調(diào)控分化：熱點(diǎn)城市房貸將陸續(xù)收緊

在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯分化。房?jī)r(jià)上漲較快的城市都出現(xiàn)了約束性政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。預(yù)計(jì)未來政策的主要特征是去金融杠桿，但房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的可能性不大。

各個(gè)城市調(diào)控政策開始逐漸踐行“一城一策”方式。

6月21日下午，合肥市土地管理委員會(huì)2016年第五次主任（擴(kuò)大）會(huì)議召開，會(huì)上流傳出來的《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（呈審稿）》中關(guān)于貸款有明確指示，合肥或?qū)?zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分購(gòu)買商品房的首付比為40%。

另據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，工商銀行對(duì)部分城市收緊商用房貸款，一些城市個(gè)人商用房貸款最低首付比例由50%提高到70%。

一些熱點(diǎn)城市收緊情況下，庫(kù)存高的城市卻在適度放松調(diào)控政策。6月21日，成都市政府發(fā)布樓市新政“51條”，目標(biāo)仍是“去庫(kù)存”，核心原則是“管控增量、消化存量、提升質(zhì)量、因地施策”。這是綜合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)各類政策的集大成“新政”，51條細(xì)則中有重申、有細(xì)化、有新規(guī)、有目標(biāo)，也是近年來成都推出最詳細(xì)的一份房地產(chǎn)發(fā)展指導(dǎo)意見。

其中在房貸方面，五大城區(qū)和高新區(qū)首付比例為25%，其他區(qū)域可再下浮5%；五大城區(qū)和高新區(qū)二套房首付比例為35%，其他區(qū)域可再下浮5%。

調(diào)控政策的變化與房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)正相關(guān)。

以合肥為例，5月份該市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)5.1%，同比漲幅23.3%，是全國(guó)漲幅最領(lǐng)先的城市之一，從市場(chǎng)走勢(shì)看，去化周期僅2個(gè)月左右。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在過去一年多時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，包括部分一二線城市及一二線輻射區(qū)等庫(kù)存較低的區(qū)域，在此影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。

張大偉表示，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市都出現(xiàn)了約束性政策，包括上海深圳的升級(jí)限購(gòu)及部分城市的信貸收緊。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。

隨著房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加，預(yù)計(jì)未來政策的主要特征是去金融杠桿，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調(diào)整的可能性不大。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于周邊熱點(diǎn)城市類似武漢、鄭州等，后續(xù)也最有可能成為信貸政策收緊的城市，因?yàn)楫?dāng)?shù)厥袌?chǎng)基本面與合肥市場(chǎng)非常相似。但部分市場(chǎng)交易比較活躍的城市，如成都、重慶等，近期來看依然是以去庫(kù)存為主要導(dǎo)向，還不會(huì)有政策收緊的可能。其他區(qū)域市場(chǎng)類似天津、濟(jì)南、福州、廈門等后續(xù)也有可能會(huì)收緊政策，因?yàn)榇祟惓鞘蟹績(jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)過于明顯，市場(chǎng)若不管制，那么價(jià)格上漲的壓力會(huì)繼續(xù)增加。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，住房按揭貸款政策的松緊，對(duì)去庫(kù)存、調(diào)房?jī)r(jià)等都有顯著影響。目前包括蘇州、南京、合肥、廈門等城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，因此從穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的角度看，后續(xù)相關(guān)按揭貸款政策或有主動(dòng)調(diào)整的可能，表現(xiàn)為提高首付比例、提高房貸利率等細(xì)分內(nèi)容。另外，部分首付或月供壓力較大的城市，后續(xù)需要密切關(guān)注相關(guān)購(gòu)房者的還貸狀況。尤其是在月供壓力較大的情況下，相應(yīng)的消費(fèi)水平等容易被抑制，房貸違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)也容易增加。

易居智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)30城首套房的貸款利率為4.51%，為基準(zhǔn)利率4.9%的9.2折。據(jù)該機(jī)構(gòu)測(cè)算，以居民家庭購(gòu)置100平方米/套的住房為例。2016年5月份，全國(guó)30個(gè)大中城市新建商品住宅的購(gòu)置過程中，基于等額本息、30年共360個(gè)月的還款方式計(jì)算，月供額為5381元。對(duì)這30個(gè)城市做橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，月供額最大的城市為深圳，為20128元。而貴陽的月供額最小，為2472元。月供規(guī)模的大小，既和房?jī)r(jià)的大小有關(guān)，也和不同城市不同的按揭貸款政策有關(guān)。

按照月供壓力，熱點(diǎn)城市排名分別為深圳、北京、南京、杭州等。

對(duì)比房?jī)r(jià)狀況，2016年5月份，全國(guó)30個(gè)大中城市新建商品住宅成交均價(jià)為14220元/平方米。具體到城市，深圳房?jī)r(jià)最高，為57234元/平方米；而貴陽房?jī)r(jià)最低，為5895元/平方米。這30個(gè)城市中，房?jī)r(jià)超過2萬元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、廈門和南京。而房?jī)r(jià)低于7000元/平方米的城市包括貴陽、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、蘭州、徐州、西安和沈陽。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。