杭州樓市乍熱：業(yè)主越來越年輕 業(yè)內(nèi)人士買的多

[3月的最后一周（3.28~4.3）由于月末開盤量增加和月底沖量，杭州市區(qū)新建商品房簽約量6222套，環(huán)比上漲9.3%，創(chuàng)下單周簽約量紀(jì)錄。同一周，深圳的成交量在600套左右。]

[“一線城市房價(jià)太高風(fēng)險(xiǎn)很大，而且調(diào)控政策已經(jīng)出臺(tái)，長三角的幾個(gè)核心城市自然成為投資的首選。目前國內(nèi)股市低迷，海外投資依舊存在不確定性，可以投資的渠道并不多，房地產(chǎn)自然成為了首選。”]

“還有哪些戶型可以購買？”

“買這個(gè)有什么優(yōu)惠，如果辦理銀行貸款需要哪些手續(xù)？”

4月10日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者來到杭州西湖區(qū)融創(chuàng)河濱之城銷售現(xiàn)場(chǎng)，購房者正圍著售樓員不停地咨詢。

該樓盤一位銷售人員告訴記者：“銷售非?；鸨?，今年第一季度成交596套，金額超過14億元，主要還是市場(chǎng)回暖客戶增加，大家都有改善居住的需求。”

據(jù)杭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，3月的最后一周（3.28~4.3）由于月末開盤量增加和月底沖量，杭州市區(qū)新建商品房簽約量6222套，環(huán)比上漲9.3%，創(chuàng)下單周簽約量紀(jì)錄。同一周，深圳的成交量在600套左右。

當(dāng)前，在成交量暴增的同時(shí)，蘇州、合肥等城市房價(jià)增幅明顯，而同屬長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的杭州房價(jià)表現(xiàn)卻相對(duì)溫和。

成交量猛增

自2008年畢業(yè)后就在杭州工作的李兵（化名）回憶，2008年開始杭州房價(jià)一路上漲，其間只有2010年和2013年受政策影響有兩次回調(diào)。“收入的漲幅沒有房價(jià)快，一開始收入并不穩(wěn)定，買房最擔(dān)心的就是還貸款的壓力，然后一直沒有買房也一直看著杭州的房價(jià)漲，現(xiàn)在更是后悔之前沒有狠心買房。”李兵告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

杭州透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，2016年3月杭州全市新建商品房共成交28012套，環(huán)比增長282.1%，較去年同期增長259.2%；成交總面積287.6萬平方米，總金額453.1億元。面積、金額均刷新歷史月度紀(jì)錄。

杭州豪宅成交量一直位居前列。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州千萬豪宅累計(jì)成交1020套，成交套數(shù)位列中國城市第四，僅次于上海、北京和深圳。

豪宅成交的同時(shí)，杭州的剛需、改善市場(chǎng)也在迅速增加?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2015年杭州商品房成交1380萬平方米，與上年相比上漲43%，其中商品住宅供應(yīng)量1182萬平方米，同比下滑4%，成交面積達(dá)1287萬平方米，成交金額為2043億元，同比分別上漲45%和48%。

這座城市到底有什么魅力？

“我周圍的朋友都選擇在杭州安家，他們很多人的老家可能在浙江、安徽的某些小城，杭州相比于這些城市則更具備競(jìng)爭力，因此買房成為必須要做的事情。”李兵告訴記者。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在實(shí)地走訪時(shí)遇見一位滴滴專車司機(jī)，該司機(jī)告訴記者：“我在一家互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司工作，已經(jīng)在杭州買了房子，我之前家是廣東的。”

對(duì)多數(shù)浙江人而言，除了剛需屬性外，房子還有投資的屬性。

“我們首付大概7萬，每個(gè)月的租金就相當(dāng)于貸款，很適合投資需求。”保億置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

位于地鐵一號(hào)線翁梅站附近的保億青晨樓盤，這個(gè)樓盤主推的戶型是中小戶型，總價(jià)30萬元左右。這個(gè)樓盤和長租公寓品牌未來域合作，將自己的小戶型進(jìn)行托管租賃，提高租金水平。

“總價(jià)在150萬以上的酒店式公寓會(huì)比較敏感些，這種總價(jià)相對(duì)比較緩和的公寓特別受投資者青睞。在這一輪的置業(yè)中出現(xiàn)兩個(gè)很明顯的情況，第一，購房者年齡越來越小，不少剛畢業(yè)的小情侶也參與了置業(yè)。第二，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士買得特別多，這個(gè)行業(yè)的人更能接受買房本身就是投資這個(gè)概念。”上述負(fù)責(zé)人告訴記者。

藏富于房

“一線城市房價(jià)太高風(fēng)險(xiǎn)很大，而且調(diào)控政策已經(jīng)出臺(tái)，長三角的幾個(gè)核心城市自然成為投資的首選。目前國內(nèi)股市低迷，海外投資依舊存在不確定性，可以投資的渠道并不多，房地產(chǎn)自然成為了首選。”杭州一位開發(fā)商告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

