“滬九條”滿月 上海樓市成交量減半

自325新政過(guò)后，上海樓市的交易量就開(kāi)始迅速下滑。“我四月份一直沒(méi)有開(kāi)單，客戶量銳減。”一位地產(chǎn)中介在路上吐槽。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者綜合多家數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)前供求比為0.2:1，而政策出臺(tái)后供求比為1.2：1。隨著觀望情緒抬頭，市場(chǎng)向理性回歸，這一個(gè)月政策效果明顯。

在一手房方面，政策出臺(tái)后開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象有所改觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政后一個(gè)月新房供應(yīng)量為138.7萬(wàn)平方米，而政策出臺(tái)前一月只有40.8萬(wàn)平方米。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需以及剛改產(chǎn)品占市場(chǎng)主力，供應(yīng)將近占7成。

值得一提的是，雖然高價(jià)產(chǎn)品推盤(pán)不多，但是單個(gè)項(xiàng)目入市量非常大。比如浦東洋涇板塊的“尚海酈景名苑”，一次性入市面積為5.6萬(wàn)平方米。而該項(xiàng)目以往兩次供應(yīng)分別為3.3萬(wàn)平方米和3.9萬(wàn)平方米，表明房企快跑意圖相當(dāng)明顯。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“新政出臺(tái)后市場(chǎng)成交遭遇腰斬，截至昨日（新政出臺(tái)后）成交面積為118.3萬(wàn)平方米，比政策出臺(tái)前一個(gè)月減少45.6%。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需占絕對(duì)主力，比如單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米以下占比為45.5%;從面積段來(lái)看，中小戶型成交比重有所增加。”

佑威房地產(chǎn)研究中心主任黃志堅(jiān)表示，325新政下4月的成交量大幅下滑，表明樓市調(diào)控首月告捷，但是只是成交量下滑，價(jià)格并未下降。

相比于一手房成交堅(jiān)挺，二手房則有所松動(dòng)。“我們的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，二手房降價(jià)的房東約占整體比例的10%，如位于陸家嘴板塊的世茂濱江一套1房，325新政后房東掛牌價(jià)格為690萬(wàn)元，新政出臺(tái)前這樣的房源掛牌價(jià)在750萬(wàn)~800萬(wàn)元。”盧文曦告訴記者。

也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前上海豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)很多降價(jià)100萬(wàn)~200萬(wàn)元的情況。信義房屋分析師陳麗娜告訴記者：“我們接觸的房東大部分在內(nèi)環(huán)，他們雖然掛牌價(jià)格沒(méi)有變化，但也有了議價(jià)空間，此前這些房東基本無(wú)法坐下來(lái)談降價(jià)。”

面對(duì)這樣的情況，公寓式辦公迎來(lái)火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為159萬(wàn)平方米，按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至10.6個(gè)月。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，新政之后，由于限購(gòu)條件的提高，這類(lèi)物業(yè)也會(huì)因?yàn)椴幌拶?gòu)再次迎來(lái)新的去化機(jī)會(huì)，這類(lèi)項(xiàng)目接下來(lái)會(huì)成為市場(chǎng)的新寵。

以龍湖北城天街為例，其在一個(gè)周末開(kāi)盤(pán)就認(rèn)購(gòu)200余套SOHO，套均價(jià)格80萬(wàn)左右。“這個(gè)項(xiàng)目投資及自用各占一半，我們認(rèn)為新政對(duì)我們的項(xiàng)目會(huì)有利好，這類(lèi)項(xiàng)目會(huì)有更高的市場(chǎng)接受度。”上海龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

盧文曦指出，當(dāng)前交易量已經(jīng)降低至合理水平，政策給樓市降溫效果相當(dāng)明顯。并且限購(gòu)在執(zhí)行層面上做出微調(diào)，體現(xiàn)出調(diào)控人性化的一面。隨著信貸政策執(zhí)行逐步到位，調(diào)控效果還會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)近半年會(huì)處于尋底過(guò)程中，成交量的低谷可能在7、8月份出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。