新年開局現(xiàn)階段性低谷 豪宅增多制約樓市成交量

受季節(jié)性限制，歷年元旦及春節(jié)前后均為年度成交低谷期，2016年開局兩周成交進入階段性新低。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然市場的開局特征并不能代表全年的成交趨勢，但2016年北京新建商品住宅市場將很難實現(xiàn)突破。北京商品房豪宅化趨勢基本確立，高價住宅的快速增多將導致2016年市場成交步伐放緩，商住類產(chǎn)品在供需兩端所占比重將進一步提升。

成交階段性低谷

2016年，北京樓市未能收獲“開門紅”，開局兩周成交均價進入階段性新低。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月第二周，北京共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交1483套，成交面積15.25萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，同時這一成交量也創(chuàng)造了近9周的新低；從價格來看，上周北京商品住宅成交均價為29485元/平方米，環(huán)比下滑21%。

“近兩周成交量較低的主要原因是受到季節(jié)性限制，歷年元旦以及春節(jié)前后這段時間均為年度成交低谷階段。不過與去年同期相比，2016年開局兩周的成交量起點頗高，2015年1月北京商品住宅平均周度成交量僅為1008套。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報記者采訪時表示。

郭毅認為，與2015年年初相比，2016年政策步調(diào)基本一致，風向依然以放松為主，但限購政策仍未取消，這也制約著樓市成交難以出現(xiàn)太大突破；另外，2015年北京豪宅元年的基調(diào)已經(jīng)奠定，2016年這一趨勢將愈發(fā)明顯，高價住宅的快速增多必將使市場成交步伐放緩，這也是制約2016年北京商品住宅成交難以突破的原因之一。

供應小高峰

在“少量高頻”已成主導的供應市場中，上周北京商品住宅項目供應出現(xiàn)“大手筆”。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京住宅市場共有4個項目入市，其中包括眾美·MIMO公館、新北京中心、中國鐵建·原香匯三個商住項目，以及新地國際家園一個普宅項目。4個項目共新增商品住宅產(chǎn)品1042套，這一供應量也創(chuàng)造了近7周的新高。

從供應產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，上周入市的商住項目居多，且多為“大手筆”。郭毅稱，其中僅眾美·MIMO公館一個項目就新增供應572套，其他三個項目單次推盤也均超過百套以上。

郭毅進一步分析認為，從長期來看，由于大量競建和配建保障房及自住房，北京商品住宅供地連續(xù)兩年萎縮，2014年和2015年出讓住宅用地中可用于市場自主定價的商品住宅開發(fā)的總面積不過500萬平方米，這將造成開發(fā)商的惜售謀利心態(tài)，在這種情況下，加密開盤頻次每次僅推出少量貨源，可實現(xiàn)價格小步快漲，將是2016年北京樓市供給的主要特征。

商住占比將提升

從成交結(jié)構(gòu)上分析，上周商品住宅成交中，商住類產(chǎn)品占比高達四成，而在普宅售價越來越高的背景下，商住類產(chǎn)品供需所占比重仍將進一步提升。

郭毅認為，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售價甚至低于土地成本，而地塊中可售住宅的高端化必然影響到銷售速度，為了確保業(yè)績，開發(fā)商只得依托于地塊中的可售商業(yè)公建部分，通過散售方式實現(xiàn)資金回籠和保障銷售任務的達成。

在北京目前商業(yè)投資熱度不高和住宅限購的市場背景下，將可售商業(yè)公建開發(fā)成可商亦可住的商住公寓產(chǎn)品，最符合政策環(huán)境和需求導向。未來，商住公寓的市場供應規(guī)模將大幅增加。另外，住宅市場的豪宅化會將部分購房需求擠壓到商住市場，而商住產(chǎn)品在市場需求面加大的背景下價格會穩(wěn)步上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。