22家房企去年銷售1.1萬(wàn)億 平均同比漲23.2%

截至1月14日，據(jù)中原地產(chǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，22家房企2015年合計(jì)銷售11477億元，平均同比上漲23.2%，其中同比漲幅超過(guò)50%的有4個(gè)，低于30%的則有13家企業(yè)。

“大部分企業(yè)完成了年度銷售任務(wù)”，有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市重點(diǎn)布局的房企，盤面相對(duì)健康，庫(kù)存管理可控。尤其在深圳市場(chǎng)，借助于房?jī)r(jià)飛漲，深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元，同比上漲116%。

不過(guò)，部分押寶三、四線城市的房企日子則不見(jiàn)得好過(guò)，僅地價(jià)就在走下坡路，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)有很大影響，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的同時(shí)，回款緩慢，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流造成重壓。

正如一位房企高層所示，“表面上業(yè)績(jī)似乎不錯(cuò)，但是市場(chǎng)壓力并不小，高端項(xiàng)目利潤(rùn)雖高，但競(jìng)爭(zhēng)激烈，中低端產(chǎn)品線則受到城市布局市場(chǎng)存量制約，這些因素對(duì)企業(yè)去年的經(jīng)營(yíng)模式造成了很大沖擊”。

銷售業(yè)績(jī)飄紅

從年度銷售業(yè)績(jī)具體完成情況來(lái)看，有9家房企銷售業(yè)績(jī)同比上漲超過(guò)30%，包括深圳控股、恒大、首開(kāi)股份等房企，而多數(shù)房企銷售額同比增長(zhǎng)率在30%以下。另外，恒大、中海、碧桂園銷售額超過(guò)1000億元，恒大更是跨進(jìn)了2000億元陣營(yíng)。

值得一提的是，富力前8個(gè)月完成銷售額291億元，同比下滑12%。在2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉表示，鑒于近期內(nèi)地股市波動(dòng)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，把2015年合約銷售目標(biāo)略作調(diào)整，由600億元稍降至約550億元或與去年持平。但面對(duì)同樣的外部環(huán)境，中海地產(chǎn)卻在中期業(yè)績(jī)會(huì)上宣布上調(diào)今年的銷售目標(biāo)——它們將全年合約銷售目標(biāo)由1680億港元上調(diào)到1800億港元（約合1483億元人民幣），最終則完成了1530億元的銷售額，這與富力地產(chǎn)最終完成544億元銷售業(yè)績(jī)形成了鮮明對(duì)比。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市分化現(xiàn)象致使企業(yè)銷售任務(wù)完成率分化也異常明顯。以深圳控股為例，今年深圳房?jī)r(jià)率先回暖并大幅上漲，在深圳擁有銷售物業(yè)的開(kāi)發(fā)商為集團(tuán)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例較大，而反觀在三、四線城市下重注的房企甚至出現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)同比下滑現(xiàn)象。

不過(guò)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)政策的全面寬松，市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，與去年連續(xù)下跌的銷售均價(jià)相比，20家標(biāo)桿房企的銷售均價(jià)從今年4月份起，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。富力也曾表示，一線城市項(xiàng)目的售價(jià)明顯恢復(fù)，北京、天津和廣州多個(gè)大型項(xiàng)目的平均售價(jià)均達(dá)到或超過(guò)去年的水平。

重視庫(kù)存管理

實(shí)際上，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，借助于一線城市房?jī)r(jià)的快速回升，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)得到拉動(dòng)。鑒于此，房企在一線城市的推盤意愿更強(qiáng)，庫(kù)存管理和釋放節(jié)奏合理，這也將成為房企是否能完成年度任務(wù)的重要支撐。

以龍湖地產(chǎn)為例，2015年全年，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，超額完成全年目標(biāo)，同比增長(zhǎng)11.2%，合同銷售面積則為424.3萬(wàn)平方米。銷售回款率依舊維持90%以上高位。具體來(lái)看，2015年全年，龍湖在全國(guó)23個(gè)城市實(shí)現(xiàn)銷售，分區(qū)域看，西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南以及華中區(qū)域銷售金額占全年銷售額比例分別為27.9%、25.7%、36.5%、8.9%及1.0%，其中，長(zhǎng)三角及華南區(qū)域占比提升，令集團(tuán)的全國(guó)化布局進(jìn)一步均衡。

有接近龍湖地產(chǎn)人士向本報(bào)記者透露，如果對(duì)這種表現(xiàn)追根溯源，實(shí)際龍湖早已統(tǒng)一思想，將庫(kù)存累積視為“癌癥”，著力去庫(kù)存減負(fù)擔(dān)：在集團(tuán)層面，強(qiáng)化供銷存管理，上線存貨管理系統(tǒng)。地區(qū)項(xiàng)目層面，不斷調(diào)研仍購(gòu)買、觀望客戶、入住業(yè)主需求，精準(zhǔn)提升物業(yè)、園林等配套服務(wù)，通過(guò)產(chǎn)品增值激活銷量。龍湖把它稱之為“庫(kù)存綻放”。

事實(shí)上，在行業(yè)內(nèi)，龍湖是最早重視庫(kù)存管理的房企之一。2011年，龍湖就提出“把存貨當(dāng)癌癥看待”的口號(hào)。次年年中，龍湖壓縮開(kāi)工量，數(shù)量達(dá)300萬(wàn)平方米。之后數(shù)年市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但龍湖一直保持穩(wěn)定供貨量，銷售額也平穩(wěn)有升。

搜索龍湖2013年底、2014年底、2015年中的存貨變化，數(shù)字分別為110億元、103億元、105億元，整體保持穩(wěn)定，其中卻包含著新房源轉(zhuǎn)成存貨，老庫(kù)存不斷去化的良性過(guò)程。而龍湖亦堅(jiān)決執(zhí)行去庫(kù)存戰(zhàn)略，存貨管理系統(tǒng)可線上查閱項(xiàng)目貨齡，對(duì)貨齡較長(zhǎng)的強(qiáng)壓力現(xiàn)房清晰管控，預(yù)警提示。

“越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視庫(kù)存管理，產(chǎn)品線研究。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)不太注重客戶需求的局面正在改變，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的重要指標(biāo)。尤其對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)降低存貨和控制資產(chǎn)規(guī)模才能達(dá)到加快周轉(zhuǎn)率的目的。而在一般的企業(yè)中，存貨分滯銷和新增兩種，而銷售許可證拿到一年之后仍未銷售的就屬于滯銷存貨，甚至有些企業(yè)要求中低端產(chǎn)品線的項(xiàng)目要3年內(nèi)必須清盤。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。