十大地主坐擁6億平米土地 誰(shuí)在掌控房?jī)r(jià)？

被恒大地產(chǎn)納入麾下的嘉凱城昨日再度漲停，當(dāng)諸多媒體在討論究竟哪只基金提前壓中了寶時(shí)，卻有意無(wú)意中忽略這了這起收購(gòu)其實(shí)具備極強(qiáng)的象征意義：經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整之后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為超級(jí)寡頭的游戲，小玩家們正在出局。

面包財(cái)經(jīng)翻查了A股和港股各大上市房企財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)：十大巨頭所擁有的土地儲(chǔ)備面積總計(jì)已經(jīng)超過(guò)6億平方米。當(dāng)土地越來(lái)越集中到巨頭手中時(shí)，究竟是誰(shuí)在掌控著房?jī)r(jià)的漲跌？

房地產(chǎn)的超級(jí)寡頭時(shí)代：巨頭加速囤地

中國(guó)社科院2014年底發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》中就已經(jīng)提出：預(yù)計(jì)兩年內(nèi)會(huì)有30%-40%的房企遭到淘汰，同時(shí)萬(wàn)科、恒大等地產(chǎn)寡頭格局已初現(xiàn)雛形。

不到兩年時(shí)間，這種預(yù)言似乎已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)，眾多銷(xiāo)售收入突破千億的巨頭們正在加速囤地，將房地產(chǎn)最重要的資源收入囊中。

根據(jù)財(cái)報(bào)，恒大地產(chǎn)去年新購(gòu)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積3484.7萬(wàn)平方米，總的土地儲(chǔ)備量達(dá)到1.56億平方米，為眾房企之首。其中，土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目數(shù)量總計(jì)375個(gè)，一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比為54.7%。

盡管經(jīng)歷了轟轟烈烈的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”，萬(wàn)科拿地的速度也絲毫沒(méi)有放緩。去年一年公司新增物業(yè)項(xiàng)目為106個(gè)，合計(jì)新買(mǎi)入土地面積為2201萬(wàn)平方米，其中38%的土地儲(chǔ)備位于一線城市。截至2015年年底，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備共計(jì)5477萬(wàn)平方米。

擁有巨量土地儲(chǔ)備的不僅僅是恒大與萬(wàn)科。面包財(cái)經(jīng)翻查港股與A股各上市房企財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，至少有十家房企2015年底的土地儲(chǔ)備超過(guò)3000萬(wàn)平方米，萬(wàn)科在這份榜單中僅位列第五。

除了恒大地產(chǎn)之外，碧桂園、萬(wàn)達(dá)商業(yè)和保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備都超過(guò)5000萬(wàn)平方米。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，截止2015年底，這十大巨頭的土地儲(chǔ)備超過(guò)6億平方，準(zhǔn)確的數(shù)字是62948萬(wàn)平方米。

根據(jù)綠地控股在財(cái)報(bào)中援引的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積僅為2.28億平方米，同比大幅下降了31.7%。這意味著這十家房企目前擁有的土地儲(chǔ)備，相當(dāng)于2015年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地面積的2.75倍。

更多房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)可以在面包財(cái)經(jīng)微信公眾號(hào)（ID:mbcaijing）上輸入“土地”調(diào)閱。

數(shù)據(jù)為證：房地產(chǎn)年復(fù)一年走向集中

房地產(chǎn)加速集中的趨勢(shì)，在另一份權(quán)威報(bào)告中得到印證。

前不久，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示：2015年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售總額和銷(xiāo)售面積的漲幅高于同期全國(guó)漲幅5個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)正在進(jìn)一步擴(kuò)大。

盡管每一年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的名單并不相同，但百?gòu)?qiáng)們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的占比越來(lái)越高，得到了數(shù)據(jù)的印證。

房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的市場(chǎng)份額，從2004年的約14%增加到2015年的36.7%。在房?jī)r(jià)經(jīng)歷劇烈調(diào)整的2014和2015年，這種集中的趨勢(shì)更加明顯，2015年百?gòu)?qiáng)的市場(chǎng)份額比2013年提高了6個(gè)百分點(diǎn)。

這印證了社科院兩年前的判斷：大型寡頭在融資、拿地、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢(shì)；在市場(chǎng)萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多中小型房企無(wú)可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭格局正在形成。

鯊魚(yú)吃大魚(yú)：寡頭已經(jīng)成型

如果進(jìn)一步觀察百?gòu)?qiáng)中前十強(qiáng)的市場(chǎng)占比，則會(huì)發(fā)現(xiàn)更驚人的趨勢(shì)：即便是在地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中，市場(chǎng)份額也正在迅速向位居第一陣營(yíng)的公司集中。

《報(bào)告》的內(nèi)容顯示：綜合實(shí)力排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)2015年銷(xiāo)售總額超過(guò)1.4萬(wàn)億元，占所有百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額的44.5%，占比接近一半。更重要的是，從2011年以來(lái)，前十大所占市場(chǎng)份額在逐年提升，四年間增長(zhǎng)超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，此次被恒大地產(chǎn)入股的嘉凱城原本就位列百?gòu)?qiáng)，總資產(chǎn)超過(guò)350億元，2013年時(shí)銷(xiāo)售收入也曾超過(guò)百億，已經(jīng)不能算作是太小的房地產(chǎn)公司了。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從大魚(yú)吃小魚(yú)變成巨鱷吃大魚(yú)的時(shí)候，超級(jí)寡頭的時(shí)代就已經(jīng)不是預(yù)言了。2016年春節(jié)前后，一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲引致了北上廣深等地紛紛出臺(tái)新政。一線市場(chǎng)溫度尚未下降，二線城市房?jī)r(jià)漲聲又起。更重要的是近期上海、南京等地的土地拍賣(mài)價(jià)格再次出現(xiàn)高溢價(jià)，面粉貴過(guò)面包的局面輪番上演。

當(dāng)土地越來(lái)越集中在少數(shù)巨頭手中時(shí)，“某九條”、“某十條”的新政真的能給市場(chǎng)降溫？房?jī)r(jià)到底操于誰(shuí)手？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。