有人說，不少地方的房地產(chǎn)行業(yè)在2021年經(jīng)歷了艱難時刻。2021年下半年以來，受個別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險顯現(xiàn)等因素影響，市場預(yù)期發(fā)生變化。房價下降的城市持續(xù)增多，購房者觀望情緒濃厚。不過，2021年年底，樓市成交持續(xù)下滑的態(tài)勢出現(xiàn)變化，多地樓市成交出現(xiàn)翹尾行情，房地產(chǎn)市場的春天要來了？
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年12月截至26日，
北京二手房住宅成交了11297套，預(yù)計全月成交量在1.4萬至1.5萬套之間，成交量環(huán)比上漲有望上漲超過20%。不僅是北京，年底
廣州、
上海、
重慶、
杭州、
青島多地樓市成交也均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。
專家認為，一方面，信貸環(huán)境改善，推動購房需求釋放；另一方面，業(yè)主降價促成交意愿增強，刺激成交量增加。
房地產(chǎn)政策是黑色建材系的風(fēng)向標，2022年，房地產(chǎn)市場能否延續(xù)2021年年底的“良好態(tài)勢”？對黑色系的影響有哪些？2022年的交易邏輯是否有變？來看看行業(yè)人士怎么說……
房地產(chǎn)政策重心重回穩(wěn)增長
2021年前三季度在基數(shù)和強勁外需的推動下，中國經(jīng)濟強勁反彈，實現(xiàn)了9.8%的增長。但從季度增速來看持續(xù)出現(xiàn)放緩跡象，一季度同比增長18.3%，二季度同比增長7.9%，三季度同比增長4.9%。最新公布的11月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示消費明顯轉(zhuǎn)弱，投資仍低于預(yù)期，就業(yè)壓力上升，很多機構(gòu)下調(diào)了四季度中國GDP增速至3%左右。盡管從2021年全年來看GDP增速仍有望達到8%左右的高速增長，但三、四季度的經(jīng)濟下行慣性很可能將延續(xù)至明年，從而對2022年中國經(jīng)濟是否能實現(xiàn)5%以上增長存在較大隱憂。
中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)2022年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，要著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，保持社會大局穩(wěn)定，迎接黨的二十大勝利召開。并首次以“面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”描述中國當前的經(jīng)濟現(xiàn)狀，充分表達了決策層對穩(wěn)增長的重視，經(jīng)濟增長已經(jīng)重回工作重心。在2021年12月份央行降準、降低支農(nóng)支小再貸款利率，并時隔20個月下調(diào)一年期LPR利率，財政部提前下達2022年新增專項債務(wù)限額1.46萬億元。“預(yù)計2022年財政及貨幣政策均將維持結(jié)構(gòu)性寬松局面，全年GDP增速或?qū)⑦_到5.3%左右，全年經(jīng)濟走勢或?qū)⑶暗秃蟾摺?rdquo;光大期貨黑色系研究總監(jiān)邱躍成說。
中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)經(jīng)濟“穩(wěn)增長”，且2022年是地方政府換屆后的第一年，政府擴基建、穩(wěn)投資意愿將有所提升，資金對基建項目的支撐有望提振需求延伸的環(huán)比修復(fù)預(yù)期。但在今年一系列監(jiān)管調(diào)控舉措下，專項債監(jiān)管得到一定強化，12月16日國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上指出，近期財政部已向各地提現(xiàn)下達了2022年新增專項債務(wù)限額1.46萬億，重點用于交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保、社會事業(yè)、城鄉(xiāng)冷鏈等物流基礎(chǔ)設(shè)施、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、國家重大戰(zhàn)略項目、保障性安居工程等9個大方向，并將持續(xù)加強督導(dǎo)，推動提前下達額度在明年一季度發(fā)行使用，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤提供有力支撐。“預(yù)計2022年新增專項債規(guī)?；蛴兴s小，但形
