上海郊區(qū)土地拍賣(mài)瘋狂:多因素致房企分化

不少人認(rèn)為，今年一線城市的土地供給都會(huì)嚴(yán)重不足，大家都在等著，所以土拍時(shí)一旦有幾家心態(tài)不好就會(huì)拍出天價(jià)。

在電游世界里，饑餓游戲不是互相殘殺就是勝者為王?，F(xiàn)實(shí)卻沒(méi)那么簡(jiǎn)單，以5月11日，上海一天四場(chǎng)瘋狂的土地拍賣(mài)結(jié)果來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在釋放多個(gè)信號(hào)。

原本分布于上海郊環(huán)區(qū)域的三幅住宅用地，最終由象嶼地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、融創(chuàng)競(jìng)得。由于30多家房企參與競(jìng)標(biāo)，三幅地拍出了天價(jià)，溢價(jià)率全部超過(guò)100%。其中奉賢區(qū)南橋新城的地塊樓板價(jià)2.2萬(wàn)元／平方米，接近在售的商品房?jī)r(jià)，松江區(qū)泗涇兩幅宅地樓板價(jià)分別為3.7萬(wàn)元／平方米、3.8萬(wàn)元／平方米，均超過(guò)附近在售商品房價(jià)格。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了多名參與5月11日土拍的房企相關(guān)人士，不少人認(rèn)為，今年一線城市的土地供給都會(huì)嚴(yán)重不足，大家都在等著，所以土拍的時(shí)候一旦有幾家心態(tài)不好就會(huì)拍出天價(jià)。

旭輝控股執(zhí)行董事兼總裁林峰指出，二線城市地價(jià)暴漲與一線城市土地供應(yīng)不足關(guān)系不大，而是因?yàn)槎€城市房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)地價(jià)的暴漲，地價(jià)漲幅又帶來(lái)房?jī)r(jià)的新一輪漲幅。但這從一個(gè)側(cè)面反映出房企土地儲(chǔ)備的需求。

企業(yè)拿地需求不同

什么樣的房企在瘋狂買(mǎi)地？從5月11日成交的三幅宅地可見(jiàn)，買(mǎi)家象嶼地產(chǎn)、格力地產(chǎn)與融創(chuàng)，肯定是在上海沒(méi)有那么多地，需要補(bǔ)貨的。

就在今年年初，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾指出，現(xiàn)在買(mǎi)地進(jìn)入一線城市風(fēng)險(xiǎn)很大。但僅僅4個(gè)月后，融創(chuàng)一舉拿下的上海松江泗涇宅地，樓板價(jià)38291元/平米，溢價(jià)率112%，刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。孫宏斌曾表示今年一線城市不拿地了，但是今年在上海收購(gòu)的浦東浦江鎮(zhèn)地塊，成本高達(dá)6.7萬(wàn)元／平方米，加上稅成本要達(dá)到7萬(wàn)元／平方米左右，現(xiàn)在又拿了一塊3.8萬(wàn)元／平方米的地。

事實(shí)上，融創(chuàng)近期一直在尋求拿地機(jī)會(huì)。2015年底，融創(chuàng)以樓面價(jià)1.7萬(wàn)/平米的單價(jià)拿下政務(wù)區(qū)一宗地，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)單價(jià)最高紀(jì)錄。近期孫宏斌還考察過(guò)石家莊的土地市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，這主要還是出于融創(chuàng)對(duì)明年在上海市場(chǎng)的供應(yīng)量的土地補(bǔ)充需求。一方面，融創(chuàng)在上海市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)做得不錯(cuò)，比如截至今年四月底，融創(chuàng)上海區(qū)域公司宣布，其上海區(qū)域銷(xiāo)售已經(jīng)突破百億，累計(jì)交付面積逾320萬(wàn)平方米。

格力地產(chǎn)、其全資子公司格力房產(chǎn)和上海弘翌投資合伙企業(yè)組成的聯(lián)合體，曾經(jīng)在2014年12月以30.64億元的總價(jià)競(jìng)投獲得上海浦東、前灘兩個(gè)居住地塊，此后在上海土地市場(chǎng)一直沒(méi)有任何進(jìn)帳，因此不排除該公司為了補(bǔ)倉(cāng)而不惜以高溢價(jià)率搶地。

據(jù)了解，格力地產(chǎn)在2014年底首次進(jìn)入上海拿地，但是此后在拿地上并沒(méi)有太多舉措，并且今年尚未有土地入賬。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦透露，從深耕一個(gè)城市的角度，不少房企有必要進(jìn)行“補(bǔ)倉(cāng)”。從該房企銷(xiāo)售的一些項(xiàng)目來(lái)看，多集中在三、四線。如果未來(lái)在一線城市有項(xiàng)目入市，將是不錯(cuò)的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

