市場成交向好 核心商圈寫字樓租金價格堅挺

日前，戴德梁行發(fā)布2015年四季度北京甲級寫字樓市場發(fā)展?fàn)顩r稱，目前北京核心商圈寫字樓空置率處于四年以來最低。在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對有限的前提下，北京核心商圈寫字樓租金居高不下，不少企業(yè)在考慮重新選址時，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦獲得企業(yè)青睞，成為企業(yè)新的選擇之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競爭對手。

市場成交向好

為了持續(xù)增加貨幣流動性、降低社會融資成本，2015年全年，央行分別進行了五次降準(zhǔn)降息，政府的諸多利好政策將為房地產(chǎn)市場釋放更多發(fā)展空間。北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3873.1億元，同比增長11.3%；寫字樓開發(fā)投資完成808.4億元，同比增長17.8%。

戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年四季度，北京五大核心商圈甲級（含頂級）寫字樓平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定，按建筑面積計算的有效租金為每月每平方米人民幣391.9元，環(huán)比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京-酒仙橋區(qū)域高端項目相繼入市和承租熱度的升溫，該區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨瓠h(huán)比上漲7.3%、同比上漲4.6%，達每月每平方米人民幣273元。

市場成交方面，2015年度北京核心商圈凈吸納量高達63萬平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25個百分點，創(chuàng)2012年以來的新高。強勁的市場需求導(dǎo)致2015年四季度核心商圈空置率僅為3.2%，較2014年同期下降3.3個百分點。其中金融業(yè)、高科技業(yè)仍為成交熱點，占比為總成交量的52%。

空置率創(chuàng)新低

“就整體市場而言，盡管2015年北京寫字樓市場新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%，但截至去年四季度的北京全市甲級寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個百分點。”戴德梁行中國北方區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海在接受北京商報記者采訪時表示。

從未來供應(yīng)來看，今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達75.8萬平方米。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明表示：“假如整體市場大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無法被消化，個別開發(fā)商可能會采用臨時調(diào)整租金的方式來吸引租戶。屆時，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)質(zhì)項目依然會受到租戶的青睞，較高的預(yù)租率和較快的‘去化’速度，致使市場供需相對平衡，租金預(yù)計將繼續(xù)保持穩(wěn)定。”

數(shù)據(jù)顯示，未來三年北京甲級寫字樓市場還將有約180萬平方米寫字樓面積將陸續(xù)入市。望京、亞奧等新興區(qū)域?qū)⒂?4萬平方米可租賃面積入市，加之近郊區(qū)域經(jīng)濟及基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，預(yù)計將進一步加快寫字樓市場的去中心趨勢。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，新項目入市可能加劇短期內(nèi)市場競爭，同時，新興金融公司的高度不穩(wěn)定性也促使業(yè)主在租戶選擇上趨于謹(jǐn)慎。因此，未來北京市甲級寫字樓市場將在一段時間內(nèi)面臨租金和出租率雙下行壓力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲青睞

通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京核心商圈寫字樓居高不下，不少對租金敏感的企業(yè)在考慮重新選址時會從傳統(tǒng)商圈逃離，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也成為許多企業(yè)的選擇之一。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競爭對手；另一方面，類似于中關(guān)村大街，由于老舊樓宇的改造升級，將釋放約70萬平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村長期空置面積緊缺的壓力，將在一定程度上得到緩解。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，目前北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進入調(diào)整期，部分產(chǎn)業(yè)包括咨詢類、科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)，實際上并不一定要選擇核心商圈作為辦公場地，新興商圈反而有更多的年輕群體或消費群體；另一方面也和此類新興商圈的產(chǎn)業(yè)聚集或?qū)I(yè)度形成有關(guān)系。部分中小企業(yè)從企業(yè)成長角度看，也會選擇在此類區(qū)域進行租賃。

當(dāng)然，從財務(wù)成本等角度來看，租賃價格也容易影響相應(yīng)企業(yè)的辦公物業(yè)租賃策略。總體上看，部分新興商圈和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃成本不高，而且配套并不比傳統(tǒng)核心商圈要差。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。