劉曉博：北上廣深放開(kāi)限購(gòu)將是一場(chǎng)災(zāi)難！

年末歲初，關(guān)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)限購(gòu)、限貸的傳聞，再次甚囂塵上。一些專家學(xué)者以及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，也有類似提議，更給這種傳聞火上澆油。

一線城市能取消限購(gòu)嗎？我的看法是，當(dāng)然可以。但不是2016年，也不是2017年，而是未來(lái)。如果在2016年取消一線城市，特別是北京、上海、深圳三城市的限購(gòu)、限貸，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可能是一場(chǎng)災(zāi)難。

自2014年6月以來(lái)，全國(guó)46個(gè)實(shí)施了限購(gòu)政策的城市，陸續(xù)有41個(gè)取消或者大幅放松了限購(gòu)政策。目前嚴(yán)格執(zhí)行的城市，只剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞。

最近有報(bào)道稱，三亞即將取消限購(gòu)。三亞之所以至今仍然維持了限購(gòu)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)占其經(jīng)濟(jì)的比重畸高，過(guò)去幾年來(lái)市場(chǎng)異常低迷，為了傳達(dá)“正確的導(dǎo)向”，一直沒(méi)有取消限購(gòu)。其實(shí)，三亞取消不取消限購(gòu)，對(duì)全國(guó)樓市沒(méi)有任何影響。

廣州的情況也差不多。這個(gè)昔日的內(nèi)地第三大城市，在2015年明顯被深圳全面超越。事實(shí)上，進(jìn)入新世紀(jì)15年來(lái)，廣州無(wú)論是人氣還是財(cái)氣，都沒(méi)有深圳旺。廣州金融體系吸納的資金總量，從2000年時(shí)為深圳2倍，到2015年變成了只有深圳的70%。至于房?jī)r(jià)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)被深圳拋在后面。

所以，廣州的確有取消限購(gòu)、限貸，振興房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。而且廣州取消限購(gòu)，也不會(huì)對(duì)全國(guó)造成影響。

但北京、上海和深圳就不同。這三個(gè)城市在短期內(nèi)不能取消限購(gòu)。如果取消，將帶來(lái)嚴(yán)重后果。

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了整體過(guò)剩階段，商品房庫(kù)存量巨大，有90億平方米和140億平方米等多種說(shuō)法（包含了已經(jīng)批出土地，尚未建設(shè)的面積）。

但這些說(shuō)法，都沒(méi)有將各地存量巨大的小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、集資房等計(jì)算在內(nèi)。以深圳為例，各種農(nóng)民房、違法建筑的存量，幾乎占到全市房屋總量的一半。

也就是說(shuō)，絕大多數(shù)城市房屋存量已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，去庫(kù)存壓力巨大。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以還能保持平穩(wěn)，并在這個(gè)冬天有所回暖。

除了降準(zhǔn)、降息、減稅、補(bǔ)貼等政策不斷出臺(tái)，一個(gè)重要的原因就是深圳、上海、北京樓市繼續(xù)上升，打開(kāi)了價(jià)格空間，帶來(lái)了賺錢效應(yīng)，刺激了購(gòu)買欲望。

如果把房地產(chǎn)市場(chǎng)看成股市，深圳、上海、北京這三只就是高價(jià)股、百元大股，他們不斷拓展房?jī)r(jià)的上漲空間，引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)上漲。如果放開(kāi)限購(gòu)、限貸，全國(guó)投機(jī)性資金會(huì)加速向這三個(gè)城市集中，北、上、深房?jī)r(jià)將不斷“漲停”。

這種放禮花式的上漲非常危險(xiǎn)，就如同2015年5月的中國(guó)股市一樣，迅速見(jiàn)頂。然后，三大城市房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌，到那時(shí)全國(guó)樓市的“股災(zāi)”就不可避免了。

北上深樓市繼續(xù)限購(gòu)，可以阻延這三大城市房?jī)r(jià)上漲速度，將其市場(chǎng)控制在慢牛狀態(tài)。這樣，北上深對(duì)全國(guó)樓市的拉動(dòng)作用，就可以延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

當(dāng)然，北上深的樓市政策根據(jù)市場(chǎng)狀況微調(diào)，當(dāng)然是可以的，而且是必要的。但這種微調(diào)，應(yīng)該是著眼于維持慢牛走勢(shì)。否則，三大城市將出現(xiàn)瘋牛行情，最終必然導(dǎo)致全國(guó)樓市的崩潰。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。