.許家印解讀恒大擴(kuò)張路徑 重兵部署一二線城市

上市房企近期密集發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告，在市場(chǎng)回暖表現(xiàn)之下，房企的業(yè)績(jī)分化明顯，龍頭房企銷售規(guī)模再次創(chuàng)新高，但不少房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損——房地產(chǎn)企業(yè)的境況喜憂參半。

近日，在恒大集團(tuán)2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事局主席許家印公布集團(tuán)2015年全年錄得2013億元合約銷售額，闖進(jìn)了2000億軍團(tuán)。這一數(shù)字已幾近沖擊萬科地產(chǎn)作為房地產(chǎn)銷售規(guī)模“老大”的地位，對(duì)此，許家印說：“恒大從來沒有想過要當(dāng)中國(guó)地產(chǎn)的老大，但是恒大每年的計(jì)劃都是超額完成的。”

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年銷售規(guī)模排行前十大的房地產(chǎn)企業(yè)銷售總額達(dá)到1.19萬億元。當(dāng)前，第一梯隊(duì)中萬科和恒大坐穩(wěn)2000億軍團(tuán)的交椅，而中海、碧桂園、萬達(dá)商業(yè)等千億級(jí)軍團(tuán)也不遜色。包括恒大、碧桂園在內(nèi)的龍頭房企積極擴(kuò)大土地儲(chǔ)備布局，尤其是追加一二線城市的投資，更增加了房企的競(jìng)爭(zhēng)白熱化。

行業(yè)分化激增

在目前公布業(yè)績(jī)的大型房企中，恒大地產(chǎn)2015年銷售額增幅最大，同比增長(zhǎng)53.1%。

恒大去年積極地通過并購獲得大量的土地，2015年共斥資602億向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購15個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積超1700萬平方米。

截至2015年底，恒大土地儲(chǔ)備建筑面積1.56億平方米，累計(jì)平均成本每平方米1173元；在建工程面積5861.8萬平方米，在建項(xiàng)目330個(gè)。2015年恒大全年新購項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積3484.7萬平方米，新獲取項(xiàng)目82個(gè)，其中一二線城市新增項(xiàng)目數(shù)量占比為62.2%。

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞表示，2016年恒大會(huì)繼續(xù)發(fā)力，“會(huì)考慮并購一二線城市好的項(xiàng)目，也可能會(huì)并購一些上市公司來實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展”。

許家印分析稱：“2016年房地產(chǎn)走勢(shì)是庫存下降、量?jī)r(jià)齊升，尤其是成交量會(huì)增長(zhǎng)，在成交量基礎(chǔ)上價(jià)格也會(huì)適當(dāng)上漲。”

其中，他對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)投資前景持樂觀態(tài)度，認(rèn)為不會(huì)存在銷售壓力，一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，需求量和購買力也很強(qiáng)大。從供應(yīng)上來說，一線城市土地的供應(yīng)還跟不上城市的需求，成本也越來越高，所以房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。

能夠在房地產(chǎn)行業(yè)銷售上行階段快速擴(kuò)張，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析稱，主要是由于恒大堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略。截至2015年底，恒大持有的現(xiàn)金總額為1640億元，較2014年末上升175.7%；連同未動(dòng)用的銀行融資額度1545億元，集團(tuán)擁有可動(dòng)用資金3185億元。

夏海鈞表示，充足的現(xiàn)金流能夠保障恒大今年繼續(xù)擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。

在發(fā)布會(huì)上，恒大方面透露了其在深圳儲(chǔ)備的20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬平方米，因涉及到舊城改造，因此并未在2015年度的財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)。許家印稱，按照現(xiàn)在的售價(jià)估算，銷售額可以到3500億以上。

除恒大外，行業(yè)巨頭紛紛通過擴(kuò)張來增強(qiáng)勢(shì)力。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月29日，已公布2015年度銷售額的前十名上市房企分化為三個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)中，萬科仍然領(lǐng)跑，2015年銷售額達(dá)到2614.7億元，恒大以2013.4億元銷售額首次沖破2000億元大關(guān)。第二梯隊(duì)是包括中海外、碧桂園、萬達(dá)商業(yè)在內(nèi)的千億級(jí)軍團(tuán)。第三梯隊(duì)以華潤(rùn)置地、融創(chuàng)、龍湖、富力等企業(yè)為代表，銷售業(yè)績(jī)?cè)?40億元至860億元之間。

