樓市4月成交料會(huì)量價(jià)齊升

“3·30”兩大重磅樓市新政出臺(tái)助力

在經(jīng)歷了2月農(nóng)歷新年這一傳統(tǒng)樓市淡季后，3月二手樓市熱度迅速攀升。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，3月二手住宅成交及租賃均呈現(xiàn)出“量升價(jià)跌”的趨勢，二手住宅成交宗數(shù)環(huán)比漲幅十分明顯，達(dá)到157.9%，3月全市二手住宅成交均價(jià)為22216元/㎡，環(huán)比上月則輕微下滑1.8%。數(shù)據(jù)顯示，3月份住宅市場自住需求有明顯回升，自住占比約88.8%，環(huán)比上月上漲3.2%。投資購房則“遇冷”，環(huán)比上月下滑4.2%。此外，學(xué)位房熱度持續(xù)，環(huán)比上漲1%，已連續(xù)2個(gè)月錄得漲幅。3月一次性付款、商業(yè)貸款人數(shù)比重較上月呈下滑趨勢，降幅分別達(dá)3.1%及3.5%。而公積金貸款人數(shù)比重則環(huán)比上月漲7.4%。

中心六區(qū)三區(qū)價(jià)漲三區(qū)價(jià)跌

在經(jīng)歷2月樓市“春節(jié)淡季”后，3月二手樓市迎來“小陽春”。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，本月中心六區(qū)二手住宅成交宗數(shù)呈全面上揚(yáng)趨勢，全市宗數(shù)環(huán)比漲157.9%，3月二手成交面積環(huán)比大漲141.5%。繼2月錄得全市均價(jià)22629元/m2后，3月均價(jià)為22216元/m2，環(huán)比回落1.8%。而3月中心六區(qū)成交均價(jià)除天河、海珠、荔灣三區(qū)環(huán)比上漲11.5%、10.2%及2.2%外，越秀、白云、番禺均錄得15%、14.6%及9.5%的跌幅。番禺均價(jià)為16403元/m2，成全市中心六區(qū)的樓價(jià)“洼地”。

數(shù)據(jù)顯示，在中原地產(chǎn)促成交易中，約43.9%的買家選擇純商業(yè)貸款，較上月下滑3.5%，而公積金貸款人數(shù)環(huán)比漲幅明顯，達(dá)7.4%，選擇組合貸款人數(shù)則與上個(gè)月持平。從戶籍來源看，廣州戶籍買家僅占總成交的26%，較上月人數(shù)占比有所回升，非廣州戶籍買家占總成交74%。同時(shí)，3月廣州戶籍買家與非廣州戶籍買家一次性付款人數(shù)占比相仿，分別為25%和21%。值得一提的是，3月份約51%廣州戶籍買家選擇商業(yè)貸款，占比超過非廣州戶籍，后者約占41%。3月以來，購房自住占比達(dá)88.8%，而以“再出售”“出租”為購房目的的投資客環(huán)比上月下降4.2%。中原地產(chǎn)分行主管表示，雖然有銀行降息等利好因素，但由于不少投資客“名額有限”，且不少買家更看好股市，導(dǎo)致近期入市的投資者減少。

自住需求升溫學(xué)位房持續(xù)“回暖”

此外，學(xué)位房的需求熱度持續(xù)回暖，占比達(dá)到10.2%，較上月上漲1%。其中，越秀、天河兩區(qū)配套省級(jí)學(xué)位的二手住宅近期成交活躍，特別是小戶型需求量大，受到學(xué)位客的追捧。中原地產(chǎn)先烈中路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理朱澄鋒透露，帶學(xué)位的小戶型在東風(fēng)東板塊成交占比約30%~40%，業(yè)主心態(tài)強(qiáng)勢，少有議價(jià)空間。而中原地產(chǎn)保利香檳分行資深營業(yè)經(jīng)理黃文豪也表示，珠江新城板塊近期帶學(xué)位小戶型二手住宅成交活躍，由于有學(xué)位需求，買家入市步伐較年前更快。如近期成交的一套帶先烈東小學(xué)學(xué)位的雙城國際，面積約33平方米，總價(jià)118萬元，業(yè)主放盤僅2周便成交，而買家看房也僅1周時(shí)間。

