溢價(jià)率達(dá)25%！北京集中供地以來(lái)首宗溢價(jià)率破15%地塊出爐

自2021年以來(lái)，北京首宗溢價(jià)率突破15%的地塊3日出爐。

7月3日，北京土拍市場(chǎng)迎來(lái)三宗地塊拍賣(mài)，分別為東城區(qū)金魚(yú)池二期0101公建混合住宅用地、大興新城西片區(qū)0003等地塊和昌平土城新村0002等地塊，三宗地塊起始出讓總價(jià)為44.02億元。

其中，東城金魚(yú)池、大興新城地塊采用“限地價(jià)+搖號(hào)（交高標(biāo)）”方式出讓?zhuān)脸切麓宓貕K采用“限地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房面積+搖號(hào)（交高標(biāo)）”方式出讓。最終，3宗宅地全部成交，攬金約44.695億元，有1宗觸頂搖號(hào)，剩余2宗以底價(jià)成交。

本次出讓活動(dòng)中最受關(guān)注的，為東城區(qū)金魚(yú)池F2公建混合地塊，因其是東城區(qū)時(shí)隔8年后推出的住宅用地，而上一宗東城區(qū)出讓住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。

從地塊規(guī)模和性質(zhì)來(lái)看，東城區(qū)金魚(yú)池地塊起拍價(jià)2.7億元，設(shè)置上限價(jià)格3.375億元，建筑規(guī)模僅5550平方米，其中住宅面積1700平方米，自持公建3850平方米，控高18米，是近年來(lái)北京三環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)的迷你型地塊。

為實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，該地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也根據(jù)不同溢價(jià)率實(shí)行階梯定價(jià)方式。其中溢價(jià)率15%以下的指導(dǎo)價(jià)為13.9萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率15％-20％的指導(dǎo)價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率20％以上的指導(dǎo)價(jià)為15.1萬(wàn)元/平方米。

“從地理位置上來(lái)說(shuō)，該地塊位于二環(huán)內(nèi)，可謂寸土寸金。天壇公園北側(cè)緊鄰兩廣路，附近有地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴竞?號(hào)線珠市口站，南側(cè)是九年一貫制的北京第十一中學(xué)，學(xué)區(qū)屬性較強(qiáng)。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示。

該地塊也吸引了佳源投資、東營(yíng)亞通置業(yè)、河北鑫界3家房企報(bào)名，歷經(jīng)線上5輪及線下31輪報(bào)價(jià)后，觸達(dá)3.375億元地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，該地塊由河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司搖號(hào)競(jìng)得，成交樓面價(jià)60811元/平方米，溢價(jià)率25%，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)15.1萬(wàn)/平方米。

張凱介紹，從溢價(jià)率來(lái)看，此次金魚(yú)池地塊突破了15%溢價(jià)率上限，達(dá)到最高25%，這也是北京自2021年第二批次集中供地以來(lái)，首宗溢價(jià)率突破15%限制的地塊。

據(jù)了解，去年以來(lái)各地陸續(xù)取消土地限價(jià)、恢復(fù)價(jià)高者得規(guī)則，但北京土拍依舊未取消限價(jià)，不過(guò)部分地塊已經(jīng)提高了溢價(jià)率。

“放松優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)上限乃至取消土地限價(jià)等，將帶動(dòng)土地溢價(jià)率的提升，有利于提振土地市場(chǎng)情緒，拉高整體土拍熱度。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪稱(chēng)。

而7月3日北京另外拍賣(mài)的2宗地塊，均以底價(jià)成交。

其中，大興新城地塊起始價(jià)21.46億元，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米，占地面積約6.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬(wàn)平方米。該地塊最終由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和北京大興發(fā)展集地開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體以21.46億元底價(jià)拿下，樓面價(jià)17956元/平方米。

而昌平土城新村0002等地塊起始價(jià)19.86億元，建筑規(guī)模約15.55萬(wàn)平方米，最終由北京城建以底價(jià)獲得，期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米。

“從北京今日土拍不難看出，在當(dāng)前市場(chǎng)分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)縮圈現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時(shí)低總價(jià)、低門(mén)檻也能夠?yàn)楦嘀行∑髽I(yè)提供入場(chǎng)機(jī)會(huì)，激發(fā)市場(chǎng)主體活力。”張凱稱(chēng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年7月3日，北京共成交22宗涉宅用地，成交金額達(dá)777.1億元。

多位分析師告訴記者，北京未來(lái)根據(jù)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整限價(jià)政策或是大方向。預(yù)計(jì)北京后續(xù)提高溢價(jià)的地塊數(shù)量可能會(huì)有所增多，但一線城市作為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓艙石，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)具有重要作用，因此北京全面取消限價(jià)可能性較低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。