隨著上海、深圳等一線樓市的調(diào)控，投資客已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)移到了二線城市。與合肥、南京等二線地價(jià)、房價(jià)暴增相比，杭州顯然要溫和許多，但是其成交量巨大的背后也不乏投資客。

“不是說南京、蘇州沒有投資價(jià)值，而是大家都喜歡在自己熟悉的區(qū)域配置資產(chǎn)，浙江地區(qū)杭州樓市最穩(wěn)定，因此很多浙江人都會(huì)來杭州買房。比如你去把錢投資到銀行理財(cái)里面，這些資金多少也會(huì)流入到房地產(chǎn)，那還不如自己來買房。”上述開發(fā)商告訴記者。

除了投資客，杭州樓市也有本身的剛性需求。杭州鏈家一位研究人士告訴記者：“總的來說杭州市場(chǎng)是在溫和復(fù)蘇，大部分還是自身需求為主的客戶。”

易居研究院的一份報(bào)告指出，自2006年至2014年，無論是浙江省城鎮(zhèn)人口的絕對(duì)規(guī)模還是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤?，都呈現(xiàn)了較快上升。2006年浙江省城鎮(zhèn)人口為2814萬，占總?cè)丝诘?6.5%。到了2014年，城鎮(zhèn)人口為3573萬，占總?cè)丝诘?4.9%。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的上升，決定了浙江住房需求將繼續(xù)釋放。以杭州蕭山為例，外來人口較多，自2015年起，杭州出臺(tái)的一系列救市政策中，對(duì)于相應(yīng)戶型的落戶政策進(jìn)行了調(diào)整，這有利于外來人口購房計(jì)劃的落實(shí)，也成為支撐此類城市樓市持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“一般而言，地方經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，住房投資和消費(fèi)的能力應(yīng)該越強(qiáng)，這個(gè)時(shí)候住房交易也會(huì)更活躍。但需要注意的是整個(gè)浙江住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。正是如此，需要警惕當(dāng)?shù)鼐用褓彿啃枨蟛淮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。”

從2015年上半年全國各地居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)來看，浙江城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為22640元，在全國排名第三，僅次于上海和北京。而農(nóng)村居民年人均可支配收入為12005元，僅次于上海。更為重要的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強(qiáng)省市中，為倒數(shù)第二位。

“對(duì)于浙江的財(cái)富模式可總結(jié)為三點(diǎn)：較為富裕、城鄉(xiāng)差距小、藏富于民。此類財(cái)富模式，將間接影響住房交易背后的支付能力。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

漲跌輪回

杭州樓市的回暖與利好政策頻出息息相關(guān)。改善需求釋放，地方政策出臺(tái)，一線城市高燒，多種因素讓杭州樓市更有看點(diǎn)。

回顧2011年，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、樓市限購政策出臺(tái)等影響，杭州樓市領(lǐng)跌全國。但經(jīng)歷調(diào)整后，2015年上半年杭州樓市快速崛起，并領(lǐng)漲全國。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，杭州樓市曾經(jīng)歷過幾次波折。2008年開始，亞洲金融危機(jī)影響了杭州樓市，降溫態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到2009年4月。“主要還是郊區(qū)的樓盤開始降價(jià)，當(dāng)時(shí)大家都不敢買入。”李兵回憶道。

這一個(gè)情況也讓很多開發(fā)商受到波折。由于看好杭州樓市，2009年12月，中華企業(yè)(6.220,-0.17,-2.66%)以樓面價(jià)格1.82萬元/平方米在杭州江干區(qū)獲得一地塊，然而在經(jīng)歷2010年的市場(chǎng)高位后，風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下，項(xiàng)目開盤入市一拖再拖，“高價(jià)地”帶來的苦果，不僅讓中企艮山府面臨著定價(jià)尷尬，也喪失了與周邊競(jìng)品展開價(jià)格競(jìng)爭的成本優(yōu)勢(shì)。

自2015年“3·30”新政過后，杭州就迅速好轉(zhuǎn)，甚至出現(xiàn)帶現(xiàn)金來搶房的案例。

“從金融環(huán)境看，后續(xù)依然有繼續(xù)寬松的可能，這將使得資金流動(dòng)性更強(qiáng)，且更健康?？紤]到杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到降準(zhǔn)降息等政策的影響，那么后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金成本會(huì)繼續(xù)降低，所面臨的金融環(huán)境也會(huì)更加趨于寬松。從政策環(huán)境看，未來一年杭州對(duì)樓市收緊的可能性并不大，反而會(huì)有一系列優(yōu)惠或刺激政策。尤其在上海限購政策沒有取消的情況下，杭州樓市的投資機(jī)遇會(huì)更加凸顯，這也不難理解為何杭州土地拍賣開始火爆。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

多位業(yè)內(nèi)人士也判斷，未來一年，從房企的角度看，可以在包括杭州等城市積極拿地，此類投資風(fēng)險(xiǎn)并不大。否則持續(xù)觀望，土地成本會(huì)繼續(xù)上升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。