央企淡出地王之爭：房地產行業(yè)進入拐點

市場的拐點說來就來。

進入6月，上海房價指數漲幅繼續(xù)收窄，5月環(huán)比漲幅2.3%，比上月收窄1.3%；同比漲幅為33.8%，比上月收窄0.4%。

市場拐點還表現于這幾點：幾個成交量同比增速正在持續(xù)下行；另一方面，土地市場地王頻出，主要城市土地成交溢價率達到歷史高位區(qū)間；產業(yè)政策已現收緊跡象，3月底，上海、深圳等熱點城市已陸續(xù)出臺樓市收緊政策，近期不排除個別二線城市（如合肥、南京、蘇州）重新實施更為嚴厲的調控政策。

中金證券房地產分析師寧靜鞭在最新的一份研究報告中寫道：“又見地產周期，下半年A股地產股博弈預期差”。他認為，目前屬于“產業(yè)政策敏感期”到“預期差”階段的轉折點。

近期地王背后資金的更替似乎也說明了這一點。6月17日，嘉定兩幅地塊出讓，分別被福建房企建發(fā)以41.98億、新城+中垠+市北聯合體以22.05億競得。難得一見的是，人民銀行上海總部和上海銀監(jiān)局的相關人士也坐鎮(zhèn)于現場觀察席。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，土地市場央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為，比如一些發(fā)展速度較好并未受過地王挫折的正在全國化的民企房企、以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時，“地王”仍然是“地王”，并不會因為央企的退出而改變。

資本更替信號

業(yè)內人士指出，此前頻頻制造地王的央企有淡出跡象，這是一個信號。比如這幅嘉定新城地塊，綜合指標不錯，但是競買人只有10多家，和前期周浦地塊37家有很大落差，當前溢價率還不足100%。有實力拿地的前期已經有所收獲，當前不僅上海地貴，連蘇州南京等城市土地也越來越貴，短期再要大筆資金支出顯然也不太切合實際。

張宏偉指出，從本輪市場走勢來看，首先從近期“權威人士”對中國未來經濟及貨幣政策走向判斷來看，接下來中國貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。

因此，對于中國房地產市場來講，由于貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市，南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然，這對拿“地王”的企業(yè)來講不是好事情。

由于宏觀經濟、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策，再加上房企沖刺銷售業(yè)績指標等因素，導致上海商品住宅市場在下半年繼續(xù)集中放量，市場需求被透支。

今年第一季度，央行再次降準0.5百分點，上海樓市繼續(xù)放量，一季度上海商品住宅成交量又高達440萬平方米，市場需求在去年下半年透支情勢下繼續(xù)透支。同時，從歷史經驗來看，歷年商品住宅成交高峰后必然調整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場，均出現2011年、2014年的調整。

上海以外一線城市，南京、合肥等熱點二線城市市場亦是如此。因此，從這個角度來看，在一線城市、熱點二線城市積極拿地，如果再遭遇今年下半年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也并不是一件好事。

高地價對房企的融資將產生影響，比如一些房企會借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖其的融資風險。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風向發(fā)生轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。

“最后一根稻草”

上述中金研報指出，房地產行業(yè)進入“三年變兩年周期”的拐點，下半年是行業(yè)成交增速下行期。主要有三方面的表現：行業(yè)成交方面，未來將進入高同比基數階段且新房供應將在4季度明顯提升；土地市場地王頻出，主要城市土地成交溢價率達到歷史高位區(qū)間；一線城市產業(yè)政策已于3月底收緊。

實際房地產價格（剔除通脹/貨幣因素）是在反映人口結構的變化。對比美、日、英、韓四個國家各自的人口結構變動與實際房價波動在中長期呈現明顯同動關系。同時，杠桿率變動快慢是擾動名義房價的重要因素，如果房價漲幅是被杠桿率快速增加所推動，則未來面臨的下跌風險較大。

中國房地產市場進入存量時代，存量房交易市場全面爆發(fā)是大勢所趨。上述報告認為，估計到2020年，存量房交易占新房成交比例將提升至70%水平（目前二線城市該項指標平均為43%）。

中金研報指出，2016年全國銷售面積增速小幅上漲7%，上調投資增速預測也將小幅上漲7%、新開工面積同比增速預測5%。預判2季度成交量同比增速達到高位，而主要城市房價增速高位在3季度；地產開發(fā)進入“再庫存”階段，4季度才能見到投資增速回落。

寧靜鞭指出，房地產已經處于周期的中后段，或將提前進入下行期。下半年短期快速加杠桿是隱憂。中國加杠桿速度在逐年提升，且一線城市中深圳加杠桿速度較快，其中福建和廣東杠桿利用率偏高。

過往中國房地產市場的中短期變化，大致以三年為一個周期。每個周期都遵循“價量齊跌”->“價跌量穩(wěn)”->“價平量增”->“價量齊升”->“量平價增”->“價漲量縮”等相似階段。

因此，推動地產周期掉頭的“最后一根稻草”是貨幣政策緊縮。行業(yè)自身因素，比如新增供應增長、產業(yè)政策調控等，反而不是造成行業(yè)拐頭的主要原因。通脹上行帶來的貨幣政策緊縮，最后以按揭信貸控制/按揭利率折扣回收等形式傳導到地產需求端才是壓垮行業(yè)的“最后一根稻草”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。