當(dāng)前的樓市有一個典型特征,即延續(xù)筑底行情。
數(shù)據(jù)很直觀。CRIC(克而瑞)監(jiān)測的重點(diǎn)30城,11月成交面積1261萬平方米,同環(huán)比齊降。這是在10月成交集中放量后迎來的又一次回落,且11月成交規(guī)模仍在近五年最低位。
一個積極信號是,重點(diǎn)30城前11月累計成交同比增長2%,增幅較前10月有所收窄。
各城市同環(huán)比跌多漲少。成都是前11月成交規(guī)模最高的城市,且單月同環(huán)比和累計同比均為正增長。同樣單月同環(huán)比和累計同比實(shí)現(xiàn)正增長的城市還有深圳、西安、珠海和廈門。
二手房市場在緩慢恢復(fù),重點(diǎn)城市漲跌參半。
成都成交規(guī)模領(lǐng)先多數(shù)城市仍在筑底
市場仍處于緩慢復(fù)蘇中。
一線城市熱度回落,北京、上海和廣州成交環(huán)比還在下降,僅深圳在政策推動下成交環(huán)比小幅上升,其中北京環(huán)比降幅最大,降幅達(dá)到了18%。
值得注意的是,深圳在一輪政策推動下,成交震蕩上升,是四大一線城市中唯一一個同環(huán)比齊漲,且累計同比為正的城市。另據(jù)深圳住建局披露的數(shù)據(jù)顯示,深圳11月一手住宅成交了2773套,環(huán)比增加4.5%,同比增加7%,成交套數(shù)創(chuàng)近5個月新高。
相較于一線城市,二三線城市成交環(huán)比回落,且降幅超一線,累計同比保持正增。
一些熱點(diǎn)城市表現(xiàn)亮眼,比如成都。11月成都新建商品住宅成交面積為163萬平方米,同比增長17%,環(huán)比增長18%。前11月累計成交1737萬平方米,同比增長4%。單月成交規(guī)模和累計成交規(guī)模均排在重點(diǎn)30城首位。
此外,熱點(diǎn)二線城市中西安和杭州單月成交規(guī)模緊隨其后,排在重點(diǎn)30城中第二和第三位。
熱點(diǎn)恒熱的特征非常明顯。實(shí)際上,成都、西安和杭州成交表現(xiàn)亮眼受兩個方面因素影響,樓市放松政策持續(xù)發(fā)酵,疊加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市,帶動剛改和高端改善需求入市。
從漲跌情況來看,11月珠海環(huán)比上漲46%,領(lǐng)漲30城。此外,廈門、西安漲幅也比較明顯。
整體來看,重點(diǎn)30城仍然是跌多漲少,同環(huán)比下跌的城市均有19個,其中鄭州、合肥、福州和昆明跌幅在20%以內(nèi),筑底行情延續(xù)。
武漢和重慶經(jīng)歷了10月的集中放量后,11月成交大幅回調(diào),跌幅均在50%以上。
事實(shí)上,根據(jù)CRIC調(diào)研,多數(shù)城市10月下旬項(xiàng)目來訪、去化均有轉(zhuǎn)降趨勢,與此同時,武漢、長沙等部分樓盤因打折降價銷售迎來老業(yè)主維權(quán),以價換量策略被暫停也是導(dǎo)致成交回落的因素。
另外,佛山、東莞等灣區(qū)城市11月成交雖然小幅回升,但累計同比跌幅仍在10%以上,這也意味著這些城市仍處筑底階段,購買力尚未完全恢復(fù)。
重點(diǎn)17城二手房成交漲跌參半
二手房市場好于新房的趨勢仍在延續(xù)。
據(jù)CRIC預(yù)計,11月重點(diǎn)監(jiān)測的17個城市二手房成交面積為682萬平方米,環(huán)比增長4%,同比增長22%。累計數(shù)據(jù)來看,前11月重點(diǎn)17城二手房產(chǎn)成交面積為7718萬平方米,累計同比增長32%。
重點(diǎn)城市漲跌參半。
南京和蘇州二手房成交環(huán)比領(lǐng)漲重點(diǎn)17城,漲幅均接近20%;深圳和北京環(huán)比漲幅均在10%以上。北京市住建委和深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)也釋放出積極信號,比如北京11月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到12545套,環(huán)比增長17.8%。
政策利好刺激對二手房成交的推動作用開始顯現(xiàn)。
以深圳為例,11月22日,深圳連發(fā)兩條松綁政策,調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn),同時下調(diào)二套住房最低首付款比例,統(tǒng)一調(diào)整為40%。降低了二套置業(yè)門檻和二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān),有利于促進(jìn)二手房特別是中高總價段房源的成交。據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù),深圳全市二手住宅成交3133套,環(huán)比增長12.9%,同比增長44.5%。
也有一部分城市因前期政策效果減弱,二手房市場重又恢復(fù)冷清。典型如青島和杭州,二手房成交均出現(xiàn)明顯回調(diào),環(huán)比下降兩成左右。
同比數(shù)據(jù)來看,受2022年同期基數(shù)偏低影響,有七成城市成交規(guī)模同比正增長。典型如成都和深圳,改善需求集中釋放,同比漲幅接近50%。
不過仍有城市二手房市場持續(xù)低迷。比如東莞和廈門,成交不及2022年同期。而廈門更甚,前11月二手房累計成交同比尚未回正,成交仍然維持負(fù)增長。
整體來看,二手房市場正在緩慢復(fù)蘇。如果后續(xù)沒有利好政策刺激,年末重點(diǎn)城市二手房成交大概率持穩(wěn)。
11月市場保持下行走勢,供應(yīng)放量并未帶動成交回升,取而代之的是,整體市場熱度進(jìn)一步回落。
2023年還剩下最后一個月,預(yù)計整體成交環(huán)比有望止跌回升,但漲幅預(yù)期5%-10%之間,全年累計成交跌幅有望在5%-10%。
分化仍將是接下來各城市的關(guān)鍵詞,短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的成都、西安、杭州等熱度或?qū)⒀永m(xù),上海、北京等還將保持平穩(wěn)運(yùn)行,南京、武漢、蘇州等城市預(yù)期在年末迎來一輪放量。但多數(shù)城市,還將延續(xù)筑底行情。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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