樓市深度調(diào)整 地產(chǎn)公司業(yè)績分化加劇

2015年注定是中國房地產(chǎn)市場不平凡的一年，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，國家出臺多項政策刺激樓市，“去庫存”被提升至前所未有的高度。從上市公司層面來看，相關(guān)公司經(jīng)營業(yè)績冰火兩重天，或許可以在一定程度上反映出當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

目前，已經(jīng)披露2015年年報的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司有5家，業(yè)績均為增長，但整個行業(yè)情況各有不同。其他披露業(yè)績預(yù)告的89家房地產(chǎn)公司中，24家虧損，另有21家預(yù)降，44家預(yù)增。另外需要注意的是，扭虧為盈的有12家，由盈轉(zhuǎn)虧的則多達(dá)21家。

5家公司公布年報

業(yè)績均為增長

截至2月23日，美好集團(tuán)、中房股份、中天城投、新城控股和財信發(fā)展已經(jīng)披露年度報告，營業(yè)收入和凈利潤均實現(xiàn)雙增長，但情形迥異。

美好集團(tuán)凈利潤增長率暫居榜首，公司2015年實現(xiàn)營業(yè)收入46.8億元，同比增長122%；實現(xiàn)凈利潤4.3億元，同比增長469%。美好集團(tuán)業(yè)績增長主要依靠武漢、東莞、惠州的房地產(chǎn)市場，其中，武漢區(qū)域營業(yè)收入占比達(dá)到52%。

中房股份業(yè)績表現(xiàn)同樣亮眼，凈利同比增長190%，但增長原因卻是出售公司地下車庫以及房地產(chǎn)開發(fā)子公司全部股權(quán)，公司已經(jīng)開始運(yùn)作業(yè)務(wù)重組，謀求轉(zhuǎn)型。

中房股份在2015年沒有新增土地儲備和新開工項目，并且出售了多個房地產(chǎn)子公司的股權(quán)。去年12月，公司對外轉(zhuǎn)讓子公司北京中房長遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與中房集團(tuán)華北投資建設(shè)有限公司100%股權(quán)，分別作價9180萬元和5548萬元，構(gòu)成重大資產(chǎn)出售；此外，公司還轉(zhuǎn)讓了徐州天嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，作價9500萬元。因此，若扣除非經(jīng)常性損益，中房股份2015年度虧損1751萬元。

中房股份認(rèn)為，2015年國內(nèi)總體房地產(chǎn)投資增速下降，整體行業(yè)處于去庫存周期，除一線城市以外，二三線城市的房地產(chǎn)銷量和價格均受到壓力。目前，中房股份大股東嘉益（天津）投資管理有限公司以及第二大股東天津中維商貿(mào)集團(tuán)有限公司正在籌劃公司重大資產(chǎn)重組，交易對方為忠旺中國投資（香港）有限公司或其控制的公司，公司股票處于停牌狀態(tài)。

其他公司中，中天城投、新城控股依然是靠主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營實現(xiàn)了業(yè)績的增長，財信發(fā)展則因收到退稅3561.55萬元使得盈利略增，扣非后凈利潤則同比下降52%。

業(yè)績分化加劇

在目前已經(jīng)披露了2015年度業(yè)績預(yù)告的89家房地產(chǎn)公司中，按預(yù)增上限計算，有23家公司預(yù)計凈利潤同比增速超過100%，其中同達(dá)創(chuàng)業(yè)、綠地控股、棲霞建設(shè)三家公司超過1000%。但同樣有25家公司預(yù)計凈利潤同比下降超過100%，其中嘉凱城、天津松江、津濱發(fā)展等8家公司下滑幅度超過1000%。

在預(yù)盈的公司中，盈利原因各不相同。同達(dá)創(chuàng)業(yè)2015年預(yù)計盈利6500萬-7000萬元，上年同期公司虧損336萬元，業(yè)績增長超過20倍。同達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)績增長的主要原因是，公司到期收回了財通基金富春46號資產(chǎn)管理計劃本金及收益。

綠地控股預(yù)計盈利67.7億元，上年同期為虧損3.6億元，扭虧的原因是公司重大資產(chǎn)重組事項正式獲批，綠地控股集團(tuán)有限公司實現(xiàn)了借殼上市，公司的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力得到了大幅度的提升。棲霞建設(shè)預(yù)計盈利1.68億-2.07億元，同比增長12-15倍，原因是結(jié)轉(zhuǎn)商品房項目營業(yè)收入有較大幅度增長，房地產(chǎn)項目平均銷售毛利率有一定程度的提高。

業(yè)績下滑明顯的公司遭遇卻基本類似，房地產(chǎn)行業(yè)不好做，房子賣不掉。嘉凱城預(yù)計虧損23億元，同比下降6138%，原因是公司房地產(chǎn)項目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著，稅負(fù)增加也是原因之一。

中華企業(yè)預(yù)計全年虧損在24億-25億元之間，公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。寧波富達(dá)預(yù)計虧損11.8億元左右，公司全資孫公司寧波海曙城投置業(yè)有限公司開發(fā)的“江灣城項目”銷售價格不及公司預(yù)期，經(jīng)減值測試，需計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備4億元左右，另一項目“依云郡”需計提存貨跌價準(zhǔn)備9.18億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。