二線樓市瘋狂超出市場(chǎng)預(yù)期 南京出房?jī)r(jià)限漲令

二線樓市瘋狂超出市場(chǎng)預(yù)期南京限漲二線發(fā)燒樓市調(diào)控潮發(fā)酵

一線樓市的火熱需求傳向二線城市還沒過多久，調(diào)控措施也傳導(dǎo)到了二線城市。南京近日出臺(tái)了新房銷售價(jià)格的“限漲令”，引發(fā)南京調(diào)控可能會(huì)在二線城市擴(kuò)散的熱議。

分析師表示，如果廈門、合肥、惠州、東莞等熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)保持快速上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，這些城市出臺(tái)調(diào)控政策的可能性也將加大。實(shí)際上，一線土地成本過高、三四線仍忙著去庫(kù)存，游走于一線和三四線之間的投資者和開發(fā)商，都把目光投向了二線城市。這是二線房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)今年持續(xù)升溫的重要原因。

“二線樓市的火熱，似乎已經(jīng)超出了市場(chǎng)普遍預(yù)期，有過熱之嫌。不去去火，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒表示。

二線熱度遠(yuǎn)超一線

因房?jī)r(jià)漲幅過猛，南京祭出了調(diào)控利器——房?jī)r(jià)“限漲令”。

南京市宣布，主城六個(gè)區(qū)以及江寧、浦口的新建商品房，申報(bào)均價(jià)在2萬元/平方米以下的，每年漲幅不得超過12%；在2萬-3萬元/平方米區(qū)間內(nèi)的新房，漲幅不得高于10%；3萬元/平方米以上的項(xiàng)目，年漲幅則不宜高于8%。

雖然南京市政府近日出臺(tái)的“限漲令”讓市場(chǎng)有些意外，有房企還認(rèn)為限制價(jià)格上漲有過度干預(yù)市場(chǎng)之嫌。然而分析師認(rèn)為，以南京為代表的強(qiáng)二線樓市的確有些過熱，有必要去一去虛火。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的3月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，南京3月份房?jī)r(jià)較去年同期上漲17.8%，比北京17.6%的同比漲幅還要高。

發(fā)高燒的二線城市，并非只有南京一個(gè)。仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蘇州、南京、杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市僅高端住宅的成交均價(jià)比去年四季度分別上漲了17%、4.4%和6.1%；同比漲幅則高達(dá)32.9%、10.2%和9.6%。

“一線城市出臺(tái)調(diào)控措施后，漲幅明顯收窄。與此同時(shí)，二線樓市的升溫速度已經(jīng)超過了一線。”周志鋒表示。

在周志鋒看來，雖然一線城市房?jī)r(jià)仍在上揚(yáng)，價(jià)格漲幅已經(jīng)收窄。然而部分二線樓市的升溫速度，已經(jīng)快于一線。受益于一線城市的需求外溢效應(yīng)和價(jià)格相對(duì)優(yōu)勢(shì)，再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)吸納能力和經(jīng)濟(jì)體量，因此在一線城市受限后，這些二線城市成為接棒的熱點(diǎn)城市。

“像杭州、惠州、東莞等房?jī)r(jià)漲幅加快的城市，被調(diào)控的可能性正在加大。房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，某種程度上意味著投資甚至投機(jī)需求的入市。當(dāng)起到活躍市場(chǎng)的作用后，這部分需求一定會(huì)受到地方政府部門不同程度的限制。”一位不愿具名的分析師說。

虛火燒到土地市場(chǎng)

二線城市房?jī)r(jià)快速飆升，很快傳導(dǎo)到了這些城市的土地市場(chǎng)。

3月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居全國(guó)之冠，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲13個(gè)月的廈門，土地市場(chǎng)也相當(dāng)瘋狂。今日廈門出讓的首幅商住地塊，成為今年廈門的雙料地王。

經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)超過250個(gè)回合的激烈較量，廈門4月22日出讓的位于同安區(qū)的這幅土地，最終被保利以54.26億元的價(jià)格奪得，成為今年廈門的總價(jià)地王。該地塊近2.6萬元/平方米的樓板價(jià)不但遠(yuǎn)超過周邊在售二手房?jī)r(jià)格，還刷新了廈門島外的單價(jià)紀(jì)錄，成為廈門今年名副其實(shí)的雙料地王。

在分析師看來，廈門近日出現(xiàn)雙料地王并不奇怪，多個(gè)二線城市將會(huì)不斷涌現(xiàn)一大批新的地王。“今年凡是新房和二手房交易活躍的二線城市，都成為開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)。用不了多長(zhǎng)時(shí)間，這些城市的土地價(jià)格很快就會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。”克而瑞研究部首席分析師林波表示。

“合肥市瑤海區(qū)將推出的3宗純住宅用地，已經(jīng)吸引了招商、華潤(rùn)、融僑等房企，業(yè)界預(yù)計(jì)將產(chǎn)生新的地王。”上述人士說。

就在一個(gè)月前，合肥的總價(jià)地王紀(jì)錄剛剛被打破。3月底合肥的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，文一集團(tuán)擊敗保利，以近77億元的總價(jià)奪得合肥濱湖區(qū)一幅土地，成為合肥的總價(jià)地王。此前合肥總價(jià)地王是金隅嘉業(yè)去年9月以45.5億拍得的蜀山地王，而該土地的溢價(jià)率達(dá)到驚人的400%，其土地價(jià)格的瘋狂飆升，即使是合肥當(dāng)?shù)氐姆科笠泊蠛艨床欢?/p>

被房企熱捧的南京、蘇州，土地市場(chǎng)也熱得發(fā)燙。近日南京再推7宗地塊，起始總價(jià)達(dá)123億元，其中位于建鄴區(qū)河西南部的3幅土地還沒有拍賣，在業(yè)界看來已注定成為新的地王。在4月初蘇州的土地拍賣會(huì)上，超過40家房企競(jìng)拍13幅土地，總成交金額超過250億元，平均溢價(jià)率高達(dá)203%。

周志鋒認(rèn)為，一線房?jī)r(jià)、土地價(jià)格過高，三四線仍未回暖，開發(fā)商能投的只有強(qiáng)二線城市。由于短期內(nèi)投資密集度過大，因此造成土地成本也快速上揚(yáng)。“然而土地瘋狂的時(shí)候，這些城市的市場(chǎng)未來是否真的能消化，還很難說。尤其是單價(jià)地王的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)相當(dāng)大。”周志鋒在接受記者采訪時(shí)說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。