逐漸成網(wǎng)的地鐵，重新定義杭州樓市

184%！今年杭州土地市場的最高溢價率，本周一下午出現(xiàn)在緊鄰在建地鐵5號線創(chuàng)新路站的未來科技城29號地塊，經(jīng)32輪報價后最終被重慶東原地產(chǎn)以18200元/m2的樓面價拿下。

123億！杭州土地拍賣的最高成交總價，這是5月27日奧體板塊的地鐵6號線上蓋地塊，被信達(dá)以這個刷新紀(jì)錄的數(shù)字收入囊中。

“地鐵一通，黃金萬兩”，隨著建設(shè)步伐的推進(jìn)，杭州的地鐵路網(wǎng)正在逐漸成形，地下交通動脈緊密串聯(lián)著整座城市，今年5月1日，杭州地鐵線網(wǎng)總客流達(dá)到125.33萬人次，創(chuàng)下單日紀(jì)錄。

而樓市的價值也正由地鐵網(wǎng)絡(luò)重新定義——

今年以來，杭州地鐵盤的成交量和價格都水漲船高。霸占著各種成交榜單前列的幾乎都是地鐵盤；而擁有地鐵配套的樓盤，不論是路線已經(jīng)開通的，還是規(guī)劃有地鐵但暫未開通的，漲幅都明顯要高于非地鐵盤。有無地鐵已經(jīng)成為杭州樓市購房的核心標(biāo)準(zhǔn)之一，杭州的地鐵時代已經(jīng)來臨。

銷冠與高價地

不少是地鐵上蓋

今年上半年，綠城地鐵·楊柳郡無疑是樓市中的一顆明珠，這個地鐵1號線七堡站上蓋的樓盤在2月底加推了二期388套房源，4個小時就已售罄。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年九月楊柳郡首次開盤以來，領(lǐng)出預(yù)售證的2275套房源目前僅191套可售。楊柳郡已多次成為主城區(qū)銷售套數(shù)的周冠軍，且均價已經(jīng)從首開時的2萬元/m2左右上漲至2.3萬元/m2。

同樣屬于地鐵上蓋的保利·中央公館，上半年的銷售情況也很不錯，并吸引了大量外地客戶?！敖衲晖獾乜蛻裘黠@增加，溫州、臺州、義烏等地的客戶最多，占比達(dá)到28%，而上海、南京的客戶也不少，占比在8%左右。”該樓盤的工作人員表示，這些外地客戶對于是否有地鐵十分看重，了解到中央公館的地下車庫就可以直通地鐵站，對樓盤的認(rèn)可程度一下子就高了。

在土地市場，地鐵上蓋的地塊也一直是熱門。5月27日出讓的奧體板塊MU-01、02、03地塊，就是在建地鐵6號線的上蓋物業(yè)，與奧體站無縫對接，在多方角力之下，最終被浙江信達(dá)以總價123.18億拿下，這一價格刷新了杭州土地市場的總價紀(jì)錄。

上半年出讓的地塊中，有的或許不是地鐵上蓋物業(yè)，但大部分都和地鐵聯(lián)系緊密。蕭山最為典型，上半年成交的地塊基本都在地鐵2號線沿線，越靠近地鐵站的，其溢價往往也越高。

地鐵站周邊

新房量價齊升

數(shù)據(jù)顯示，今年5月1日，杭州地鐵線網(wǎng)總客流達(dá)到125.33萬人次，創(chuàng)造了單日紀(jì)錄，其中1號線客流99.19萬，2號線客流10.06萬，4號線客流16.08萬。隨著杭州地鐵路網(wǎng)越來越密集，使用地鐵出行的人群不斷增多，購房者對地鐵的需求不斷增加，使得地鐵盤在購房者心中的地位水漲船高，直接導(dǎo)致地鐵盤量價齊升。

牛田板塊就是典型的因地鐵獲利的板塊，在七堡、九和路兩個地鐵站周邊，圍繞著十幾個樓盤。2014年，板塊一度面臨庫存量大、競品多的問題，那時候，地鐵1號線才剛開通一年，使用地鐵出行的人群還沒有那么多，許多購房者在購買時對地鐵沒有那么硬性的要求。

2015年下半年開始，隨著樓市逐漸回暖，這批地鐵盤的優(yōu)勢就凸顯了出來，今年2月到5月，板塊均價上漲近3000元/m2。記者走訪該板塊發(fā)現(xiàn)，各樓盤均價都有明顯上漲。招商雍華府2015年的均價為16500元/m2左右，如今已經(jīng)上漲了近4000元/m2，漲幅接近25%；中大普升的均價從2014年的16308元/m2漲到了現(xiàn)在的19044元/m2，每平方米漲了3000多元，漲幅18.4%。

