.6個百分點。

調(diào)控收緊會否蔓延

面對這種情況，未來會不會有更多熱點城市選擇跟進并收緊調(diào)控？

從來自政府部門的表態(tài)來看，并未松口樓市調(diào)控。近日，國家發(fā)改委就宏觀經(jīng)濟運行情況舉行發(fā)布會，新聞發(fā)言人趙辰昕介紹，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。

調(diào)控收緊在今年下半年會延續(xù)下去。中房指數(shù)研究院有關人士分析指出，下半年，地方政府更加注重差異化，因城施策也將更加具體細化，若一線及熱點二線城市房價持續(xù)過快上漲，將有進一步措施出臺以期穩(wěn)定樓市，如加大供應。

而市場專家表示，雖然今年上半年并未出現(xiàn)大面積調(diào)控收緊現(xiàn)象，但這并非表明收緊調(diào)控步伐就此停下。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱坦陳，盡管上半年調(diào)控效果不及預期，但市場慣性和政策調(diào)控之間從來都是漫長的拉鋸戰(zhàn)，每一次真的都是“狼來了”，每一次市場參與者也都應當認真對待。

哪些城市可能性最大？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策收緊是大概率，主要可能會有10個城市收緊，比如說鄭州、武漢、福州、天津等城市。此類城市主要為二線城市。但收緊也會考慮房企的感受，對于房企后續(xù)的經(jīng)營策略和投資策略也會是政府部門愿意聽取的內(nèi)容。而記者也注意到，這些城市房價漲幅靠前、存銷比已經(jīng)低于10個月的合理水平，同時土地市場過熱且地王現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)出現(xiàn)明顯過熱現(xiàn)象。

會采取哪些調(diào)控手段？專家表示主要來自兩個方面。丁祖昱分析指出，一方面放開供應側(cè)，如調(diào)用未來土地供應指標，短時間內(nèi)增加土地供應；再如加大保障性住房供應，增加廉租住房的覆蓋面；三如調(diào)整土地規(guī)劃指標，增加中小套型，改善供需矛盾等等。另一方面則是收緊需求側(cè)，這方面政策手段更多，首先就是提升首付比例，從目前各大城市的首付執(zhí)行情況來看，二套房首付比例多數(shù)在4成以下，仍有較大的提升空間，其他調(diào)控政策還有提高二套房貸款利率、降低公積金貸款額度、降低還貸收入比、暫停契稅優(yōu)惠政策等等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。