9月以來,
北京土地市場上呈現(xiàn)出“西熱”行情,包括石景山、門頭溝以及豐臺西部在內(nèi)的京西區(qū)域推地數(shù)量和土地成交均呈扎堆之勢,個別低密宅地更是創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高。而在土地市場的支撐下,長期以來被低估的京西樓市有望迎來價值重估期。
京西宅地供應(yīng)成交雙雙走高
根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示,9-10月期間,包括石景山、門頭溝以及豐臺西部在內(nèi)的京西區(qū)域經(jīng)歷了推地和成交高潮。數(shù)據(jù)顯示,9月上述區(qū)域內(nèi)共有6宗住宅用地掛牌,其中,門頭溝有3宗,石景山有1宗,豐臺長辛店有2宗,占當(dāng)月北京土地掛牌總量的67%,而這也是今年以來,京西區(qū)域推地最為集中的一個月。
除了在推地數(shù)量上密集推出外,同期京西區(qū)域在土地成交上也呈井噴之態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,9-10月京西區(qū)域總計成交6宗住宅用地,占全市宅地成交總量的75%,6宗宅地分別被遠洋奧宸、京投銀泰、保利首開、金隅房地等品牌房企收入囊中,成交面積達54.5萬平方米,金額達135億元。而2012年,石景山和門頭溝兩區(qū)的年度土地出讓額不過才9.01億元,對比之下,足見京西土地市場的熱度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年以來,雖然樓市整體降溫,但土地市場熱度仍然不減,像孫河、亦莊等熱點區(qū)域更是高價地頻出。反觀京西區(qū)域在過去很長一段時間內(nèi)都處于市場邊緣區(qū),低調(diào)地表現(xiàn)導(dǎo)致區(qū)域土地價值被長期低估,處于明顯的洼地,因此一旦該區(qū)域土地開閘,便受到各路房企的爭奪。
熱點地塊競爭激烈
在近期京西成交的土地中,石景山“劉娘府1604-659”地塊表現(xiàn)尤為搶眼。9月28日當(dāng)天,該地塊吸引了包括融創(chuàng)綠城、萬科金地、保利首開、城建方興、遠洋奧宸等8個品牌房企爭奪,最終經(jīng)過80輪競拍,遠洋奧宸聯(lián)合體以49.17億元外加異地配建1000平方米保障房的代價奪得該地塊,住宅部分的實際樓面價則接近5萬元/平方米,這一
價格僅次于2014年年度地王華嘉胡同地塊,成為年度第二貴土地。
該地塊之所以備受房企看好,除了京西區(qū)域土地供應(yīng)本身較為稀缺之外,與該地塊的低密屬性不無關(guān)系。據(jù)悉,該地塊住宅部分容積率僅為1.1,可以建設(shè)為別墅或類別墅產(chǎn)品,這一低密度地塊在近年來北京土地市場極為罕見,所以房企競爭激烈,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,未來該地塊成品售價有望突破10萬元/平方米。
“北京市執(zhí)行禁墅令最嚴(yán)格的城市,近年來除了少數(shù)偏遠地區(qū)有1.3容積率以下的地塊外,近郊容積率低于1.3的地塊極為罕見,這就不難理解為什么孫河地王連出,而劉娘府地塊也如此高價成交了?！笔袌鰴C構(gòu)分析人士指出,可以預(yù)見的是,隨著城市可供開發(fā)用地的減少,以及新型城市化對土地利用率的強調(diào),未來低密住宅用地將愈發(fā)稀缺,成品價格上升趨勢亦不會止步?！俺酥?從金融的角度來看,隨著需求彈性拉升,高端物業(yè)的投資價值保值性也更顯著?！敝性禺a(chǎn)
華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。
區(qū)域別墅或進入補漲通道
在土地行情的推動下,長期被低估的京西別墅價值有望進入補漲通道。據(jù)了解,目前京西區(qū)域別墅均價在3萬元/平方米左右,僅為孫河區(qū)域同類產(chǎn)品均價一半甚至三分之一,如青龍湖板塊的燕西華府目前在推疊墅均價僅2.8萬元/平方米左右,最低總價僅600萬元,而該項目容積率和劉娘府地塊相同,均為1.1,而其價格卻僅為地價的二分之一。
“這一總價水平在別墅板塊是非常少見的,同等價位在北京只能得到四環(huán)附近100平方米左右的高層公寓,但在燕西華府卻能享受純墅區(qū)品質(zhì)和千萬級配套設(shè)施,在當(dāng)前價格為王的市場下,該項目的吸引力顯而易見?！?br/> 事實上,除了強烈的價格對比之外,京西開發(fā)步伐的加快也令區(qū)域高端物業(yè)的升值空間放大,這也是燕西華府引資產(chǎn)配置型人群的重要砝碼。據(jù)悉,到2015年,京西將建成便捷的區(qū)域交通體系。包括地鐵房山線竣工,加快S1、M14號線、T1、T2建設(shè),打通長安街西延、京石第二高速等一批與中心城區(qū)和周邊地區(qū)聯(lián)系的通道,同時加快建設(shè)西部地區(qū)旅游環(huán)線,多元交通體系將進一步挖掘區(qū)域別墅的價值。同時,長期受詬病的配套短板也正在被填補。由洛克菲勒家族創(chuàng)建、規(guī)劃面積達25.3平方公里、投資達500億元的青龍湖國際文化會都項目已部分呈現(xiàn),建成后將引領(lǐng)北京高端會展經(jīng)濟發(fā)展,輻射整個京西,而位于其中的燕西華府等項目無疑將面臨巨大的升值前景。
業(yè)內(nèi)人士指出,當(dāng)前是置業(yè)者出手京西高端物業(yè)的最佳時機。一方面,高地價對區(qū)域房價的推動作用尚未體現(xiàn)。另一方面,區(qū)域內(nèi)各項配套設(shè)施正在加速呈現(xiàn),可以說區(qū)域別墅已進入“補漲”前夜,同時當(dāng)前政策、信貸環(huán)境也對多次置業(yè)非常有利,因此,對于置業(yè)者而言,是一個非常適合的時機。
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
