房企物業(yè)再現(xiàn)分拆上市潮 資本化運(yùn)營(yíng)難題待解

繼花樣年集團(tuán)旗下物業(yè)公司彩生活成功在香港分拆上市后，越來(lái)越多的房企開(kāi)始加快其分拆物業(yè)進(jìn)入資本的腳步。

12月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，旗下間接全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家物業(yè)已向全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）遞交掛牌申請(qǐng)。而就在12月21日，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“綠城物業(yè)”）在香港交易及結(jié)算所有限公司（下稱(chēng)“港交所”）發(fā)布上市招股書(shū)。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，目前包括彩生活、中海物業(yè)、中奧到家三家物業(yè)公司已經(jīng)成功登陸港交所，包括開(kāi)元物業(yè)、丹田股份、東光股份、華仁物業(yè)在內(nèi)的7家公司成功掛牌新三板，而此前，包括萬(wàn)科、碧桂園、富力地產(chǎn)等在內(nèi)的知名房地產(chǎn)企業(yè)均曾表達(dá)計(jì)劃分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市的想法。

彩生活樣本促物業(yè)上市潮

在彩生活以及中海物業(yè)成功上市之時(shí)，其他大型房企也已著手分拆物業(yè)管理平臺(tái)，一陣房企拆分物管上市潮或?qū)⑾破稹?/p>

作為內(nèi)地首個(gè)獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，“彩生活”因其輕資產(chǎn)模式在港掛牌兩周最高漲幅超過(guò)30%，其市值甚至反超母公司花樣年控股。去年上半年，彩生活總營(yíng)收為2.78億元，毛利率達(dá)73.9%。

這與業(yè)內(nèi)對(duì)于物業(yè)“低值行當(dāng)”的看法大異，傳統(tǒng)觀(guān)念中，由于人力成本的上漲以及來(lái)自政府方面對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)的限制，物業(yè)行業(yè)曾一度面臨虧損，而開(kāi)發(fā)商也不得不將其作為后勤部門(mén)給予補(bǔ)貼。

此外，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)的估值，已經(jīng)從某種程度上說(shuō)明了市場(chǎng)更看好物業(yè)企業(yè)發(fā)展空間。以同屬一個(gè)集團(tuán)的花樣年和物業(yè)上市公司彩生活2015年中報(bào)為例，花樣年控股營(yíng)業(yè)收入36.29億港元，凈利潤(rùn)8.46億港元，而彩生活的營(yíng)收只有2.78億港元，歸屬于公司的凈利潤(rùn)7757萬(wàn)港元。

雖然彩生活營(yíng)收和利潤(rùn)不足花樣年的10%，但去年8月份花樣年控股的市值只有52.4億港元，而彩生活市值有58.7億港元，后者估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。估值的高低能直接影響企業(yè)的融資額度。

在此影響下，多家房企均計(jì)劃將旗下物業(yè)管理公司分拆上市，意圖在新興的物業(yè)市場(chǎng)分得一杯羹。

此前，萬(wàn)科宣布其物業(yè)管理集團(tuán)已成立獨(dú)立事業(yè)部，并擬定了發(fā)展規(guī)劃：向萬(wàn)科以外的社區(qū)擴(kuò)張，并謀求上市。而另一家房企碧桂園也已在其財(cái)報(bào)中也明確表示要將物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)視為未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計(jì)劃中，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，也是品牌房企構(gòu)建大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。

“大型房企分拆物業(yè)公司單獨(dú)上市主要出于幾方面考慮，一是擴(kuò)大房企融資規(guī)模；二是推動(dòng)傳統(tǒng)物業(yè)公司改革，促進(jìn)輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張，提高盈利點(diǎn)。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉如是說(shuō)。

但面對(duì)這個(gè)尚待開(kāi)墾的藍(lán)海市場(chǎng)，物業(yè)管理公司又將如何進(jìn)行資本化運(yùn)營(yíng)，在資本化市場(chǎng)獲得盈利？

自力更生謀發(fā)展

根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元，社區(qū)入口無(wú)疑將成為新的藍(lán)海。

然而，在萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司副總裁朱保全看來(lái)，近年人工成本每年都在以20%左右的速度增長(zhǎng)。物業(yè)公司或是虧損，或是依靠地產(chǎn)公司的“供血”才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

“物業(yè)的確是個(gè)低值行業(yè)”房地產(chǎn)和金融資深評(píng)論人士黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，直到目前為止真正能在物業(yè)上產(chǎn)生回報(bào)利潤(rùn)的幾乎沒(méi)有。

而在韓長(zhǎng)吉看來(lái)，打造O2O社區(qū)將成為未來(lái)物業(yè)公司的主要盈利模式。“物業(yè)公司的盈利主要包括物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，對(duì)于未來(lái)物管公司應(yīng)大規(guī)模擴(kuò)張其物業(yè)商業(yè)品牌，同時(shí)積極探索社區(qū)O2O產(chǎn)業(yè)鏈的新興盈利模式，通過(guò)多個(gè)社區(qū)服務(wù)端口實(shí)現(xiàn)盈利增值。此外，將社區(qū)管理與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，打造智能O2O社區(qū)，實(shí)現(xiàn)物管盈利。”

但實(shí)際上，雖然O2O概念一度被炒得火熱，但業(yè)內(nèi)真正落地的盈利模式并不多。中海物業(yè)在上市文件中重點(diǎn)提及了O2O，但并沒(méi)有太多讓人耳目一新的產(chǎn)品。

此外，O2O平臺(tái)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與管理對(duì)于物業(yè)公司的技術(shù)能力和成本控制有著嚴(yán)格要求，因此可能會(huì)導(dǎo)致管理、運(yùn)營(yíng)以財(cái)務(wù)資源的緊張。

克而瑞的一份報(bào)告認(rèn)為，社區(qū)O2O的未來(lái)前景很大，但目前大部分社區(qū)O2O平臺(tái)的盈利模式都尚不清晰，短期很難產(chǎn)生實(shí)質(zhì)盈利。

房企推崇的O2O概念能否成為物業(yè)盈利救命稻草，仍需拭目以待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。