溫州住宅用地產權到期并非個案 自動續(xù)期亟待細則

近日，溫州商品房的土地年限到期如何續(xù)期引發(fā)普遍關注。

4月18日，溫州市國土局相關人士在電話中告訴21世紀經濟報道記者，有關“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”存在誤解，目前全國層面尚無土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細則。

根據溫州市國土資源局初步摸排，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限在2017年12月31日前過期的房產就有600多套。到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。

“截止到目前，還沒有1例續(xù)期成功辦出，為盡快解決，方案正在研討中，目前尚未確定。”溫州市國土局相關人士如是介紹。

當日上午，溫州市委、市政府已專題聽取溫州20年土地使用證到期的工作匯報。浙江省國土資源廳已責成溫州市國土資源局報告相關情況。

溫州土地使用權續(xù)期并非是孤立個案，也不是首次出現的土地使用權到期的事件，據21世紀經濟報道記者了解，青島、濟南、深圳都遇到此情況，且都在市級層面提供了解決方案。

“根據2007年頒布實施的《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，但如何續(xù)期，是否有償續(xù)期，如果有償需不需要繳納土地出讓金以及如何繳納，國家沒有明確的規(guī)定和實施細則。”原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者。

向洪宜稱，房子陸續(xù)到期怎么辦，并非是一個部門說了算，也不是財政部或者人大法工委能定的，需要整體研究。

溫州并非個案

溫州房屋土地使用產權到期問題并非個例，據21世紀經濟報道記者了解，青島、濟南、深圳都遇到此情況，且都在市級層面提供了解決方案。

有關土地使用權到期后的問題，深圳早在2006年就已出實例。1980年開始建設的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓，土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》，對這一“歷史遺留問題”作了詳細規(guī)定，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，到期不辦理續(xù)期或申請未獲準，則原有土地使用權消滅，其土地使用權無償收回。

其中，青島擬以區(qū)域過去1年的平均地價為計算標準，以基準地價的60%補交土地出讓金。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴21世紀經濟報道記者，溫州被誤讀的“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”的方案之所以引發(fā)廣泛關注，是因為該方案采取的是市場評估價，相比之下，深圳和青島采取的是按基準地價折扣。

“20年的居住用地使用期限本身就短，且業(yè)主在購買之時還有時間的選擇成本，按照當前的市場評估價計算肯定不合理。”鄒曉云如是介紹。

不過，“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”并非溫州土地使用權到期的實際續(xù)費標準。4月18日，溫州市國土局辦公室相關人士告訴21世紀經濟報道記者，有關“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”存在誤解，目前全國層面尚無土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細則，目前方案尚未確定，也在研討中。

亟需細則

在鄒曉云看來，房屋土地使用權使用期限不只是面臨到期后如何解決，其亟需頂層設計的迫切性已經開始凸顯。

1988年《憲法》修改之后，我國開始正式實行國有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。實踐中，由于部分居住用地出讓年限較短，目前出現了出讓年限已經屆滿或者即將屆滿的情況。

《物權法》第一百四十九條第一款已經明確規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

“按照字面理解，當事人不用主動申請續(xù)期，可以繼續(xù)在其房屋中居住，居住權可以確保，但是住宅土地使用權期限，將直接影響房地產住宅的交易和抵押。”鄒曉云如是介紹。

也就是說，土地使用權過期不會影響到居住權，但是國有土地使用權過期后對商品房的交易和抵押有可能出現比較大的影響。

“如果你要進行交易，會涉及到重新登記的問題，但國有土地使用權過期后，不能夠進行登記，抵押也會出現同樣的問題。”鄒曉云介紹。

以北京為例，記者走訪北京海淀、朝陽區(qū)的鏈家地產、我愛我家等多個二手房中介門店獲悉，二手房交易環(huán)節(jié)，使用年限是影響售價和買賣雙方談價的重要因素之一。與此同時，在銀行貸款的過程中，銀行都會對國有土地使用權使用期限進行審核，不會出現還款年限長于國有土地使用權年限的情況。

在北京中原地產市場分析師張大偉看來，住宅土地使用權到期如何續(xù)期，亦被認為是埋在未來房地產市場的一顆“地雷”。若以后土地產權續(xù)期繳費的制度逐漸明朗，二手房價格隱含的土地價值將逐步顯性化，二手房價格應會對土地成本做出反映，尤其對于剩余使用年限較短的二手房。

在鄒曉云看來，決策層應該加快出臺針對住宅建設用地使用權期滿后如何續(xù)期的細則性文件。

向洪宜介紹，住宅建設用地使用權期間屆滿后如何自動續(xù)期、是否有償續(xù)期的問題，根據《立法法》的規(guī)定，解釋權限屬于立法機關即全國人大。建議國家盡快加強研究，拿出可行性意見，通過出臺《物權法》的相關解釋或者修改《土地管理法》等相關法律來對此問題加以明確，從而穩(wěn)定社會預期，解除社會公眾的焦慮，促進社會和諧。

鄒曉云建議，不同用途土地到期的續(xù)費解決標準應該不同，其中工業(yè)用地可以考慮有償續(xù)費，且續(xù)費的價格可以適當抬高，畢竟產業(yè)存在升級換代。居住是基本生存需要，住宅的續(xù)費的程序和標準可以適度放寬。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。