杭州：樓市回暖暖幾何？

市場(chǎng)往往很戲劇化——試圖改變預(yù)期的時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)半年甚至一年，但預(yù)期改變，也許只發(fā)生在一瞬間。

這幾天杭州的樓市，也像天氣一樣，經(jīng)歷著從冰雪消融到春暖花開(kāi)，只要一個(gè)周末。大家突然發(fā)現(xiàn)街頭樹(shù)上開(kāi)始綴滿(mǎn)潔白的玉蘭花，一些特別熱門(mén)樓盤(pán)的房源銷(xiāo)控表上，已經(jīng)貼滿(mǎn)了紅色的“已售”標(biāo)簽。

2月的最后一天，這股暖流還在升溫：杭州正式公布上周公開(kāi)征求意見(jiàn)的樓市“杭十條”、央行宣布3月1日起降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“杭州樓市總體運(yùn)行正常，去庫(kù)存政策起效，市場(chǎng)正在回暖。”這是業(yè)內(nèi)普遍的共識(shí)。

猴年首現(xiàn)“日光盤(pán)”

市場(chǎng)預(yù)期已明顯改變

上周末有一個(gè)在微信朋友圈廣為人知的故事，來(lái)自綠城楊柳郡二期開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)：一張滿(mǎn)屏皆紅、所有房源售罄的照片，1400多組客戶(hù)搖號(hào)搶388套房源，不到半天時(shí)間就銷(xiāo)售一空。

這一猴年首個(gè)“日光盤(pán)”，成為新政下杭州新房銷(xiāo)售的一個(gè)縮影。

從2月22日營(yíng)業(yè)稅、契稅調(diào)減政策正式實(shí)施到2月28日，市區(qū)共簽約新建商品房2894套，環(huán)比暴增138%，簽約總面積29.4萬(wàn)平方米，簽約總金額46.6億元，環(huán)比分別增加了131%、125%。其中，新建商品住宅共簽約2470套，簽約總面積26.3萬(wàn)平方米，簽約總金額41.9億元，環(huán)比分別增加了153%、153%、161%。

截至29日20時(shí)，市區(qū)當(dāng)天共簽約新建商品房824套，二手房238套。

“大家對(duì)后市的預(yù)期發(fā)生了變化，再加上北京、上海、南京等城市的漲價(jià)效應(yīng)，使得購(gòu)房者的需求被激發(fā)?？吹娜嗽蕉?，買(mǎi)的人也就越多，變成需求后又進(jìn)一步放大?！彪p贏機(jī)構(gòu)章惠芳這樣解釋上周的數(shù)據(jù)。

“市場(chǎng)預(yù)期改變了，這一點(diǎn)非常明確。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛說(shuō)，“市場(chǎng)特點(diǎn)就是這樣，試圖改變預(yù)期的時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)半年甚至一年，但預(yù)期改變，只發(fā)生在一瞬間?！?/p>

二手房行情太猛

中介覺(jué)得不會(huì)持久

永康人老楊，在老家過(guò)完元宵節(jié)后就匆匆趕到杭州，此行只有一個(gè)目的——買(mǎi)房！

老楊原本在杭州有套房，為了給秋石高架讓道，成了拆遷戶(hù)。除了一筆可觀的補(bǔ)償款外，老楊還享受到一筆貨幣化安置的“紅利”：一年內(nèi)在杭州買(mǎi)房，再獎(jiǎng)勵(lì)7%。

朋友圈里，上海、深圳樓市瘋狂上漲，杭州樓市也在升溫的各種消息滿(mǎn)天飛，老楊再也坐不住了。整整一個(gè)星期，老楊穿梭在杭州各區(qū)域看房。星期六，他給在杭州工作的兒子下了道死命令：必須陪我把房買(mǎi)了！

但如今二手房的價(jià)格，讓老楊看不懂：一套30平方米的房子，年前叫價(jià)60萬(wàn)元，現(xiàn)在房東說(shuō)80萬(wàn)元；一套四季青的采荷小學(xué)學(xué)區(qū)房，從80多萬(wàn)元漲到了110萬(wàn)元，中介還在催促趕緊定下來(lái)，“現(xiàn)在這種帶學(xué)區(qū)的老房子，從掛出到成交，不會(huì)超過(guò)一個(gè)星期”。

據(jù)老楊觀察，二手房總體漲幅大約只有5%，但自己看中的都是面積小、帶學(xué)區(qū)的搶手房，總價(jià)低又好流通，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)自然百倍敏感，上漲幅度也就遠(yuǎn)超整體水平。

在去濱江看房的公交車(chē)上，老楊還“旁聽(tīng)”到兩名麗水人在聊天——他們也是專(zhuān)程來(lái)杭州買(mǎi)房的。這更給老楊一種急迫感，他再也不猶豫了，上午10時(shí)在拱墅區(qū)看的房，下午3時(shí)就簽了合同。

據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，從22日稅費(fèi)政策施行以來(lái)，杭州主城區(qū)二手房成交從春節(jié)過(guò)后不到百套，上升為100多套，上周六開(kāi)始突破200套。