與此同時(shí)，業(yè)績(jī)分化現(xiàn)象日益加劇。據(jù)同花順FinD數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，在已公布2015年銷售業(yè)績(jī)的59家上市房企中，19家企業(yè)凈利潤(rùn)下降，8家企業(yè)凈利潤(rùn)虧損，合計(jì)有45.7%的房企凈利潤(rùn)虧損。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞欣對(duì)媒體分析，隨著地價(jià)的不斷上升，擠占了房企的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致部分房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間收窄還會(huì)繼續(xù)加劇。

重兵布局一二線城市

這廂是房企巨頭的銷售規(guī)模不斷創(chuàng)出新高，另一邊是房企的利潤(rùn)空間備受挑戰(zhàn)。面對(duì)冰火兩重天的行業(yè)現(xiàn)實(shí)，有實(shí)力的大型房企在幾年前已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，通過調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面，在規(guī)模之爭(zhēng)中爭(zhēng)取保持利潤(rùn)。

以往一直被貼上“三四線城市”標(biāo)簽的恒大已經(jīng)重兵部署在一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2015年恒大新增項(xiàng)目土地投資額中一二線城市占比達(dá)75%。經(jīng)過近兩年的布局，恒大已經(jīng)從三線包圍一二線發(fā)展到了占領(lǐng)一二線。

許家印分析，恒大在上市前的2006、2007、2008年底子比較薄，策略是先進(jìn)入三線城市，用最少的資金來獲得最大的土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)公司的高速發(fā)展。而2009年以后，公司由三線城市開始逐漸向一二線城市進(jìn)行投資。由三線城市包圍一二線城市，通過2013年、2014年的調(diào)整，恒大由三線包圍一二線城市，現(xiàn)在已經(jīng)占領(lǐng)一二線城市。

夏海鈞指出，目前恒大在一二線及三線城市的投資比例約為7：3，“未來一二線的比例還會(huì)增加，因?yàn)楹愦筮€會(huì)繼續(xù)增加一二線城市布局。”

業(yè)績(jī)報(bào)表顯示，2015年，恒大毛利374億元，同比上升17.7%，毛利率為28.1%。期內(nèi)凈利潤(rùn)173億元。核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)（不包括投資物業(yè)重估收益及匯兌虧損）110億元。核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為8.3%。

同樣從三四線城市轉(zhuǎn)向加入一二線城市“攻城掠地”陣營(yíng)的還有碧桂園。在碧桂園2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，總裁莫斌指出，按目標(biāo)市場(chǎng)計(jì)算，碧桂園約52%的銷售貢獻(xiàn)來自于瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)一二線城市的項(xiàng)目，另有46%來自于瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)三四線城市的項(xiàng)目。

曾經(jīng)以三四線城市為主的碧桂園，2016年面向市場(chǎng)總銷量約3000億元，其中來自一二線目標(biāo)市場(chǎng)的銷量為1620億元，占比54%。這意味著，一二線與三四線的布局已經(jīng)基本持平。

不少房企負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，房企進(jìn)入一二線城市的“水土不服”情況需要一段時(shí)間才能克服，并需要及時(shí)調(diào)整。對(duì)此，莫斌曾笑稱“鄉(xiāng)下人進(jìn)城很快就能適應(yīng)”。

有分析指出，碧桂園對(duì)一線城市的態(tài)度不再像剛開始“三個(gè)月連下三城”那樣激進(jìn)。在宣布北京退地事實(shí)后，莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)于進(jìn)入一線城市的態(tài)度是：審慎，審慎，審慎。

對(duì)于“鞏固三四線、擁抱一二線”策略轉(zhuǎn)型，莫斌曾分析，在一線城市周邊和二線的強(qiáng)省會(huì)城市儲(chǔ)備了大量的土地，打造“糧倉型”項(xiàng)目，目前開盤的項(xiàng)目已經(jīng)帶來非常好的利潤(rùn)；做三四線城市是我們的優(yōu)勢(shì)，絕對(duì)不能放棄，現(xiàn)在主要是做改善型需求，即通常所說的‘勞斯萊斯’項(xiàng)目，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，價(jià)格比同行在同一地段的項(xiàng)目貴20%左右，也會(huì)提升我們的利潤(rùn)率。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。