以棚改貨幣化推動(dòng)三四線(xiàn)樓市上漲不可持續(xù)

近期，隨著樓市調(diào)控的“漸入佳境”，各主要一二線(xiàn)城市樓市降溫明顯，在新房限價(jià)背景下二手房更能反映一線(xiàn)城市樓市真實(shí)狀況。在北京，統(tǒng)計(jì)顯示，6月二手房成交量?jī)H8918萬(wàn)套，是28個(gè)月以來(lái)的最低值，環(huán)比5月下跌了17.4%，二手房成交均價(jià)環(huán)比5月份同期下滑4.7%，“3·17新政”后的4至5月，北京二手房成交量依次為1.69萬(wàn)套和1.08萬(wàn)套，成交量下滑趨勢(shì)明顯；在上海，5月二手住宅成交1.46萬(wàn)套，環(huán)比下跌5.31%，二手房成交價(jià)環(huán)比下跌1.34%；不僅如此，一線(xiàn)城市周?chē)鸁狳c(diǎn)投資區(qū)域如北京東邊的北三縣樓市降溫也十分明顯。

但與一線(xiàn)樓市形成鮮明對(duì)比的是，三四線(xiàn)城市樓市仍供需兩旺，地價(jià)與房?jī)r(jià)卻仍在上升軌道。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月，全國(guó)單宗地塊金額超過(guò)5億的成交合計(jì)102宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊有71宗，其中有87%的地塊分布在三四線(xiàn)城市。徐州、海口等城市5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲在5%左右。整體看一二三線(xiàn)樓市成交量，一線(xiàn)城市同比下調(diào)幅度達(dá)到了37%，二線(xiàn)城市下調(diào)幅度接近30%，三線(xiàn)城市則上升了28%。

究其原因，一二線(xiàn)城市普遍進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，去年四季度以來(lái)，全國(guó)超55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，其中一二線(xiàn)城市限制較嚴(yán)，三四線(xiàn)城市限制相對(duì)寬松。于是，一二線(xiàn)城市被限制的房地產(chǎn)投資需求紛紛轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市釋放，而且，三四線(xiàn)城市近期正處于棚改的加速階段，隨著越來(lái)越多的城市采取棚改貨幣化安置，短期購(gòu)房需求必然出現(xiàn)集中增加。兩股購(gòu)房需求的結(jié)合短期內(nèi)引起了三四線(xiàn)樓市成交量與房?jī)r(jià)的上漲。

另一方面，對(duì)于廣大房企來(lái)說(shuō)，一二線(xiàn)城市隨著房?jī)r(jià)上漲地價(jià)也隨之上漲，地方政府拍賣(mài)土地時(shí)一般有限價(jià)或自持要求，房企拿地不僅利潤(rùn)被提前鎖定，而且由于資金量占用較大，拿地風(fēng)險(xiǎn)也同比例增加，目前一線(xiàn)城市拿地已基本由單一房企轉(zhuǎn)向眾多房企組成的聯(lián)合體方式，因而房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市也是其必然選擇。

但三四線(xiàn)樓市熱度能維持多久，必須先注意金融去杠桿與樓市庫(kù)存這兩個(gè)重要問(wèn)題。

在金融去杠桿背景下，今年以來(lái)央行基礎(chǔ)貨幣的投放量顯著低于回籠量，同時(shí)，央行加大MPA考核讓市場(chǎng)信用收縮明顯，未來(lái)貨幣乘數(shù)料將出現(xiàn)明顯下降，而在市場(chǎng)上則表現(xiàn)為錢(qián)緊與市場(chǎng)利率的緩慢提升。上海同業(yè)拆借利率SHIBOR不同期限品種今年以來(lái)均大幅上漲，一年期Shibor利率與一年期貸款基礎(chǔ)利率LPR已呈倒掛態(tài)勢(shì)，意味著商業(yè)銀行獲得資金的成本已開(kāi)始高于其放貸收益，商業(yè)銀行惜貸并逐步提高貸款利率是必然。近期一線(xiàn)城市部分商業(yè)銀行已把首套購(gòu)房利率提升至基準(zhǔn)利率1.1倍，二套提升至1.2倍，并且批貸與放款周期明顯延長(zhǎng)，更有部分商業(yè)銀行停止了房貸業(yè)務(wù)。未來(lái)隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息頻率與節(jié)奏的加快，中國(guó)市場(chǎng)利率預(yù)計(jì)仍會(huì)維持在高位，房貸業(yè)務(wù)仍將收緊，這一趨勢(shì)也將很快就會(huì)傳導(dǎo)至三四線(xiàn)城市商業(yè)銀行。當(dāng)前支持房?jī)r(jià)上漲的最重要力量莫過(guò)于居民加杠桿購(gòu)房，三四線(xiàn)銀行房貸的收緊將極大地影響當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房意愿。

