上海三地塊溢價率均超100%

[象嶼集團以21.5億元競得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價126.25%，成交樓板價22625元/平方米。此前南橋最貴的一幅宅地樓板價19179元/平方米。]

[格力地產(chǎn)、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%。]

[各家開發(fā)商對于松江土地開發(fā)就持有不同觀點，有的認為售價6萬元/平方米很容易實現(xiàn)，另外一家開發(fā)商就認為這個價格至少需要3年才能實現(xiàn)。]

雖然一線城市樓市成交有所降溫，但是房企拿地的熱情依然高漲。

5月11日，上海3·25新政后的首場土地拍賣會上，包括碧桂園、金地、旭輝、融創(chuàng)、龍湖、綠地等超過30家房企對上海的4幅經(jīng)營性用地進行爭奪，其中3幅為純宅地，1幅為商業(yè)用地。

考慮到上海此前的樓市調(diào)控，曾有業(yè)內(nèi)預(yù)測土地市場或出現(xiàn)降溫。但是本次的土地拍賣有3個純住宅地塊溢價率均超過100%。

《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中了解到，很多參與本次土地拍賣的房企在今年都有在上海拿地的任務(wù)，因此也“不惜成本”。

從第一塊土地開始拍賣后，現(xiàn)場氣氛就十分激烈，房企舉牌不斷。象嶼集團以21.5億元競得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價126.25%，成交樓板價22625元/平方米。此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，總價38億，樓板價19179元/平方米。

“以樓板價推算未來成本價至少在3.5萬元/平方米。而目前調(diào)整剛開始，未來1年左右市場是否能走出調(diào)整有很大不確定性，因此該價格略微偏高。”中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者。

土地拍賣會最激烈的是松江泗涇的雙子地塊。格力地產(chǎn)、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價分別為37675元/平方米、38291元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域單價新高。

雖然拍到土地的房企表示看好未來的市場，但也有不少開發(fā)商表示質(zhì)疑。

一家參與土地拍賣的開發(fā)商營銷總監(jiān)認為，這個土地拍賣價格完全沒有產(chǎn)品邏輯，大家都在對賭房地產(chǎn)的明天。

雖然業(yè)內(nèi)對于目前土地市場瘋狂表示擔憂，但是這并不妨礙房企大手筆拿地。除了一線城市，二線城市也被房企寄予厚望。

《第一財經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在剛過去的4月份，合肥、廈門、南京、蘇州四個城市土地拍賣平均溢價率均超過100%。合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區(qū)、肥西縣，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%，由上海泰康房地產(chǎn)競得。蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。

上海鏈家市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國300個城市土地市場共成交建筑用地面積4537萬平方米，環(huán)比下降8.7%，但同比仍上升11.3%；出讓金總計1416億元，環(huán)比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，目前土地市場高溢價成交頻繁。

《第一財經(jīng)日報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，在過去一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中國樓市出現(xiàn)了很大的分化，其中一二線城市房價不斷上漲，而大部分三四線城市則陷入滯銷。對于房企而言，大部分都選擇回歸一二線城市開發(fā)，它們的核心戰(zhàn)略城市都是中國的一線城市和核心二線城市，競爭也基本一致。

同時，很多房企也面臨無奈的拿地情況。由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素之一就是土地，土地儲備一直是衡量一個房企的發(fā)展因素。“即便是要虧本，我們也不得不拿地，那么大一個公司，沒有項目開發(fā)難道要解散嗎?大家到最后就是熬，誰熬到最后就勝利了。”一位房企高管曾告訴記者。

此前，有房地產(chǎn)開發(fā)商因為錯過了拿地“黃金期”而在某些城市發(fā)展不利。比如在南京，之前龍湖地產(chǎn)一直希望進入擴張，但是由于過于保守而未能有所突破，而正榮地產(chǎn)在南京因為之前拿地果斷，后來迅速發(fā)展成為當?shù)佚堫^。

對于房企而言，更多的是在博弈未來市場的好壞。在一個地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論群里，各家開發(fā)商對于松江土地開發(fā)就持有不同觀點，有的認為售價6萬元/平方米很容易實現(xiàn)，另外一家開發(fā)商就認為這個價格至少需要3年才能實現(xiàn)。

克而瑞分析師楊科偉指出，2015年一、二線重點城市成交面積同比增速接近三成，遠快于全國7%的增速，考慮到日前的政策基調(diào)，在一、二線熱點城市將會有一系列地方收緊房地產(chǎn)政策，而目前地價、房價上漲較快的熱點城市將首當其沖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。