華發(fā)股份先圈地后融資 30天融資過百億

11月30日，華發(fā)股份非公開發(fā)行股票的保薦機構(gòu)國金證券股份有限公司披露稱，華發(fā)股份擬將其中的17億元暫時用于補充公司流動資金，期限為公司董事會批準(zhǔn)之日不超過12個月。

除此之外，僅在最近的11月份，華發(fā)股份還先后公布了5筆融資，合共募集資金117.79億元。頻繁融資背后，正是華發(fā)股份對規(guī)模的極度追求。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2015年年初至今，該公司在珠海、上海、南寧、武漢累計拿地金額達到223億元，創(chuàng)歷史最高水平。

追求規(guī)?；l(fā)展的華發(fā)股份，資金、債務(wù)以及運營數(shù)據(jù)是其不得不面對的三個難題，三者組成的是康莊大道還是懸崖上的鋼索？

30天融資過百億

恰在5天前，華發(fā)股份公布了3筆融資計劃。

11月25日，華發(fā)股份稱將公開發(fā)行2015年第一期公司債券，發(fā)行總規(guī)模30億元。其中，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為20億元，可超額配售不超過10億元，經(jīng)網(wǎng)下向合格投資者進行票面利率詢價后，確定債券票面利率為4.5%。

此外，華發(fā)股份下屬子公司威海華發(fā)還將與橫琴華通金租開展直接融資租賃業(yè)務(wù)，融資金額不超過6億元人民幣，租賃期限不超過5年。

華發(fā)股份另一下屬子公司珠海華煒也表示，將其享有的對下屬子公司上海華泓尚隆12.5億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給申萬宏源。值得一提的是，該債權(quán)標(biāo)的正是華發(fā)股份6月份聯(lián)合華潤以87.95億元拿下的上海大寧地王。該地塊為上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，土地面積8.72萬平方米，用途為居住辦公，容積率2.65。華發(fā)股份拿地時頗經(jīng)一番周折，最終溢價26.87%，樓板價38062元/平方米，成交總價還成功刷新了上海今年的地王紀(jì)錄。

除了將曾經(jīng)大手筆拿下的地王債權(quán)進行出售，為了募集更多的資金，華發(fā)股份還進行了其他手段的融資。

本月初華發(fā)股份獲批非公開發(fā)行A股募集43.12億元。隨后的11月11日，該公司再次公告稱，因經(jīng)營發(fā)展需要，公司擬向上海銀行申請共計27億元委托貸款。其中一筆金額為21億元，期限2年；另一筆金額為6億元，期限1年。僅兩天后（11月13日），華發(fā)股份宣布，再次獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)發(fā)行總額不超過30億元的公司債券。

據(jù)粗略估算，僅在最近的11月份，華發(fā)股份公布了5筆融資，合共募集資金117.79億元。

為此，《中國經(jīng)營報》致電華發(fā)股份投資者關(guān)系部，該部門回應(yīng)稱，公司進行多次的融資主要是出于對營運資金以及調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的目的。“華發(fā)股份目前的負(fù)債率偏高，但和行業(yè)內(nèi)其他房企相比并不算高。而最近一次的非公開發(fā)行股票，擴大公司的股本，充實企業(yè)自有資本金，這對公司的發(fā)展具有正面影響。”

事實上，促使華發(fā)股份如此高頻率融資的原因正是其近2年的大步擴張。而該公司也不諱言稱，近年來隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展與規(guī)模的擴張，公司面臨較大的資金需求，同時公司大量后續(xù)項目的開發(fā)需要強有力的資金支持。此次定增募資意在增加公司資金流入，拓展公司經(jīng)營規(guī)模。

年內(nèi)超200億圈地

而查閱華發(fā)股份的年報發(fā)現(xiàn)，2014年該公司實現(xiàn)年度營業(yè)收入71億元，同比微增1.2%；歸屬母公司的凈利潤6.5億元，同比增長20.1%；每股收益0.79元，同比增長19.7%。截至2015年3月4日，其總市值不過105億元。

業(yè)績整體表現(xiàn)一般、規(guī)模剛過百億的華發(fā)股份，近年擴張速度卻異常迅猛，頻繁在國內(nèi)瘋狂圈地。

2014年，華發(fā)股份總共在廣州、武漢、上海、珠海新增9個項目，分別對應(yīng)權(quán)益土地面積和權(quán)益金額分別高達36.66萬平方米、119億元，拿地投入超過同級別的大型企業(yè)。2015年，華發(fā)股份的擴張腳步更甚。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2015年年初至今，該公司在珠海、上海、南寧、武漢累計拿地金額達到223億元，創(chuàng)歷史最高水平。

