專家稱城市分化加劇 一線城市房?jī)r(jià)有望繼續(xù)上漲

今年以來(lái)，一線城市和部分二線城市快速上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年，廈門、合肥、南京、上海四個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅同比超過(guò)20%，深圳漲幅約18%，北京和杭州漲幅約15%。

與房?jī)r(jià)快速上漲相對(duì)應(yīng)的，是今年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款的爆發(fā)式增長(zhǎng)，顯示居民購(gòu)房熱情一路攀升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，人民幣房地產(chǎn)貸款（包括房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款）增加2.93萬(wàn)億元，比去年同期多增近六成；其中，個(gè)人購(gòu)房貸款就增加2.36萬(wàn)億元，比去年同期翻一番。

但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房市的火熱只是局部短暫現(xiàn)象，房市遇拐點(diǎn)的基本面并未變，未來(lái)隨著城市分化的加劇，一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，三四線城市房?jī)r(jià)或?qū)⑺ヂ洹?/p>

原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在7月30日舉行的2016年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上表示，房地產(chǎn)投資需求峰值已過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)到了歷史性拐點(diǎn)。

“即便近期一線城市房?jī)r(jià)暴漲，由此帶來(lái)房地產(chǎn)投資的回升，以及部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)的回暖，但這種回升趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)太久，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的根本格局沒(méi)有改變，以后仍會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。”劉世錦說(shuō)。

不過(guò)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點(diǎn)，但對(duì)于房?jī)r(jià)而言，或許會(huì)因城市的分化而出現(xiàn)不同走勢(shì)。劉世錦稱，中國(guó)的城市正在出現(xiàn)分化，有些城市在衰落，而有的也正在形成大都市圈，如京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等；未來(lái)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，就主要看年輕人流向哪些城市，資源流向哪些城市。對(duì)于像北京、上海、深圳這樣的中心城市，除了集聚了大量資源和人口推高房?jī)r(jià)外，其居民住宅用地的供地比重也都未超過(guò)23%，這遠(yuǎn)低于國(guó)際上大都市的平均水平，住宅用地比重低也助推了部分中心城市的房?jī)r(jià)。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵在上述會(huì)議上也認(rèn)為，部分中心城市的房?jī)r(jià)難以下降，以北京來(lái)說(shuō)，即便目前正建設(shè)城市副中心，實(shí)現(xiàn)城市功能疏解，但北京的房?jī)r(jià)不可能降下來(lái)，還會(huì)繼續(xù)上漲。

李鐵稱，北京的公共服務(wù)水平全國(guó)最高，中國(guó)有10%的高收入人口，約為1.3億，他們想在北京買房，主要就是想買北京的公共服務(wù)。此外，雖然建成了通州副中心，會(huì)使得通州的房?jī)r(jià)上漲，但也一定漲不過(guò)主城區(qū)。

“當(dāng)一些低端產(chǎn)業(yè)及其人口從主城區(qū)搬出之后，主城區(qū)的各種基礎(chǔ)設(shè)施水平會(huì)大幅度提升，公共福利通過(guò)二次收入分配也會(huì)大幅度提高，生態(tài)環(huán)境會(huì)大為改善，這樣的房?jī)r(jià)還會(huì)降下去嗎？不可能，這是客觀的市場(chǎng)規(guī)律，只能通過(guò)周邊空間的釋放來(lái)緩解上漲幅度。”李鐵稱。

不過(guò)，雖然中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)拐點(diǎn)，但也并非沒(méi)有發(fā)展?jié)摿?。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡快讓農(nóng)村土地在確權(quán)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)、交易，保障農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)得到有效的處置權(quán)，才是今后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

劉世錦認(rèn)為，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革是中國(guó)房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。“農(nóng)村的土地，包括集體用地、宅基地能不能動(dòng)起來(lái)，能不能在確權(quán)的基礎(chǔ)上讓它流動(dòng)、交易，顯示出自己的價(jià)值。只有動(dòng)起來(lái)，才能使得城鄉(xiāng)間的土地、資金、人員、技術(shù)等要素真正地相互開(kāi)放、相互流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。