專家：溫州土地使用權(quán)應(yīng)先無償自動續(xù)期

溫州一例20年的住宅土地使用權(quán)的到期續(xù)期，引起了巨大轟動。類似的案例不僅是溫州，還有深圳、青島等，但深圳卻沒有引起轟動，這是為什么？

因為在深圳續(xù)期的案例中，土地出讓金每平方米只補(bǔ)繳了557元，補(bǔ)繳款不過4萬多元，住宅總價680萬元，房東轉(zhuǎn)手就可以加價凈賺30萬元。而溫州的業(yè)主補(bǔ)交出讓金估算30萬元，總房價卻只有65.8萬元！原來轟動是因為錢交得太多了，如果少了就不會轟動了嗎？可見這是一件多么令人啼笑皆非之事啊！

溫州市國土局說：制度上還不明確，需要頂層設(shè)計，所以要請示上級，我們突破不了。同時卻又說：“隨時歡迎續(xù)期，并給予優(yōu)先辦理。”讓人不禁大惑不解，既然需要頂層設(shè)計，又要請示上級，卻如何能做到隨時、優(yōu)先辦理呢？

不過，溫州市國土局要請示上級肯定也是沒有答復(fù)的。

為什么？因為法律在打架！

2007年發(fā)布執(zhí)行的《物權(quán)法》上規(guī)定的很明確：“土地使用權(quán)自動續(xù)期”。但是，隨后的《城市房地產(chǎn)管理法》（2009年08月27日第十一屆人大常委會第十次會議《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修正）第二十二條卻又規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。

“前法”很明確地表述為“自動續(xù)期”，顯然至少是不需要被批準(zhǔn)的。并且自動續(xù)期也沒有明確包含重新簽訂合同、補(bǔ)繳出讓金的意思。但是，“后法”卻在否定“前法”，明確要求“重新簽訂合同、補(bǔ)繳出讓金”。

從法理來說，《物權(quán)法》是全國人民代表大會通過的，屬于上位法，而《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大常委會通過的，屬于下位法，以法的效力位階來論，上位法效力高于下位法，《立法法》第九十六條明確：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章有下列情形之一的，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照本法第九十七條規(guī)定的權(quán)限予以改變或者撤銷：（二）下位法違反上位法規(guī)定的。

誰是有關(guān)機(jī)關(guān)？

第九十七條改變或者撤銷法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的權(quán)限是：全國人民代表大會有權(quán)改變或者撤銷它的常務(wù)委員會制定的不適當(dāng)?shù)姆伞?/p>

當(dāng)然，改變需要時間。問題是，為什么會有當(dāng)初的“后法”否定“前法”？

因為，在出臺房地產(chǎn)稅之前，還需要維持土地財政。如果房地產(chǎn)稅立法之后不需要再繳納土地出讓金，土地財政就難以為繼，地方政府就要破產(chǎn)，因而房地產(chǎn)稅法遲遲不能出臺。

話再說回來，土地出讓金本身是一種資源稅，而房地產(chǎn)稅也是一種資源稅，房地產(chǎn)稅要立法，就要先跨過土地出讓金這道門檻，否則就是重復(fù)征稅。如果房地產(chǎn)稅立法之后還要補(bǔ)交土地出讓金，在法理上是說不通的，這也是《物權(quán)法》立法時爭議最大的一個焦點(diǎn)。所以土地使用權(quán)到期屆滿續(xù)期合理的辦法或許是：改為按年收取房地產(chǎn)稅的方式，不再補(bǔ)繳土地出讓金，這樣既有利于銜接現(xiàn)行土地出讓制度，不至于讓土地財政立刻枯竭，又可以為地方政府保留長期穩(wěn)定的稅源，也確保國有土地增值收益不流失（前提是保持國有、集體土地制度）。

溫州市當(dāng)然要解決現(xiàn)實問題，不過全國人民代表大會短期內(nèi)不會開會討論法律修正案，當(dāng)然相關(guān)部門也無法做出任何指示，甚至法院也不能依法判決。

怎么辦呢？最好的辦法就是先實行無償自動續(xù)期，實操上可以確定續(xù)期期限一年，每年自動續(xù)期一年，直到法律有了明確的規(guī)定之后再按法律規(guī)定免繳或者補(bǔ)繳土地出讓金。這樣既不違法，也得民心，還為未來的變化留下伏筆。

當(dāng)然，如果是這樣的話，轉(zhuǎn)讓或購買二手房時，買賣雙方可要多個心眼，增加一個土地出讓金的附加合同條款，盡量明確土地出讓金法定繳款義務(wù)的分擔(dān)風(fēng)險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。