杭州加碼樓市調控 提高限購門檻 未來杭州樓市將會降溫？

山雨欲來風滿樓，業(yè)內傳聞杭州樓市調控升級的政策終于落地。

8月5日早間，杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》（簡稱“通知”），其中進一步加強住房限購，具體措施包括新落戶家庭社保需滿2年、非本市戶籍家庭社保需滿4年才能購房。業(yè)內人士認為，這一舉措大幅提高了限購門檻，也精準打擊了投機需求。

此外，在完善新建商品住房銷售管理中，針對目前熱門盤的“萬人搖”現(xiàn)狀，杭州對登記人數(shù)超房源10倍的熱門樓盤按照社保繳納月數(shù)排序，以一定比例入圍公證搖號。

瞄準投資客，杭州限購再升級

杭州此次限購升級首先針對新落戶群體。根據(jù)通知，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。

而此前，只要能夠落戶杭州就擁有購房資格。目前，杭州落戶的難度系數(shù)并不算高。比如，人才認定被認為是目前杭州“最快最便捷的方式”，按照最低的條件，即：年齡35周歲以下（不含35周歲）的全日制大學專科（含高職）學歷及45周歲以下（不含45周歲）的全日制本科學歷人才，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請辦理落戶。

作為長三角熱門城市杭州，不少長三角尤其是上海的購房者往往可以利用人才認定渠道“輕松”突破限購。此前，在采訪中，不少杭州中介也向記者表示“即使工作不在杭州，可以包裝成杭州的單位，滿足社保到賬”，“包裝”之后就可以成為新杭州人擁有在杭州購房的資格，這就為外地來杭州投資留下了“口子”。

熟悉杭州樓市的業(yè)內人士分析稱：“限購升級后，杭州市場或將卡掉數(shù)萬張房卡。因為，今年前5個月，杭州新引進大學畢業(yè)生23萬人，按照20%的購房需求，也有4.6萬購房者涌向市場，而目前升級限購后，這些新房票將被拒之門外”。

“這次繞道人才購房渠道被‘鎖掉’了，此前操作過程中有漏洞，市場上存在人才落戶炒房的現(xiàn)象，而此次收緊后，需求端少了，市場熱度肯定會有降低。”上海中原地產資深分析師盧文曦表示。

此外，根據(jù)通知，對于非本市戶籍家庭，要求“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房”。

“過去空掛戶口無實際社保的這類人群也將面臨限購的壓力?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，“而過去外地戶籍社保繳納需要2年，而現(xiàn)在則為4年。此類規(guī)定說明，杭州對于本地和外地戶籍的購房行為都進行了管控，打擊了各類炒房行為。”

以社保月數(shù)入圍搖號，“萬人搖”將熄火

通知規(guī)定，在本市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。多個購房意向登記家庭均達到入圍最低社保月數(shù)的，一并入圍搖號。購房意向登記家庭社保繳納時間自2006年1月起算，按購房家庭成員中在本市限購范圍內社保累計繳納時間最長的一方計算。

杭州這一做法參考了上海搖號做法中的基于社保月數(shù)搖號的做法，這也體現(xiàn)出杭州和上海等熱點城市調控思路的轉向，即優(yōu)先“長期在城市穩(wěn)定生活的群體”，而并非短線投機客。而按照一定比例入圍公證搖號，也避免了“萬人搖”和“極低中簽率”的出現(xiàn)。

此外，對于市場上“流搖”的樓盤，即購房意向登記家庭數(shù)小于或等于公開銷售房源數(shù)的，本次新政也要求開發(fā)企業(yè)應采取公證搖號方式確定選房順序并按序售房，剩余房源可自行銷售。

杭州業(yè)內人士透露，目前，杭州樓市中存在部分開發(fā)商私自勸退客戶故意造成登記人數(shù)不足而流搖的情況，然后“由開發(fā)商決定賣給誰不賣給誰”。而對于“流搖”樓盤也搖號體現(xiàn)了公正性。

業(yè)內：新政將為杭州樓市降溫

事實上，這次杭州升級樓市調控在業(yè)內來說早有征兆。

近兩年，杭州市場也出現(xiàn)了不少“萬人搖”的紅盤，而不斷拉大的一、二手房利差也成為外來投資客蜂擁至杭州的動力。

從今年上半年來看，5月，杭州市場出現(xiàn)一波高峰行情。易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州新房成交套數(shù)達到3.8萬套，成交均價也站在了約3.3萬元/平方米的高點。

而進入6、7月份后，隨著調控的呼聲越來越大，杭州新房市場也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢，買方心態(tài)出現(xiàn)轉變，呈現(xiàn)觀望態(tài)勢。7月最新數(shù)據(jù)顯示，杭州新房成交套數(shù)已經回落到1.2萬套，成交均價也因推盤結構等因素回落到2.7萬元/平方米。

但是，從供需層面來看，杭州樓市供需矛盾仍然突出。來自易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，在供需層面，杭州新建商品住宅（不包括縣城）最近6個月都是呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。

此次新政出臺后，不少業(yè)內人士也預測杭州市場將迎來降溫。嚴躍進表示：“此次杭州的調控‘顆粒度’明顯增強，即不斷細化，不斷發(fā)現(xiàn)各類鉆政策漏洞的做法，全方位進行調控，有針對性地對一些新的炒房領域進行重點打擊，如人才購房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶籍購房環(huán)節(jié)等。受此影響，下半年房地產市場降溫概率增大?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。