房地產(chǎn)生命周期現(xiàn)下行趨勢 樓市明年將持寬松基調(diào)

各項數(shù)據(jù)表明，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標正在下滑。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6%，已位于歷史次低點。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。

分析人士認為，雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落，但全國范圍來看，化解庫存依然刻不容緩，需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。

房地產(chǎn)進入下行生命周期

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“2015年中國不動產(chǎn)金融年會”上表示，從GDP角度看，房地產(chǎn)投資已處于負拉動狀態(tài)，甚至在驚心動魄地下滑。但她認為，房地產(chǎn)對GDP的投資拉動已經(jīng)到頂，政府不會再出臺像2009年那樣的強刺激政策。政府當前最重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn)，不要對GDP形成負拉動。

聶梅生稱，“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車（投資）里。當固定資產(chǎn)投資對GDP的貢獻率達到一定比重之后，GDP增幅就會進入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當大，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達40%或50%。投資下滑就形成負拉動。這是非常緊迫的問題。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部，新開工指數(shù)在2013年達到頂峰，隨后進入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當前最重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。

楊紅旭稱，按照市場慣常規(guī)律，政府出臺刺激政策后，房地產(chǎn)投資指數(shù)會有所改善，但自去年四季度政府刺激以來，房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明，市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯，行業(yè)信心在下降。

多地出臺政策減輕庫存壓力

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示：2014年來，累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策，以三四線城市為主，正是因為庫存壓力過大。

洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間，在寧波購買住宅和非住宅者，將按其所購房屋實際繳納契稅額度的50%獲得購房補貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個城市也推出了購房補貼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：從購房補貼看，未來同類型政策有望繼續(xù)出臺。在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化。外需低迷使得出口增長乏力，拉動經(jīng)濟的另外兩駕馬車投資和消費將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視，因此住房消費受到政策的全面鼓勵。

張大偉認為，政府未來的儲備政策包括棚戶區(qū)改造，信貸政策繼續(xù)寬松，戶籍改革，延緩房地產(chǎn)稅落地，降低稅費等。

據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟金融展望報告》預測，2016年GDP增長在6.8%左右，貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準外，央行貨幣工具箱里的流動性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。

今年9月，全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布，即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請相關(guān)功能。公告中還提到，交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機構(gòu)開通常備借貸便利申請權(quán)限。這為此項誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。

亞豪市場總監(jiān)郭毅認為，隨著央行越來越多貨幣工具的運用，明年貨幣市場將維持寬松基調(diào)，市場流動性仍將保持充裕，對房企來說，融資成本將進一步降低，獲取貸款的難度也將降低；而對于購房者的個人房貸而言，放貸速度加快的同時，有希望得到更低的利率支持，這也將推動供需雙方的入市節(jié)奏，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。

郭毅分析認為，從2016年樓市的政策導向可以看出，無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑，其目的都是緊扣中央要求，加快樓市庫存去化，力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷，2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。