劉曉博：北上廣深放開限購將是一場災(zāi)難！

年末歲初，關(guān)于一線城市房地產(chǎn)市場放開限購、限貸的傳聞，再次甚囂塵上。一些專家學(xué)者以及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，也有類似提議，更給這種傳聞火上澆油。

一線城市能取消限購嗎？我的看法是，當(dāng)然可以。但不是2016年，也不是2017年，而是未來。如果在2016年取消一線城市，特別是北京、上海、深圳三城市的限購、限貸，對中國房地產(chǎn)來說可能是一場災(zāi)難。

自2014年6月以來，全國46個實施了限購政策的城市，陸續(xù)有41個取消或者大幅放松了限購政策。目前嚴(yán)格執(zhí)行的城市，只剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞。

最近有報道稱，三亞即將取消限購。三亞之所以至今仍然維持了限購，是因為房地產(chǎn)占其經(jīng)濟(jì)的比重畸高，過去幾年來市場異常低迷，為了傳達(dá)“正確的導(dǎo)向”，一直沒有取消限購。其實，三亞取消不取消限購，對全國樓市沒有任何影響。

廣州的情況也差不多。這個昔日的內(nèi)地第三大城市，在2015年明顯被深圳全面超越。事實上，進(jìn)入新世紀(jì)15年來，廣州無論是人氣還是財氣，都沒有深圳旺。廣州金融體系吸納的資金總量，從2000年時為深圳2倍，到2015年變成了只有深圳的70%。至于房價，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)被深圳拋在后面。

所以，廣州的確有取消限購、限貸，振興房地產(chǎn)市場的需要。而且廣州取消限購，也不會對全國造成影響。

但北京、上海和深圳就不同。這三個城市在短期內(nèi)不能取消限購。如果取消，將帶來嚴(yán)重后果。

目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了整體過剩階段，商品房庫存量巨大，有90億平方米和140億平方米等多種說法（包含了已經(jīng)批出土地，尚未建設(shè)的面積）。

但這些說法，都沒有將各地存量巨大的小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、集資房等計算在內(nèi)。以深圳為例，各種農(nóng)民房、違法建筑的存量，幾乎占到全市房屋總量的一半。

也就是說，絕大多數(shù)城市房屋存量已經(jīng)嚴(yán)重過剩，去庫存壓力巨大。房地產(chǎn)市場之所以還能保持平穩(wěn)，并在這個冬天有所回暖。

除了降準(zhǔn)、降息、減稅、補(bǔ)貼等政策不斷出臺，一個重要的原因就是深圳、上海、北京樓市繼續(xù)上升，打開了價格空間，帶來了賺錢效應(yīng)，刺激了購買欲望。

如果把房地產(chǎn)市場看成股市，深圳、上海、北京這三只就是高價股、百元大股，他們不斷拓展房價的上漲空間，引領(lǐng)整個市場上漲。如果放開限購、限貸，全國投機(jī)性資金會加速向這三個城市集中，北、上、深房價將不斷“漲停”。

這種放禮花式的上漲非常危險，就如同2015年5月的中國股市一樣，迅速見頂。然后，三大城市房價開始暴跌，到那時全國樓市的“股災(zāi)”就不可避免了。

北上深樓市繼續(xù)限購，可以阻延這三大城市房價上漲速度，將其市場控制在慢牛狀態(tài)。這樣，北上深對全國樓市的拉動作用，就可以延續(xù)更長時間。

當(dāng)然，北上深的樓市政策根據(jù)市場狀況微調(diào)，當(dāng)然是可以的，而且是必要的。但這種微調(diào)，應(yīng)該是著眼于維持慢牛走勢。否則，三大城市將出現(xiàn)瘋牛行情，最終必然導(dǎo)致全國樓市的崩潰。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。