上海三地塊溢價(jià)率均超100%

[象嶼集團(tuán)以21.5億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價(jià)126.25%，成交樓板價(jià)22625元/平方米。此前南橋最貴的一幅宅地樓板價(jià)19179元/平方米。]

[格力地產(chǎn)、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號(hào)地塊和12-01號(hào)地塊，溢價(jià)率分別為109.04%、111.62%。]

[各家開發(fā)商對(duì)于松江土地開發(fā)就持有不同觀點(diǎn)，有的認(rèn)為售價(jià)6萬元/平方米很容易實(shí)現(xiàn)，另外一家開發(fā)商就認(rèn)為這個(gè)價(jià)格至少需要3年才能實(shí)現(xiàn)。]

雖然一線城市樓市成交有所降溫，但是房企拿地的熱情依然高漲。

5月11日，上海3·25新政后的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，包括碧桂園、金地、旭輝、融創(chuàng)、龍湖、綠地等超過30家房企對(duì)上海的4幅經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行爭(zhēng)奪，其中3幅為純宅地，1幅為商業(yè)用地。

考慮到上海此前的樓市調(diào)控，曾有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)或出現(xiàn)降溫。但是本次的土地拍賣有3個(gè)純住宅地塊溢價(jià)率均超過100%。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，很多參與本次土地拍賣的房企在今年都有在上海拿地的任務(wù)，因此也“不惜成本”。

從第一塊土地開始拍賣后，現(xiàn)場(chǎng)氣氛就十分激烈，房企舉牌不斷。象嶼集團(tuán)以21.5億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價(jià)126.25%，成交樓板價(jià)22625元/平方米。此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團(tuán)取得的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，總價(jià)38億，樓板價(jià)19179元/平方米。

“以樓板價(jià)推算未來成本價(jià)至少在3.5萬元/平方米。而目前調(diào)整剛開始，未來1年左右市場(chǎng)是否能走出調(diào)整有很大不確定性，因此該價(jià)格略微偏高。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者。

土地拍賣會(huì)最激烈的是松江泗涇的雙子地塊。格力地產(chǎn)、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號(hào)地塊和12-01號(hào)地塊，溢價(jià)率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價(jià)分別為37675元/平方米、38291元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域單價(jià)新高。

雖然拍到土地的房企表示看好未來的市場(chǎng)，但也有不少開發(fā)商表示質(zhì)疑。

一家參與土地拍賣的開發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，這個(gè)土地拍賣價(jià)格完全沒有產(chǎn)品邏輯，大家都在對(duì)賭房地產(chǎn)的明天。

雖然業(yè)內(nèi)對(duì)于目前土地市場(chǎng)瘋狂表示擔(dān)憂，但是這并不妨礙房企大手筆拿地。除了一線城市，二線城市也被房企寄予厚望。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在剛過去的4月份，合肥、廈門、南京、蘇州四個(gè)城市土地拍賣平均溢價(jià)率均超過100%。合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價(jià)土地主要集中在瑤海區(qū)、肥西縣，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價(jià)率高達(dá)380.95%，由上海泰康房地產(chǎn)競(jìng)得。蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價(jià)率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價(jià)率高達(dá)318.86%。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價(jià)率超過160%。

上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)共成交建筑用地面積4537萬平方米，環(huán)比下降8.7%，但同比仍上升11.3%；出讓金總計(jì)1416億元，環(huán)比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，目前土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交頻繁。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，在過去一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中國(guó)樓市出現(xiàn)了很大的分化，其中一二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，而大部分三四線城市則陷入滯銷。對(duì)于房企而言，大部分都選擇回歸一二線城市開發(fā)，它們的核心戰(zhàn)略城市都是中國(guó)的一線城市和核心二線城市，競(jìng)爭(zhēng)也基本一致。

同時(shí)，很多房企也面臨無奈的拿地情況。由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素之一就是土地，土地儲(chǔ)備一直是衡量一個(gè)房企的發(fā)展因素。“即便是要虧本，我們也不得不拿地，那么大一個(gè)公司，沒有項(xiàng)目開發(fā)難道要解散嗎?大家到最后就是熬，誰熬到最后就勝利了。”一位房企高管曾告訴記者。

此前，有房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)殄e(cuò)過了拿地“黃金期”而在某些城市發(fā)展不利。比如在南京，之前龍湖地產(chǎn)一直希望進(jìn)入擴(kuò)張，但是由于過于保守而未能有所突破，而正榮地產(chǎn)在南京因?yàn)橹澳玫毓麛?，后來迅速發(fā)展成為當(dāng)?shù)佚堫^。

對(duì)于房企而言，更多的是在博弈未來市場(chǎng)的好壞。在一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論群里，各家開發(fā)商對(duì)于松江土地開發(fā)就持有不同觀點(diǎn)，有的認(rèn)為售價(jià)6萬元/平方米很容易實(shí)現(xiàn)，另外一家開發(fā)商就認(rèn)為這個(gè)價(jià)格至少需要3年才能實(shí)現(xiàn)。

克而瑞分析師楊科偉指出，2015年一、二線重點(diǎn)城市成交面積同比增速接近三成，遠(yuǎn)快于全國(guó)7%的增速，考慮到日前的政策基調(diào)，在一、二線熱點(diǎn)城市將會(huì)有一系列地方收緊房地產(chǎn)政策，而目前地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市將首當(dāng)其沖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。