成實物工作量的使用進度將會提速，2022年基建大概率將保持溫和增長模式，基建增速存反彈預(yù)期。”海通期貨黑色系研究員邱怡宏說。
房地產(chǎn)市場將迎來轉(zhuǎn)折點
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展與金融政策密切相關(guān)。過去，粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，通過“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”，不斷進行著“拿地—開工—預(yù)售—拿地”的快速循環(huán)。但當調(diào)控政策收緊，高杠桿企業(yè)自然要直面變化的沖擊，部分企業(yè)正是由于過度擴張而陷入當前的困境。2020年下半年以來，為遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，除限價、限購、限售等措施外，監(jiān)管部門不斷加強房地產(chǎn)金融審慎管理，如“三道紅線”“信貸集中度管理”，強化信貸資金用途管理，利率上升、放款緩慢、存量停貸，從開發(fā)端到消費端，資金面全方位收緊，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿時代結(jié)束。2021年下半年開始房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)折，土地購置、商品房銷售、房屋新開工持續(xù)負增長，預(yù)計2021年全年房地產(chǎn)投資、商品房銷售、房屋新開工同比分別增長5%、增長4%和下降10%左右。
自2021年四季度以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)探底。國務(wù)院、金融監(jiān)管部門反復(fù)強調(diào)“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，對金融機構(gòu)融資管理規(guī)則進行“糾偏”，給予企業(yè)和民居合理的金融支持。12月召開的中共中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議先后表態(tài)“支持合理住房需求”、“促進良性循環(huán)”。
光大期貨黑色系研究總監(jiān)邱躍成認為，2022年房地產(chǎn)信貸環(huán)境存進一步改善預(yù)期，基本面指標將有望逐步企穩(wěn)。不過整體來看，房住不炒依然是大的方向，政策松動的目的更多是維穩(wěn)而不是刺激。2021年土地供應(yīng)放緩導(dǎo)致2022年新開工規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢，而新開工的縮量將一定程度上拖累市場銷售規(guī)模，房地產(chǎn)稅試點也將對市場成交帶來影響。當前市場仍處竣工周期，大規(guī)模的在建工程仍將對投資提供較大支撐。另外，2022年保障性住房建設(shè)有望明顯加快，將為房地產(chǎn)投資提供一定動力，但土地購置費降速、企業(yè)資金端壓力仍較大的情況下，投資增速將現(xiàn)放緩態(tài)勢。預(yù)計2022年房地產(chǎn)投資同比或處于零增長附近，商品房銷售及房屋新開工同比或分別下降10%和15%左右，施工和竣工表現(xiàn)或有望呈現(xiàn)3—5%的正增長。
不過，邱怡宏則認為，2022年周期走弱難改。12月中央經(jīng)濟工作會議對于明年整體的宏觀環(huán)境要求是著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤、保持社會大局穩(wěn)定，因此要求明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔負起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當靠前；并重申房地產(chǎn)定位是用來住的，不是用來炒的，要加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，因此2021年在經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)控后，2022年房地產(chǎn)行業(yè)或面臨住房類型的切換，從土地取得方式、建設(shè)方式以及定價方式等方面來看，政府掌控權(quán)將會加大，在穩(wěn)增長的定調(diào)之下，房地產(chǎn)總體政策環(huán)境將有所回暖。
