安澤資本吳亮： 樓市高杠桿并非金融危機罪魁

雖然房利美、房地美兩大房地產(chǎn)金融機構一度成為金融危機的導火索，但最大原因實則在于信用風險，由于對借款人的資格審核較松，導致很多資質不夠的次級貸款進入房貸市場，才加劇了風險。

全球化進程加速和資本監(jiān)管的放松，使資本全球配置成為大趨勢。近年來，國內(nèi)資金投資海外的規(guī)模日益增加，其中，歐美國家不動產(chǎn)成為資金配置的首選。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2011年-2014年，中國資本投資海外商業(yè)物業(yè)（不包括開發(fā)項目及個人住宅投資）的年復合增長率高達72%，規(guī)模占亞洲海外投資超過四分之一。

近期，美元升值預期增強，美國經(jīng)濟復蘇勢頭樂觀，使得“后金融危機”時代的美國樓市具有一些新特征。私募股權基金安澤資本合伙人、總經(jīng)理吳亮在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示，雖然房利美、房地美兩大房地產(chǎn)金融機構一度成為金融危機的導火索，但高杠桿并非問題的根本所在。

他還認為，美國樓市的復蘇，是與宏觀經(jīng)濟復蘇同步的，這和國內(nèi)樓市有著明顯區(qū)別。從資產(chǎn)管理的角度來看，中國資金海外配置資產(chǎn)的趨勢還將持續(xù)。

選擇和回報

《21世紀》：近年來中國資本投資海外的規(guī)模不斷加大，主要有哪些原因？

吳亮：最近幾年，中國經(jīng)濟處在變革期，經(jīng)濟增速放緩，市場投資的回報率在下降，風險卻越來越高。也就是說，投資的回報率和安全性不相匹配。從資本逐利的角度，就要選擇新的投資區(qū)域。另外還有匯率因素，美元升值、人民幣貶值的趨勢，促使投資者和商人把人民幣資產(chǎn)換成美元資產(chǎn)。這其中，不動產(chǎn)是中國資本的主要目標。

《21世紀》：從投資主體和區(qū)域上看，中國資本投資海外不動產(chǎn)有哪些特征？

吳亮：中國資本的投資區(qū)域主要是歐洲和美國兩大市場，另外澳大利亞也有一小部分。尤其是美國，政治穩(wěn)定、法律體系完善、經(jīng)濟總量大，很受投資者歡迎。中國資本大規(guī)模投資海外是從2008年金融危機后開始的，從投資主體上看，最初是私募資本、中小型開發(fā)商、高凈值人群。近兩年保險資金開始加入，成為一股重要力量。

但不同類型的投資主體，選擇標的又有區(qū)別。險資追求長期穩(wěn)定的回報，一般選擇固定資產(chǎn)像寫字樓，租金的年度凈回報在5%-6%。其他幾類投資主體主要選擇不動產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)投資的風險大、回報也高，通常在15%以上。

《21世紀》：相比國內(nèi)，15%的水平好像并不太具有競爭力，為什么投資者仍然選擇海外投資？

吳亮：一兩年前，中國資本剛進入時對美國的回報預期非常高，要求達到20%-30%。但美國是成熟的市場，投資回報率比較穩(wěn)定，不會太高。有些開發(fā)商決定自己操盤。但因為開發(fā)模式、法律規(guī)定等不熟悉，又交了很多學費?，F(xiàn)在投資者基本形成了共識：分散風險比追求投資回報更重要；盡量尋找當?shù)氐暮献骰锇椤?/p>

《21世紀》：美國市場對于中國資本的態(tài)度如何？

吳亮：兩極化。一部分非常歡迎。這個很容易理解，擁抱資本是大家普遍的心態(tài)。還有一部分持保留態(tài)度，這其中有些跟中國企業(yè)合作過。有家與中國大開發(fā)商合作過的美國大開發(fā)商曾經(jīng)跟我說，以后不確定會不會再和中國資本合作，因為之前發(fā)生過摩擦沖突。

美國的不動產(chǎn)開發(fā)模式都是輕資產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商往往只占10%股權，但要求有管理的權利，因為他們要給銀行提供擔保，承擔較大風險。但因為中國習慣了“股權＝話語權”的方式。因此類似沖突在合作中經(jīng)常出現(xiàn)。

樓市的“中美差異”

《21世紀》：現(xiàn)階段美國房地產(chǎn)市場走勢如何？

吳亮：整體市場在恢復之中，但局部市場中有些恢復得非常好，比如東部的紐約、波士頓地區(qū)，西部的加州、硅谷、南加州；有些區(qū)域的房價已經(jīng)超過金融危機前的高點。但從全國來看，有些地區(qū)還沒有恢復到2008年的水平。

《21世紀》：回頭看2008年的金融危機，房地美、房利美兩大機構的兌付危機往往被視為導火索。有觀點認為，房地產(chǎn)其實也“綁架”了美國的經(jīng)濟和金融體系，你如何看待？

吳亮：雖然兩大機構的杠桿率偏高，但并不是造成危機的根本原因。最大原因在于信用風險，由于對借款人的資格審核較松，導致很多資質不夠的次級貸款進入房貸市場，才加劇了風險。今天的房利美和房地美，對信用評級的要求比當時要高得多，但整體杠桿率跟當時差不多，都是70%-80%的水平。

美國在2008年之后的變化在于，進入科技革新的時代。這種創(chuàng)新又造成了就業(yè)的增長，并推動經(jīng)濟處于穩(wěn)定復蘇階段。房地產(chǎn)市場的恢復是同步進行的，所以整體比較健康。

《21世紀》：金融危機后，對美國房地產(chǎn)的投資策略有什么變化？

吳亮：如果做住宅，我會更加關注租賃市場。因為租賃市場是較為成熟和穩(wěn)健的業(yè)態(tài)，一旦經(jīng)濟下行，銷售類產(chǎn)品可能賣不出去，但租賃產(chǎn)品還能產(chǎn)生現(xiàn)金流。但租賃類產(chǎn)品的投資回報周期較長，這需要根據(jù)投資者的要求來選擇。

《21世紀》：如何看待當下的中國房地產(chǎn)市場？

吳亮：要看具體市場。一線城市的吸引力很大，資本出于安全的角度來投入，房價下跌的可能性較小。但就整體市場而言，中國房地產(chǎn)的泡沫還是比較明顯，因為房價收入比有些過高。另外，中國居民將房地產(chǎn)作為配置資產(chǎn)的主要方面，也可能會吹大泡沫。

《21世紀》：你認為中國資本投資海外的趨勢會延續(xù)多久？

吳亮：未來兩三年，還會有很強的投資需求。這要看中國經(jīng)濟變革到什么程度，如果經(jīng)濟能夠很快穩(wěn)定下來，中國資本的向海外投資勢頭可能會放緩。但長期來看，在全球化時代，投資者不可避免地要做海外資產(chǎn)配置，所以規(guī)模會越來越大。從現(xiàn)行的資本配置結構來看，保險資金、私募基金都會加大在海外的資產(chǎn)配置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。