多地供地完成率不到4成 高價(jià)地投資風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕

9月，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月土地購(gòu)置金額仍在增長(zhǎng)。整體來(lái)看，在多數(shù)熱點(diǎn)城市供地指標(biāo)完成率不到4成的情況下，未來(lái)“高價(jià)地?zé)?rdquo;的態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。但分析指出，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向信號(hào)不容忽視，高價(jià)地或是未來(lái)最大風(fēng)險(xiǎn)。

京滬等供地指標(biāo)完成率不到40%

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，從熱點(diǎn)城市1-8月份的土地供應(yīng)來(lái)看，多數(shù)城市較去年同期有明顯下降。一線城市中除了深圳供應(yīng)建筑面積增加266%以外，其余三城全部下降，廣州降幅更是超過(guò)7成。而南京、武漢、廈門等二線熱門城市供應(yīng)量均有不同程度下降，僅天津、蘇州、杭州等城市上半年供應(yīng)同比增加。

前8月供地指標(biāo)完成率顯示，10個(gè)熱點(diǎn)城市中6成的城市供地指標(biāo)完成率不到40%，北京僅為20%，上海、武漢則在30%左右，這意味著將有大量土地將在三、四季度推出。而供地不足，也從另一方面揭示了上半年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫的原因。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月單月截至31日，全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地高達(dá)46宗，如果計(jì)算地價(jià)超房?jī)r(jià)現(xiàn)象，8月可以說(shuō)是歷史上高價(jià)地最密集的月份。

如果僅從供應(yīng)角度來(lái)看，上半年熱點(diǎn)城市供應(yīng)節(jié)奏并沒有解決“地荒”局面。但有分析認(rèn)為，下半年大量土地出讓，恐怕也難以緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)火爆程度。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)向信號(hào)不容忽視

但值得注意的是，土地市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號(hào)不容忽視。此前上海四天之內(nèi)中止出讓兩宗熱門地塊，而商業(yè)銀行也開始收緊房企開發(fā)貸，貸款周期明顯縮短，這都預(yù)示著熱門城市將收緊土地政策，因此，未來(lái)高價(jià)地投資風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，高價(jià)地是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)。一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸變化，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)。

在他看來(lái)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期變化，要解決這個(gè)問(wèn)題只能從三方面入手：要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者改變購(gòu)房者預(yù)期。

“高價(jià)地”成房企低成本融資工具？

克而瑞研究中心認(rèn)為，從前8月的187宗高價(jià)地可以看出，目前“土地”作為一種生產(chǎn)要素已經(jīng)被更多地賦予了金融手段，“高價(jià)地”已經(jīng)成為了上市房企市值管理的工具，便于在資本市場(chǎng)以更低成本融資。

張大偉解釋道，過(guò)去一年，企業(yè)融資成本緩步下行，導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地。有了大量土地作為抵押，反過(guò)來(lái)又能獲得更多的低成本融資，因此房企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更加激進(jìn)。與此同時(shí)，增加大規(guī)模土地儲(chǔ)備的套路又能帶來(lái)更高的市值。如果房企能通過(guò)市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來(lái)更大的資金保障。

不過(guò)，眼下地價(jià)已是高處不勝寒。8月底以來(lái)，有多家上市房企披露非公開發(fā)行股票預(yù)案（部分為修訂案）。這些房企擬投項(xiàng)目所在地有所不同，但一個(gè)共通點(diǎn)是，土地成本占了項(xiàng)目投資額的大頭。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，按照此類成本推算，后續(xù)項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)會(huì)進(jìn)一步抬高，“這也是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的方式”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。