超2200億元房地產(chǎn)信托今年待兌付

信托公司可關(guān)注企業(yè)輕資產(chǎn)運營機會，二季度到期規(guī)模610億元，為今年峰值。

《證券日報》記者根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預計2016年到期的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品共計1004只，規(guī)?？傆?224.13億元，平均預期收益率9.7%，較2015年到期房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均預期年化收益率高出0.21個百分點。

與2015年相比，今年到期規(guī)模減少了6%，其中二季度為最高峰，到期規(guī)模為610億元。

業(yè)內(nèi)人士認為，在房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力累積、房企低成本融資渠道拓寬、前期風險項目暴露的影響下，預計新發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的數(shù)量不會有明顯增長。信托公司可以在原有債權(quán)融資模式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新股權(quán)投資或者“股權(quán)+債權(quán)”的形式，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運營中蘊藏的需求和機會，為房產(chǎn)證券化和類REITS提供可能。

今年兌付規(guī)模同比減少6%

隨著前些年發(fā)行的房地產(chǎn)信托項目陸續(xù)到期，加之市場低迷，自去年以來多只房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了兌付風險，如匯源6號房地產(chǎn)信托，由于所投“石家莊卓達碧水馨園住宅項目”銷售進度出現(xiàn)問題延期；長城財富9號大連金生山海云天項目逾期；安徽中杭項目和黃氏控股路橋建筑裝飾城二期最終以保本微利方式解決；受佳兆業(yè)影響的愛建信托和中融信托兩款產(chǎn)品在佳兆業(yè)債務(wù)重組后危機解除。

用益工作室報告認為，預計房地產(chǎn)信托風險會在2015年后階段時有顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)信托項目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計劃引入資產(chǎn)管理公司進行接盤，“控風險、保兌付”成為焦點話題。

而2016年房地產(chǎn)信托的兌付風險，業(yè)內(nèi)人士表示，在去庫存壓力面前，預計仍會不時有房地產(chǎn)信托風險暴露的個例發(fā)生。

《證券日報》記者根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預計2016年到期的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品共計1004個，較2015年同期增加18.26%；但到期規(guī)模2224.13億元比2015年減少約6%；平均預期收益率9.7%，較2015年到期房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均收益率高出0.21個百分點。

其中，2016年一季度到期規(guī)模605.70億元；二季度到期規(guī)模610.63億元；三季度到期規(guī)模527.98億元；四季度到期規(guī)模427.82億元。2016年上半年信托業(yè)兌付壓力相對較大，但隨著存量規(guī)模的走低，以及信托公司對風險把控的意識和能力增強，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險有望得到逐步釋放。

與此同時，由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)等固收類信托發(fā)行量下降，記者在百度信托吧里面注意到，原來偏多的銷售貼慢慢變成了求購貼。諸多投資者表示，在股市震蕩，P2P跑路，以及銀行理財利息一降再降的情況下，對比起來，信托產(chǎn)品的性價比還算不錯。

“給工商企業(yè)融資的產(chǎn)品我們對行業(yè)不太了解，所以不敢投。如果是地產(chǎn)信托，還能了解下所在城市經(jīng)濟圈，地產(chǎn)商資金實力及聲譽，抵押物是否充足，比較放心。”一位上海投資者的百萬信托資金即將到期收回，但還沒能找到心儀的一線城市大地產(chǎn)商信托項目作為下一輪投資計劃。

去庫存下的地產(chǎn)信托創(chuàng)新

一直以來，房地產(chǎn)信托都是信托資金投向的中堅力量，但去年以來隨著地產(chǎn)市場的調(diào)整和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的陣痛，這一情況出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年各季度，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比均超過10%，進入2015年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域投向資金占比持續(xù)走低。2015年三季度信托行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)資金信托余額12876億元，占比僅8.96%。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，房地產(chǎn)投向資金信托占比減少主要受以下三點因素影響：一是房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力大，行業(yè)新增投資規(guī)模走低，由此產(chǎn)生的融資需求下降；二是低成本融資渠道擴寬，資金雄厚的地產(chǎn)商可通過債券、股票等方式獲得資金，通過信托融資的意愿下降；三是此前暴露的諸多房地產(chǎn)風險項目和經(jīng)濟下行的預期讓信托公司對待房地產(chǎn)項目的態(tài)度更為審慎。

百瑞信托博士后科研工作站分析稱，2016年，房地產(chǎn)類信托、基礎(chǔ)設(shè)施類信托業(yè)務(wù)仍然是信托行業(yè)的主要目標市場。

百瑞博研站馬琳博士認為，信托公司可以嘗試在慎重選擇交易對手、項目區(qū)位的前提下，采用真正的股權(quán)投資或者“股權(quán)+債權(quán)”的形式開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。同時，通過設(shè)立房地產(chǎn)并購基金或房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)整合優(yōu)化資源配置，以此拓展房地產(chǎn)信托的深度和廣度，有望成為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的升級版。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。