“預(yù)計2022年房地產(chǎn)周期性走弱格局仍將延續(xù)，施工鏈條存邊際走弱壓力，竣工鏈條將在二季度結(jié)束筑頂。但考慮到融資對新開工的領(lǐng)先性，預(yù)計新開工面積增速在2022年二季度末現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏背景下，后期房地產(chǎn)邊際修復(fù)的關(guān)鍵指標仍將在于銷售的改善，需關(guān)注明年相關(guān)政策落地情況，關(guān)注銷售對房地產(chǎn)行業(yè)資金面的緩解程度。”邱怡宏說。
關(guān)注2022年粗鋼限產(chǎn)目標
2021年5月，工信部按照
鋼鐵煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能和脫困發(fā)展工作部際聯(lián)席會議安排，對原產(chǎn)能置換實施辦法進行修訂并出臺了《鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能置換實施辦法》，自2021年6月1日起實施。據(jù)統(tǒng)計，“十四五”期間，我國鋼鐵行業(yè)計劃退出煉鐵產(chǎn)能1.16億噸，產(chǎn)能置換新建煉鐵產(chǎn)能1.2億噸，退出煉鋼產(chǎn)能1.08億噸，產(chǎn)能置換新建煉鋼產(chǎn)能1.16億噸。
2020年起，鋼鐵行業(yè)進入產(chǎn)能置換的新增和退出產(chǎn)能兌現(xiàn)期，但受疫情影響，退出產(chǎn)能以及產(chǎn)能置換的新建產(chǎn)能多出現(xiàn)推遲落地情況，導(dǎo)致2021年去產(chǎn)能情況較集中。根據(jù)各工信廳信息，2021年6月至今共有64個鋼鐵產(chǎn)能置換項目公示發(fā)布，涉及新建煉鐵產(chǎn)能超7800萬噸，新建煉鋼產(chǎn)能超9000萬噸，計劃退出的連鐵和煉鋼產(chǎn)能均超9500萬噸。若鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能置換計劃可以順利推進，2022年產(chǎn)能置換任務(wù)壓力也將得到一定釋放。
海通期貨黑色金屬研究組長尉俊毅認為，在鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩局面逐步緩解的背景下，2022年供給端整體仍將受到一系列政策管控，具體需關(guān)注2022年粗鋼限產(chǎn)目標。但鑒于2021年壓減粗鋼產(chǎn)量和能耗雙控工作順利推進，成效良好，由政策主導(dǎo)的供應(yīng)波動幅度則將有所收斂，產(chǎn)能置換及產(chǎn)量縮減壓力將有所緩解，最終供應(yīng)的變化要向供需平衡靠攏，重點將集中于需求節(jié)奏，預(yù)計2022年我國粗鋼產(chǎn)量同比將維持0—3%左右的降幅，鑒于2021年粗鋼產(chǎn)量的縮減集中體現(xiàn)在下半年，因此2022年粗鋼產(chǎn)量同比增速將前低后高。
受訪人士認為，在碳達峰、碳中和的大背景之下，2022年供給端仍將受到一系列政策管控，但鑒于2021年壓減粗鋼產(chǎn)量和能耗雙控工作順利推進，成效良好，由政策主導(dǎo)的供應(yīng)波動幅度則將有所收斂，產(chǎn)能置換及產(chǎn)量縮減壓力將有所緩解，最終供應(yīng)的變化要向供需平衡靠攏，重點將集中于需求節(jié)奏，粗鋼產(chǎn)量同比增速將前低后高。
另外，邱怡宏告訴記者，2022年房地產(chǎn)周期性走弱格局仍將延續(xù)，施工鏈條存邊際走弱壓力，竣工鏈條有望在二季度結(jié)束筑頂。但中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“穩(wěn)增長”，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)多維度的深度調(diào)控后，2022年房地產(chǎn)行業(yè)總體政策環(huán)境將有所回暖，面臨“政策底”向現(xiàn)實需求底部的過渡，新開工面積增速有望在明年二季度末現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏背景下，后期房地產(chǎn)邊際修復(fù)的關(guān)鍵指標仍將在于銷售的改善，需關(guān)注明年相關(guān)政策落地情況，關(guān)注銷售對房地產(chǎn)行業(yè)資金面的緩解程度。