目前還沒有地鐵配套的丁橋、田園板塊離牛田不遠(yuǎn)，今年價格也有所上漲，但相比之下，從去年到今年牛田板塊上漲的價格差不多是這兩個板塊的三倍。某牛田板塊樓盤置業(yè)顧問表示，一方面是牛田距離上更靠近市中心一些，但最重要的是幾個樓盤都離地鐵口不遠(yuǎn)，對于購買這批樓盤的剛需型客戶來說，很有吸引力。

購房寶數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，該板塊在售的六個項目共成交2557套房源，2016年至今則已經(jīng)成交了2097套房源，大部分樓盤已經(jīng)實現(xiàn)清盤。

錢江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府、藍(lán)孔雀等板塊，都是今年受地鐵利好影響較明顯的板塊。這幾個區(qū)域的成交量都位于主城區(qū)前列，均價也相比2012年底地鐵通車后有所上漲。尤其是藍(lán)孔雀板塊，盡管穿過板塊的2號線西北段還在建設(shè)過程中，但目前已基本明確將在明年年底全線通車。據(jù)統(tǒng)計，藍(lán)孔雀板塊的各個樓盤均價基本都有1000元~2000元/m2的上浮，其中大部分樓盤集中在今明兩年交付，購房者拿到房子后就可以享受地鐵配套。

下沙二手地鐵盤

成交量翻倍

下沙是杭州最早通地鐵的區(qū)域之一，由于地鐵的利好在通車前就已經(jīng)被炒作透支，造成通車后地鐵盤的價格不但沒有上漲，還一度下跌了不少。最近，隨著地鐵路網(wǎng)的密集，下沙擁有地鐵配套對樓盤的積極影響也體現(xiàn)了出來，不僅是一手房成交走高，二手房市場上的地鐵盤也賣得不錯。

我愛我家保利東灣店的負(fù)責(zé)人告訴記者，去年年底杭州地鐵1號線下沙延伸段通車后，沿江板塊的二手房成交量明顯走高：“去年我們一個月的交易量在80~90套，今年到目前每個月基本可以達(dá)到140~150套，幾乎是去年同期的兩倍了?！彼硎?，二手房市場上，學(xué)區(qū)房一直是排在購買標(biāo)準(zhǔn)第一順位的，眼下排在第二的就是地鐵房了，即使是置換為主的改善型客戶，對于地鐵的需求也逐漸高于對小區(qū)環(huán)境的要求。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)某中介經(jīng)紀(jì)人透露，下沙沿江的一些二手樓盤成交其實并不容易，一是因為地鐵通車前交通很不方便，二是地緣性客戶為主、需求有限。今年3、4、5月份門店二手房成交達(dá)到去年同期的兩倍，沿江段地鐵通車是成交走高的一大因素。

市中心的二手地鐵盤成交情況也要明顯優(yōu)于非地鐵盤。記者了解到，像中山花園、中北花園等市中心的地鐵盤尤為吃香。華邦地產(chǎn)的某位中介經(jīng)紀(jì)人表示，市中心的房子生活配套都很成熟，但一些老小區(qū)停車、開車都不方便，購房者們都更愿意挑選距離地鐵更近的二手小區(qū)。

杭州即將全面進(jìn)入

地鐵時代

多位房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示，今后買房有無地鐵將成為核心標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有地鐵配套的樓盤相比沒有地鐵的樓盤，將有明顯的優(yōu)勢。

濱江區(qū)某樓盤的策劃告訴記者，之前有一批溫州客戶到售樓處看房，對于戶型、價格都表示滿意，但因為樓盤周邊沒有地鐵線路，最后一套成交都沒有。

不僅是剛需型項目，改善型甚至是豪宅樓盤，如今也很強(qiáng)調(diào)地鐵的概念。天陽鳳起去年開盤至今，均價上漲了近3000元/m2；保利中央公館今年成交317套，均價已經(jīng)逼近37000元/m2。而像錢塘印象、侯潮府等豪宅項目，在宣傳自家樓盤時，也不會忘了打出地鐵盤的概念。

某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些樓盤的熱銷當(dāng)然不全是因為地鐵的因素，更多的還是樓市整體回暖帶來的影響，但幾乎所有熱銷的樓盤，要么是已經(jīng)有地鐵配套，要么是距離規(guī)劃中的站點不遠(yuǎn)。他告訴記者：“地鐵盤的概念以后會被淡化，因為地鐵網(wǎng)越來越密，幾乎每個樓盤1公里范圍內(nèi)都會有地鐵站。杭州今后會和上海、北京這些城市一樣，地鐵、高架等路網(wǎng)完善后，大部分樓盤都可以享受到這些公共配套，地鐵本身將成為一種‘剛需’，沒有地鐵配套的樓盤將失去競爭力?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。