上海中原市場(chǎng)研究中心資深研究經(jīng)理龔敏指出，3·25新政后市場(chǎng)交易迅速降溫，但土地市場(chǎng)熱度不減，顯示房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)豪賭的心態(tài)。

多因素致房企分化

業(yè)內(nèi)人士分析指出，決定一個(gè)公司拿地的因素有很多，比如房企開(kāi)發(fā)能力，房企對(duì)項(xiàng)目判斷的投資回報(bào)率等；此外房企本身的土地儲(chǔ)備不同也是考慮因素之一。比如2015年，綠地在上?？山娣e量最多，而該公司此前已經(jīng)在較低價(jià)格區(qū)間進(jìn)行了較多土地儲(chǔ)備，張玉良在日前某論壇對(duì)于后市看法也較謹(jǐn)慎。

正榮地產(chǎn)控股談銘恒指出，從公司的戰(zhàn)略布局來(lái)看，不會(huì)再拿地王，并且拿地時(shí)候有嚴(yán)格的投資測(cè)算，比如地價(jià)占周邊在售商品房售價(jià)比超過(guò)100％，則增長(zhǎng)率超過(guò)投資標(biāo)準(zhǔn)，就不會(huì)出手。

與正榮的投資測(cè)算類(lèi)似，大多數(shù)房企認(rèn)為5月11日上海郊環(huán)的土地成交價(jià)格有點(diǎn)偏高。他們認(rèn)為，短期來(lái)看如果這兩幅地拿完馬上開(kāi)發(fā)，壓力會(huì)比較大，盈利能力風(fēng)險(xiǎn)較大。同時(shí)也不排除有房企看好市場(chǎng)升值潛力，以及補(bǔ)倉(cāng)需要。“現(xiàn)在地價(jià)不是很正常，不用急，踩點(diǎn)不準(zhǔn)對(duì)后期投資還是有負(fù)面影響。”談銘恒指出。

旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰指出，5月11日成交的樓板價(jià)，比周邊在售價(jià)格還要貴，板塊房?jī)r(jià)將會(huì)有上漲壓力。他認(rèn)為，這是因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)對(duì)后市判斷不一樣，加上樓市溫度到土地市場(chǎng)有一個(gè)傳遞周期。房企要避免在高位拿地。

另一方面，值得關(guān)注的是，大房企土地儲(chǔ)備漸趨保守，例如2014年萬(wàn)科在千億房企當(dāng)中新增土地儲(chǔ)備最少，全年新增土地儲(chǔ)備建筑面積僅591萬(wàn)平方米；2015年增長(zhǎng)較多，新增建筑面積2201萬(wàn)平方米，落后于碧桂園，但拿地總價(jià)落后于華潤(rùn)置地與保利地產(chǎn)。

權(quán)威人士暗示宏觀趨勢(shì)

上述業(yè)內(nèi)人士指出，各地的房?jī)r(jià)近期已經(jīng)顯示疲態(tài)，交易量下滑比較厲害。以上海為例，上海4月份一手房成交97.2萬(wàn)平方米，均價(jià)32636元/平方米，環(huán)比分別下跌56%、1.9%。

近期人民日?qǐng)?bào)刊發(fā)權(quán)威人士談話，備受房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。權(quán)威人士指出，宏觀經(jīng)濟(jì)層面，擴(kuò)張型貨幣政策會(huì)進(jìn)一步保守，不會(huì)再釋放更多的量出來(lái)。另外漲幅過(guò)快的城市有下調(diào)壓力，需要微調(diào)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，近期一些城市交易量下調(diào)，價(jià)格基本上回穩(wěn)。實(shí)際上有很多獲利回吐的盤(pán)，因此后續(xù)價(jià)格如果面臨調(diào)整，由于二線城市比一線城市供給量更大，因此預(yù)計(jì)一線城市地價(jià)不容易降下來(lái)，二手房的房?jī)r(jià)沒(méi)有漲那么多，交易量也在下調(diào)，這是需要關(guān)注的。

另外，交易量是房?jī)r(jià)上漲的核心因素，特別是二線城市，支撐不了那么大的漲幅。以房企角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目表面上看是賺了12億，但有可能是別的項(xiàng)目虧了。因此，業(yè)內(nèi)人士更不看好蘇州的房?jī)r(jià)，能夠持續(xù)漲這么久、幅度這么大。

某房企華東區(qū)域投資總監(jiān)指出，目前無(wú)論是房企還是買(mǎi)房者的投資泡沫已經(jīng)很明顯。比如今年3月，安徽文一集團(tuán)以70多億元拿下合肥地王，但實(shí)際上合肥的房?jī)r(jià)下調(diào)壓力已經(jīng)存在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。