尉俊毅認為，2022年
鋼材市場的供需雙弱格局仍將得以維系，但供應(yīng)收縮幅度不及需求收縮幅度，
價格重心下移，虎年或現(xiàn)“虎頭蛇尾”行情。一季度在采暖季限產(chǎn)和冬奧會限產(chǎn)對供給端的雙重壓制下，供應(yīng)收縮仍占上風(fēng)，伴隨春節(jié)前后的補庫行情鋼價有望偏強；二季度產(chǎn)量將會有所放松，需求旺季中房地產(chǎn)處于竣工鏈條筑頂末期及新開工企穩(wěn)初期的過渡階段，“穩(wěn)增長”基調(diào)下信用的邊際放松有望支撐
鋼材需求表現(xiàn)偏強；三季度前后有關(guān)2022年限產(chǎn)目標將相對明確，需關(guān)注屆時各省的控產(chǎn)排產(chǎn)計劃。因此總體而言，2022年鋼價運行邏輯將逐步向需求節(jié)奏的引導(dǎo)過渡，基建和制造業(yè)的修復(fù)預(yù)期有望支撐
熱卷(4426, 8.00, 0.18%)強于螺紋鋼(4324, 23.00, 0.53%)，卷螺價差有望回歸高位，套利方面，上半年可關(guān)注春節(jié)后做多卷螺差以及5月、10月合約的正套機會。
鐵礦(666, -8.00, -1.19%)石、雙焦、玻璃(1699, -14.00, -0.82%)等原材料價格或?qū)⑾乱?br />
鐵礦石方面，邱躍成認為，2022年的
鐵礦石供需趨于寬松，價格中樞或?qū)⑾乱啤?022年全球主要礦山產(chǎn)量增加量約為2000萬噸。其中，巴西約增加1300萬噸、澳洲約增加1200萬噸，非主流國家約減少500萬噸。2022年海外
生鐵產(chǎn)量基本持平，中國生鐵產(chǎn)量或?qū)⑾陆?000萬噸，帶來鐵礦石需求減量約3200萬噸。整體來看，2022年全球鐵礦石供需處于緊寬松局面，價格重心或?qū)⑾乱?，全年主流價格運行區(qū)間在80—120美元/噸。
“焦炭(3015, 108.00, 3.72%)仍處于擴產(chǎn)周期，供需整體偏寬松。2021年共退出焦化產(chǎn)能2151萬噸，新投產(chǎn)產(chǎn)能4725萬噸，凈新增2574萬噸。預(yù)計12月還將淘汰415萬噸，新增260萬噸，凈淘汰155萬噸。預(yù)計2021全年凈淘汰2566萬噸，新增4985萬噸，凈新增2419萬噸。預(yù)計2022年全年淘汰5403萬噸，新增7107萬噸，凈新增1704萬噸。在生鐵產(chǎn)量下降的情況下，2022年焦炭新建產(chǎn)能如果能正常釋放，供需整體處于寬松局面，價格中樞或?qū)⒊霈F(xiàn)下移，重點關(guān)注焦炭行業(yè)自身的去產(chǎn)能及限產(chǎn)情況。”邱躍成說。
在上述受訪人士看來，2022年的
廢鋼進口補充有限，政策支撐下供需依然偏緊。盡管我國《再生鋼鐵原料》進口已經(jīng)放過，但在全球廢鋼資源偏緊以及海外價格高位情況下，2021年我國廢鋼進口仍處于低位，據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)，11月國內(nèi)進口廢鋼2.51萬噸，環(huán)比增長111.4%；1—11月累計進口廢鋼52.67萬噸。工信部提出“十四五”發(fā)展期間，全國鋼鐵工業(yè)廢鋼比要達到30%，電爐鋼比例要提升至20%。中國
廢鋼鐵應(yīng)用協(xié)會提出到“十四五”末，全國煉鋼綜合廢鋼比達到30%，廢鋼鐵加工準入企業(yè)年加工能力達到2億噸。同時，今年的經(jīng)濟工作會議提到新增可再生能源和原料用能不納入能源消費總量控制，廢鋼需求增長空間依然較為廣闊，2022年或維持高位運行。 玻璃方面，方正中期期貨建材高級研究員魏朝明則認為，市場對房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢尚有分歧，2022年初玻璃供需面仍受到淡季預(yù)期的考驗。春節(jié)過后玻璃生產(chǎn)企業(yè)的累庫幅度或高于2021年但會顯著低于2020年同期水平，在生產(chǎn)成本顯著攀升、需求形勢向好的2022年，價格很難再出現(xiàn)2020年那樣的極端跌勢，1600元/噸成本線附近有望提供有力支撐。對于玻璃需求方來說，房地產(chǎn)市場處于悲觀預(yù)期向樂觀預(yù)期轉(zhuǎn)變的節(jié)點，2022年玻璃竣工需求釋放有推升玻璃價格的可能，淡季買入套保宜逢低及時布局。來源：期貨日報
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
