“滬九條” 樓市成交面積一月減少45.6%

隨著“3·25“政策出臺，樓市風向突變。原先賣方市場扭轉(zhuǎn)為買方市場，供應放量。隨著觀望情緒抬頭，市場向理性回歸，這一個月政策效果明顯。據(jù)悉，新政出臺后，市場成交面積為118.3萬平方米，比政策出臺前減少45.6%。

供應放量報價不敢高企

據(jù)介紹，政策出臺后捂盤惜售現(xiàn)象有所改觀。市場供應相當積極，為138.7萬平方米，而政策出臺前一月只有40.8萬平方米，足足高出3倍多。從結(jié)構(gòu)來看，剛需以及剛改產(chǎn)品占市場主力，供應將近占7成。雖然高價產(chǎn)品推盤不多，但是單個項目入市量非常大，表明房企快跑意圖相當明顯。

此外，新推房源在報價上雖還有上漲，但底氣明顯不足。比如金山新城板塊的“香頌麗景園”，新政后網(wǎng)上報價11500元/平方米，只比政策出臺前漲500元/平方米。而在政策出臺前，新推房源房價上漲5%以上相當普遍。

成交腰斬剛需“挑大梁”

新政出臺后市場成交遭遇腰斬，成交面積為118.3萬平方米，比政策出臺前減少45.6%。從成交結(jié)構(gòu)來看，剛需占絕對主力，比如單價2.5萬元/平方米以下占比為45.5%，和上月相比增加11.4個百分點。另外，從面積段來看，中小戶型成交比重有所增加，比如90平方米以下占比增加1.4個百分點，90-140平方米區(qū)間段比政策出臺前增加4個百分點，而200以上大戶型則減少2個百分點。

新政出臺后像松江、嘉定等傳統(tǒng)剛需交易大戶繼續(xù)有穩(wěn)定表現(xiàn)，并且排名維持在前列。而一些遠郊區(qū)域，比如南匯、金山等區(qū)表現(xiàn)相對突出，成交排名沖到前5行列，以往這些區(qū)基本處于中游位置。成交排名前十的項目同樣能反映出這一格局。比如排名中有5個項目單價還不到2萬元/平方米，和以往相比，這類低價產(chǎn)品最多占1-2席。此外，中高端項目不見蹤影，以往前十中至少有2-3個均價在5萬元/平方米以上的項目。

專家分析：三季度成交或觸底

上海中原地產(chǎn)市場部分析師盧文曦表示：當前交易量已經(jīng)降低至合理水平，政策給樓市降溫效果相當明顯。并且限購在執(zhí)行層面上做出三個月緩沖期，體現(xiàn)出調(diào)控人性化的一面。隨著信貸政策執(zhí)行逐步到位，調(diào)控效果還會持續(xù)顯現(xiàn)，預計近半年會處于尋底過程中。成交量的低谷可能在7、8月份出現(xiàn)，一方面從歷來調(diào)整來看，4-6個月后成交量觸底。比如2013年“滬七條”后，6個月后成交量見調(diào)整最低點。加上7、8月份本身就是淡季，多因素共振，出現(xiàn)低點可能性比較高。

不過從成交價格來看，預計低點可能出現(xiàn)在第四季度。隨著成交量持續(xù)萎縮，房價面臨滯漲，調(diào)整也隨之而來。而經(jīng)過半年調(diào)整，加上年末也是房企“還錢”時期，不排除接9、10月份出貨，價格可能也是比較低的時候。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。