房價連漲四個月 專家：房價增幅還將擴大

9月18日國家統(tǒng)計局公布《2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，顯示70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。易居研究院昨日接受羊城晚報記者的采訪，對深圳房價同比增幅31.8%、環(huán)比增幅5.2%的現(xiàn)象作了解讀，認為深圳房價之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場預(yù)期發(fā)生了變化。“隨著越來越多的城市加入漲價大軍，可以預(yù)計后續(xù)房價增幅將繼續(xù)擴大，這個時間點預(yù)計在9月份出現(xiàn)”。

　　現(xiàn)狀

　　房價連漲四個月

　　易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局的70城住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均，計算得知，2015年8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.2%，相比7月份0.2%的增幅基本持平。70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。6月份增幅擴大，7月份受淡季因素影響增幅持平，8月份總體上也維持持平態(tài)勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，全國70城房價指數(shù)在連跌12個月后，于今年5月份首次翻紅。而在6-8月份繼續(xù)延續(xù)上漲態(tài)勢，雖然受季節(jié)因素影響，房價增幅并沒有擴大，而是和7月份持平。嚴躍進認為，隨著越來越多城市加入漲價大軍，可以預(yù)計后續(xù)房價增幅將繼續(xù)擴大，這個時間點預(yù)計在9月份出現(xiàn)。

　　分析

　　一線城市“領(lǐng)頭羊”

　　令人側(cè)目的是，8月份，70個城市中，深圳以高達31.8%的同比增幅排行中位居首位。羊城晚報記者發(fā)現(xiàn)，深圳房價在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價上漲的城市。2015年1-8月份繼續(xù)上漲，扮演房價上漲的“領(lǐng)頭羊”角色。

　　“深圳房價之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場預(yù)期發(fā)生了變化。”嚴躍進分析，深圳目前面臨供應(yīng)乏力的尷尬，去庫存周期比較小，8月份一手住宅庫存去化周期僅為5.7個月。當(dāng)然前幾個月深圳房價漲勢洶洶，8月份增幅略有收窄也是正常的調(diào)整，符合預(yù)期。“但需要警惕的是，對比同類城市，深圳房價依然偏高”。

　　羊城晚報記者注意到，今年3月份，70個城市全部出現(xiàn)同比下跌，說明房價都已跌回一年之前。到了4月份，深圳房價率先出現(xiàn)同比上升。5月份態(tài)勢基本一致。6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入。8月，四個一線城市房價增幅排序為深圳5.2%、上海1.6%、北京1.3%、廣州0.9%。

　　一線城市房價環(huán)比增幅呈現(xiàn)強勢的原因，從易居研究院的庫存報告可以得到答案：一線城市已經(jīng)連續(xù)8個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，一線城市8月份一手住宅存銷比為9.9個月，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。

　　擔(dān)憂

　　房價過熱需警惕

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在今年6月份全國房價走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。而8月份繼續(xù)停留在“合理”區(qū)間，說明次佳購房窗口期依然存在。隨著傳統(tǒng)金九銀十時期的到來，房價增幅或有擴大的可能。因此大城市依然需警惕房價過熱風(fēng)險。尤其是豪宅紛紛趁“金九銀十”入市或提升房價。

　　以廣州為例，羊城晚報記者了解到，“金九銀十”期間，就有多個豪宅、大平層項目加入到搶客行列。據(jù)不完全統(tǒng)計，上周末共有6個樓盤開盤或推新，其中特別值得市場關(guān)注的是豪宅珠光·御景壹號，雖然單價高達5萬元/平方米，但銷售額也達6.3億元，從而拉開了豪宅產(chǎn)品“十一”再戰(zhàn)江湖的序幕。

　　中原地產(chǎn)的市場預(yù)測指出，預(yù)計今年“金九銀十”的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以95-115平方米的三房改善型戶型占比最大。中地行的研究報告也指出，預(yù)計“十一”前后洋房產(chǎn)品以80-150平方米的兩房至四房為主，其中三房占比最多，適應(yīng)“剛需”置業(yè)一步到位。

　　前不久，廣鋼新城的新盤中?；骋继栭_盤均價3.1萬/平方米仍被市民接受，日前，位于琶洲板塊的江景高端項目富力壹號半島開放亮相，傳聞“吹風(fēng)價”會達到4萬/平方米。

　　研究機構(gòu)分析，今年的“金九銀十”期間，廣州樓價的總體走勢仍是穩(wěn)定的，大漲的可能性極小，不排除個別特別受歡迎的樓盤小幅漲價的可能，“該有的促銷活動一個都不會少，但是預(yù)計促銷性質(zhì)會比去年同期更加隱蔽，直接降價、打折、零首付的促銷活動可能會比去年同期減少。”

　　專家提點

　　次佳購房窗口期仍存在

　　“目前是‘一個利空’(經(jīng)濟大環(huán)境低迷)，與‘兩個利多’(政策寬松、貨幣流通性寬松)之間的對沖，”在合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌看來，盡管眼下房地產(chǎn)市場銷量上升，但庫存依然保持在一個很高的水平。

　　羊城晚報記者昨日查閱陽光家緣數(shù)據(jù)，截至18日，市商品住宅可售套數(shù)為69650套，如果以近半年月均銷售量計算，廣州樓市庫存消化約需10個月。如果在一些非中心城區(qū)，尤其是南沙、黃埔、增城、花都等區(qū)域，現(xiàn)有存貨甚至需要兩年多的消化周期。因此，開發(fā)商定價成為去貨的關(guān)鍵。

　　對于購房者而言，可以考慮目前相對寬松的信貸條件而積極入市。“現(xiàn)在是多年不遇的購房好時機，多次降息令今年購房的貸款利息負擔(dān)減輕，100萬元房貸20年期的利息比去年買房要減少19萬元。”合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江認為，鑒于地價上升，開發(fā)商的利潤降低，降價空間已相當(dāng)有限。因此，對于購房者來說，尤其是“剛需”買家，目前是2008年以來最難得的入市機會。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。