“最害怕這種來(lái)勢(shì)洶洶的行情。”在杭州做了8年房產(chǎn)中介的口碑之家南星店陳經(jīng)理，對(duì)現(xiàn)在這種買(mǎi)方焦慮、賣(mài)方或漲價(jià)或惜售的所謂“賣(mài)方市場(chǎng)”并不樂(lè)觀，“像現(xiàn)在這種行情，頂多持續(xù)一個(gè)月，接下來(lái)會(huì)降價(jià)的。二手房?jī)r(jià)，還是慢慢漲才好?！?/p>

與2009年比大不同

結(jié)構(gòu)性庫(kù)存分化嚴(yán)重

已經(jīng)有些人拿目前的杭州樓市，在與2009年的樓市比、與現(xiàn)在上海樓市比了。但真的有可比性嗎？

“杭州還是屬于高庫(kù)存的城市，屬于需要去庫(kù)存的城市。上海的庫(kù)存只夠銷(xiāo)售3.8個(gè)月了，完全不一樣?！倍〗▌傆脭?shù)據(jù)說(shuō)明，“2009年尚處于住房的短缺時(shí)代，2009年杭州市區(qū)商品房可售房源2.3萬(wàn)套，僅為現(xiàn)在的1/7，住宅可售房源僅1.3萬(wàn)套?！?/p>

“上海的庫(kù)存量，讓購(gòu)房者越買(mǎi)越恐慌，越恐慌越要買(mǎi)，就是漲價(jià)的節(jié)奏。”章惠芳分析杭州的庫(kù)存后認(rèn)為，杭州庫(kù)存總量還是很高。截至2月28日24時(shí)，杭州市區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為93139套。對(duì)比2015年底的庫(kù)存量，這個(gè)數(shù)字在繼續(xù)下降，按近期每月上萬(wàn)套的成交量，去化周期已明顯縮短，這說(shuō)明對(duì)樓市去庫(kù)存下的“藥”，奏效了。

但另一方面，結(jié)構(gòu)性庫(kù)存分化嚴(yán)重。章惠芳說(shuō)：“有些板塊要去庫(kù)存，還有些板塊，不是去庫(kù)存而是得增庫(kù)存?！边@也就是2月29日杭州市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》中，第一條就是要優(yōu)化商品房土地供應(yīng)，要“對(duì)于商品住宅供應(yīng)明顯偏少、房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域，加大商品住宅用地供應(yīng)；對(duì)商品住宅供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停商品住宅用地供應(yīng)?！钡脑颉?/p>

剛需改善是主力

追求保值者慢慢入市

“這波樓市行情與2009年相比，最大的不同，就是少了很多投資客?！本G城楊柳郡樓盤(pán)策劃馬經(jīng)理觀察了周六來(lái)?yè)u號(hào)的買(mǎi)房者，得出了這樣的結(jié)論，“現(xiàn)在，一個(gè)樓盤(pán)能不能熱銷(xiāo)，與其本身的品質(zhì)有很大關(guān)聯(lián)。我能夠真切地感受到，目前市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定義非常清晰，買(mǎi)房更關(guān)注今后要在此處過(guò)怎樣的生活，所以品牌、交通、學(xué)區(qū)好的房子，就容易受到追捧。從這點(diǎn)也可以看出，買(mǎi)我們房子的人，絕大多數(shù)是自住或者自住加投資，剛需和改善性購(gòu)房都有?！?/p>

濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東說(shuō)，上周末，濱江的房子也在大賣(mài)。比如，位于聞堰的東方海岸，這并不是一個(gè)新開(kāi)的樓盤(pán)，但是兩天的預(yù)定量都是在10套以上；城西的西溪之星，有一些新房源推出，三天時(shí)間預(yù)定了155套；錢(qián)江新城的高端樓盤(pán)城市之星，尾盤(pán)的最后幾套也賣(mài)完了。除了杭州，濱江房產(chǎn)在平湖、衢州的項(xiàng)目，春節(jié)后的預(yù)定量也明顯增加。

“現(xiàn)在買(mǎi)房的人，最大部分是剛需，然后是不同層次的改善型需求，兩者相加，占到購(gòu)房人群的八成以上。”朱立東認(rèn)為。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，現(xiàn)在熱銷(xiāo)的房型有兩種，90平方米剛需房是主力，另一種是改善性住房。改善性需求前幾年一直被積壓，去年“330新政”有了“糧票”后開(kāi)始暴發(fā)，這類(lèi)需求中，高端需求人群更挑剔，不是單一地看價(jià)格，還要看樓盤(pán)、看位置、看開(kāi)發(fā)商。還有國(guó)家放開(kāi)二胎后，一些人對(duì)130平方米左右的四房或者小四房的改善需求會(huì)增長(zhǎng)。

朱立東也觀察到，今年還有一部分原來(lái)可買(mǎi)可不買(mǎi)，或者手頭二手房賣(mài)掉以后有了資金還希望買(mǎi)房自住并兼具做為保值資產(chǎn)功能的購(gòu)房者，最近也在慢慢入市。

“真正投機(jī)的炒房客有，但不會(huì)超過(guò)1%?！敝炝|分析說(shuō)，原因有兩個(gè)，一是炒房要有價(jià)格差，目前房?jī)r(jià)還處于一個(gè)穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，利潤(rùn)不多。另一個(gè)，炒房要付出稅費(fèi)成本，目前雖然降了稅費(fèi)，但總體仍還不是很低。所以，純投資的炒房客鳳毛麟角。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。