數(shù)據(jù)顯示，3月成交總價(jià)在100萬元以內(nèi)二手住宅占比23%，環(huán)比上漲明顯，達(dá)8.5%；總價(jià)100萬~300萬元的二手住宅占比達(dá)60.7%，但環(huán)比下跌約9%，顯示出在3月總價(jià)較低的二手房更受追捧；總價(jià)在300萬元以內(nèi)的成交占比達(dá)到83.7%，可見剛性需求仍是目前市場主流。

“5改2”新政令換房族加快入市

3月30日四部委聯(lián)合救市，購買第二套房付款比例由七成降至四成以及免征營業(yè)稅的年限由5年改為2年，兩大利好政策令整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)瘋狂，開發(fā)商連夜召集開會(huì)討論漲價(jià)，銷售人員急忙打電話給客戶，客戶擔(dān)心業(yè)主反價(jià)則連夜與業(yè)主簽約，更有甚者業(yè)主已反價(jià)。兩大重磅政策出臺(tái)救市，無疑成為樓市的興奮劑。

中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，“9·30”政策已釋放部分二套房需求，而首付的“7改4”更直接降低了改善型客戶的購房門檻，對(duì)于首付資金吃緊但后期并無還款壓力的客戶是一大利好。而營業(yè)稅免征從“5改2”則直接減少了改善型買家的購房成本，刺激需求。過往由于較高的營業(yè)稅制約著一部分二手房成交，以2014年成交套均總價(jià)為190萬元計(jì)算，營業(yè)稅高達(dá)10萬元左右，買賣雙方往往因稅費(fèi)誰交付以及過重而不能達(dá)成交易，“5改2”能釋放這部分客戶，相當(dāng)于房價(jià)下降了5%。此外，營業(yè)稅“5改2”的減免還能大大提高市場上的二手盤源量，增加二手房交易的流通率。令“賣一買一”的業(yè)主提前了其換房進(jìn)程。

總體而言，預(yù)計(jì)4月有效和潛在的客戶都因政策利好，且擔(dān)心房價(jià)上漲會(huì)積極入市，料業(yè)主要價(jià)心態(tài)開始轉(zhuǎn)強(qiáng)，無論是買方還是賣方信心都大振，成交量會(huì)大幅提升，同時(shí)成交價(jià)也有上漲的可能。

租賃量漲價(jià)跌荔灣租金大漲27.3%

今年3月，廣州二手住宅租賃的量價(jià)情況與二手買賣表現(xiàn)十分同步。據(jù)中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示，受到節(jié)后租賃需求旺盛的影響，本月租賃宗數(shù)環(huán)比大漲347.2%，租賃面積環(huán)比上漲335.5%，3月份廣州全市租金均價(jià)是50.4元/m2/月，環(huán)比下跌了4.2%。是今年以來，第一次錄得跌幅。

其中，天河、白云區(qū)分別錄得了5.2%及3.4%的跌幅。而荔灣、番禺、越秀、海珠四區(qū)均錄得不同程度的漲幅。其中，荔灣區(qū)租金漲幅領(lǐng)跑全市，達(dá)到27.3%。據(jù)中原地產(chǎn)恒寶分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理潘興滿介紹，受到“限購”因素的持續(xù)影響，選擇租房的客戶較多，在春節(jié)過后，荔灣二手住宅租賃需求量大，一個(gè)租盤往往有幾臺(tái)客戶同時(shí)在看，因此業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，租金較去年同期上調(diào)約200元/月。如恒寶華庭的兩房單元，去年同期租金為4500元/月，而今年已漲至4700元/月。

值得一提的是，在各區(qū)中，天河區(qū)電梯樓租金在3月依然穩(wěn)居榜首，租金約63.1元/m2/月，但環(huán)比上月的65.9元/m2/月，環(huán)比2月下滑了4.3%。而樓梯樓租金穩(wěn)居榜首的則是海珠區(qū)，3月租金均價(jià)約50.4元/m2/月。此外，越秀區(qū)的樓梯樓及電梯樓租金均價(jià)均穩(wěn)居全市第二，樓梯樓均價(jià)約46元/m2/月，電梯樓租金約58.8元/m2/月。

而全市中心六區(qū)中，租金均價(jià)最低的是番禺區(qū)的樓梯樓，3月份租金均價(jià)約31.7元/m2/月.環(huán)比下跌約13%。而白云區(qū)電梯樓租金均價(jià)則成全市六區(qū)的“洼地”，僅為41.1元/m2/月。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。