從房企角度看，市場(chǎng)錢(qián)緊與利率的上漲勢(shì)必增加其融資成本，Wind數(shù)據(jù)顯示，5月債券市場(chǎng)發(fā)行利率整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，公司債、企業(yè)債、中票、短融平均發(fā)行利率分別為5.26%、6.58%、5.71%，4.90%。萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)房企的標(biāo)桿，4月底竟然也因發(fā)債成本上升而取消了發(fā)債計(jì)劃。按此邏輯推理，資金壓力的提升必然要求房企加快去化速度，未來(lái)三四線(xiàn)房企降價(jià)走量也將逐漸成為主流，近期融創(chuàng)在鄭州已開(kāi)始嘗試此策略加速現(xiàn)金流回收，達(dá)到了良好的效果。

另外，雖然經(jīng)歷了2016年的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，中國(guó)整體樓市庫(kù)存量已有了大幅下降，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，住宅的施工、新開(kāi)工、竣工面積之和仍超過(guò)50億平米，按年均銷(xiāo)售量去庫(kù)存至少需五年以上時(shí)間消化，并且2016年去庫(kù)存實(shí)現(xiàn)的主要是一二線(xiàn)城市的庫(kù)存，大量三四線(xiàn)城市庫(kù)存量下降速度有限。而且，經(jīng)過(guò)此輪去庫(kù)存，居民短期加杠桿比例已接近極限，數(shù)據(jù)顯示，2016年末，住戶(hù)存款余額達(dá)59.77萬(wàn)億人民幣，而住房貸款余額卻高達(dá)26.68萬(wàn)億人民幣。

未來(lái)樓市銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)下降，去庫(kù)存周期也會(huì)提升。鑒于此，住建部日前發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》中就明確要求各地要根據(jù)實(shí)際住房庫(kù)存量決定供地節(jié)奏。因而，從庫(kù)存量角度看，短期需求的提升勢(shì)必會(huì)刺激一部分在施項(xiàng)目提前入市增加供給，需求之旺火預(yù)計(jì)不久后會(huì)被撲滅。

另一個(gè)不能忽視的事實(shí)是，中國(guó)已經(jīng)過(guò)人口紅利的拐點(diǎn)，15—59歲勞動(dòng)年齡人口自2012年就已開(kāi)始下降。近兩年城鎮(zhèn)化率增速有放緩跡象，2016年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)57.35%，雖與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有差距，但短期想要再次快速提升可能性已不大，這點(diǎn)從我國(guó)流動(dòng)人口已開(kāi)始減少也能部分看出。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)流動(dòng)人口2.45億人，比上年末減少171萬(wàn)人。

因此，無(wú)論是從樓市庫(kù)存量角度、還是從市場(chǎng)利率提升導(dǎo)致的投資需求減少和房企融資成本提升角度、或是從城鎮(zhèn)化率放緩角度綜合來(lái)看，一二線(xiàn)樓市與三四線(xiàn)樓市的分化行情都不會(huì)延續(xù)太久便會(huì)重新回到同一方向，以棚改貨幣化和投資驅(qū)動(dòng)集中釋放導(dǎo)致的三四線(xiàn)樓市上漲不具有可持續(xù)性。少數(shù)值得投資的機(jī)會(huì)只存在于此輪樓市充分調(diào)整后的部分新晉崛起二三線(xiàn)城市，這些城市的共同特點(diǎn)是：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，有較為深厚的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)，且原先為人口凈流出狀態(tài)，目前因人口由一線(xiàn)城市回流和下屬區(qū)縣流入而重新形成人口凈流入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。