其中，今年3月和6月，華發(fā)股份分別以70.52億元、87.95億元競得上海閘北區(qū)2宗地塊，兩塊地累計成交金額158.45億元。而閘北地塊87.95億元的總價刷新了當(dāng)時上海“地王”紀(jì)錄。

拿下上海地王沒幾天（6月30日），華發(fā)再次揮師上海。旗下公司華浩置業(yè)再次以15.8億元和40.05億元，分別競得武漢青島路ABCD地塊和二七沿江商務(wù)區(qū)C地塊。其中，二七沿江商務(wù)區(qū)C地塊溢價率達105.38%，樓面價13388元每平米，也毫無懸念地成為武漢新的單價地王。

對于多番拿地的表現(xiàn)，華發(fā)股份投資者關(guān)系稱：“今年是華發(fā)股份極為關(guān)鍵的一年，今年的所有動作將決定今后華發(fā)股份的走向。”并且，華發(fā)股份還將逐步推進布局的全面升級，在鞏固珠海區(qū)域市場地位的同時，加大廣州、上海、武漢等重點區(qū)域城市的拓展力度，未來還將爭取在北京、深圳兩大城市及二線重點城市有所突破。

時任華發(fā)股份董事長兼總裁的李光寧也曾表示，要用5年時間使華發(fā)集團的總資產(chǎn)達到1500億元以上，主營業(yè)務(wù)收入超過500億元，凈資產(chǎn)達到600億元至800億元，使其綜合實力進入中國企業(yè)500強并位居較佳排位。

這樣的發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，華發(fā)集團及其旗下華發(fā)股份的資產(chǎn)規(guī)模正處于暴增狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2012年底華發(fā)集團的資產(chǎn)規(guī)模為488億元，時至2014年底，其資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)暴增至1200億元。而華發(fā)股份的資產(chǎn)連續(xù)兩年的增速也維持在50%以上，資產(chǎn)總額由2012年底的289.6億元增至2014年底的674.31億元，是2012年底的2.3倍多。而經(jīng)過今年前9個月的擴張之后，該公司最新的資產(chǎn)總額更是大幅增加至834.52億元。

負(fù)債高營收降

這種選擇給華發(fā)股份的資金、債務(wù)和經(jīng)營帶來了更直觀的沖擊。

2011年~2014年末，華發(fā)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.16%、69.80%、76.99%、80.74%。2014年底和2015年一季度，華發(fā)股份凈負(fù)債率更是較去年翻番，達到255.6%、267%的高位。華發(fā)股份及子公司對外擔(dān)?？傤~為302.19億元，占該公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的437.07%，其中為子公司提供的擔(dān)?？傤~為286.46億元。

而最新的三季度報告也顯示，華發(fā)股份有著與自身規(guī)模不匹配的高負(fù)債。負(fù)債合計701.96億元，較去年同期544.45億元上升29%，短期借款110.54億元，較去年57.69億元上升91.58%，長期借款為349.04億元，增幅同樣高達81.00%。

截至2015年9月底，華發(fā)股份的流動性負(fù)債為334.61億元，扣除80.06億元的預(yù)收款項后為254.55億元。這是華發(fā)股份2015年內(nèi)要償還的金額，但華發(fā)股份目前通過經(jīng)營、投資、籌資等渠道獲取的現(xiàn)金只有99.37億元，若銷售收入按照100億元計算，即使不考慮其在建項目的繼續(xù)投入，其資金缺口也高達55億元，占其凈資產(chǎn)的77%。

因為頻繁融資，華發(fā)股份籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額121.83億元，但應(yīng)付融資利息也由去年的6907萬元增加89.73%至1.31億元。

除了不斷加大的資金杠桿外，擴張也使得華發(fā)股份在經(jīng)營管理能力面臨挑戰(zhàn)，其投資回報能力和經(jīng)營效率并沒有相應(yīng)提升。2014年，華發(fā)股份營業(yè)收入增長率為1.2%，營業(yè)利潤下滑3.3%，總資產(chǎn)回報率和凈資產(chǎn)收益率分別僅為1.2%和9.73%。與房地產(chǎn)行業(yè)上市公司超過11%的平均凈資產(chǎn)收益率相比，顯示出其資產(chǎn)投資回報能力的不足。

今年前三季度，該數(shù)據(jù)依然未能改善。期內(nèi)，華發(fā)股份營業(yè)收入34.57億元，較去年同期46.18億元下降25.15%。營業(yè)利潤為1.26億元，較去年同期2.79億元下降121%，凈利潤也一改增長的局面，由去年的2.11億元降至7047萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤2.25億元降至6319萬元。

通常年末是房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算旺季，近年戰(zhàn)略上高歌猛進的華發(fā)打破了自己的節(jié)奏。2015年最后一季度華發(fā)股份帶給投資者的是驚喜或是驚嚇，有待年報披露。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。