地產(chǎn)觀察：資本化嘗試催生大地產(chǎn)格局

資本化嘗試催生大地產(chǎn)格局，房企地產(chǎn)金融屬性在加速釋放。

2015年，大規(guī)模保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房企被險(xiǎn)資頻繁舉牌，“資本+地產(chǎn)”加速聯(lián)姻，深度合作為輕資產(chǎn)、多元化轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件。一方面，為房企主動(dòng)利用多元資本、加強(qiáng)資本合作創(chuàng)造條件，如碧桂園、遠(yuǎn)洋、金地等企業(yè)在險(xiǎn)資入主后，逐漸強(qiáng)化與險(xiǎn)資在財(cái)務(wù)、金融、養(yǎng)老、營(yíng)銷、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等層面合作。另一方面，房企積極與險(xiǎn)資逆向合作設(shè)立保險(xiǎn)公司，拓展多元化金融服務(wù)體系。如2015年5月，泰禾集團(tuán)和陽光城聯(lián)手多家企業(yè)設(shè)立海峽人壽保險(xiǎn)，通過設(shè)立保險(xiǎn)公司使企業(yè)在獲得保險(xiǎn)牌照的同時(shí)取得廉價(jià)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

同時(shí)，隨著“大資管時(shí)代”迎來集中發(fā)展期，房企通過搭建金融平臺(tái)、推進(jìn)“資產(chǎn)證券化”等多種方式加速地產(chǎn)金融化嘗試。可以看到的是，房企搭建金融平臺(tái)，通過入股或收購金融機(jī)構(gòu)、成立金融公司、搭建交易平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)金融等路徑搶占“大金融”布局的制高點(diǎn)，如2015年綠地、恒大、泰禾等百億房企紛紛將業(yè)務(wù)領(lǐng)域滲透至金融業(yè)。

此外，房企還積極推進(jìn)“資產(chǎn)證券化”進(jìn)程，并在2015年邁出了重要的兩步：一是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融化（REITs），如萬科聯(lián)合鵬華基金推出國內(nèi)首支公募REITs；二是房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，即MBS，世茂房地產(chǎn)2015年分別聯(lián)合博時(shí)資本、匯添富資本，推出國內(nèi)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目以及購房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

更重要的是，房企高效盤活存量、優(yōu)化資源配置，開啟行業(yè)整合新時(shí)代。2015年，房企加速以重組、兼并方式進(jìn)行資源整合,以較低成本盤活存量，為房企規(guī)模化擴(kuò)張、進(jìn)一步做大做強(qiáng)提供契機(jī)。比如，百億房企積極推進(jìn)內(nèi)部重組，集中優(yōu)勢(shì)資源壯大核心業(yè)務(wù)。中海、招商等百億房企通過資產(chǎn)注入、吸收合并的資產(chǎn)重組已經(jīng)完成，保利、中糧等百億房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組也在進(jìn)一步推進(jìn)中。

另外，不少房企借道存量市場(chǎng)兼并收購以擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。事實(shí)上，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，必然伴隨著行業(yè)兼并。行業(yè)持續(xù)低利率環(huán)境也為大型房企實(shí)施兼并創(chuàng)造條件，而房企兼并完成后，對(duì)資源、財(cái)務(wù)和管理的高效整合也能夠?qū)崿F(xiàn)雙方資源互補(bǔ)，最大化企業(yè)價(jià)值。2015年，萬科、恒大、融創(chuàng)等大型房企紛紛通過股權(quán)收購和項(xiàng)目收購的方式獲取資源，增強(qiáng)企業(yè)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，其中恒大年內(nèi)收并購金額超400億元。

事實(shí)上，面臨生存危機(jī)的中小房企，正是龍頭房企看好的重要標(biāo)的。截至2015年11月26日，北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所共計(jì)48家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，總權(quán)益金額137億元，其中將100%股權(quán)出售的房企有34家，14家房企部分轉(zhuǎn)讓股權(quán)。在北京、上海、天津及武漢產(chǎn)權(quán)交易所，僅11月份新掛牌待售房企股權(quán)貨值就高達(dá)96億元，顯示中小房企的生存壓力并未因市場(chǎng)回暖而緩解。

“未來無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合，都是通過進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達(dá)到企業(yè)雙贏甚至多贏的目標(biāo)。”中城聯(lián)盟商管負(fù)責(zé)人錢凱指出，未來2-5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融化并購將得以延續(xù)，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。