深圳樓市調(diào)控加碼 房?jī)r(jià)“19連跌”

調(diào)控加碼之后的深圳樓市，迎來(lái)了房?jī)r(jià)“19連跌”。最新出爐的4月份樓市數(shù)據(jù)顯示：全市二手住宅成交量較上月雖有上升，但較去年同期下降6.41%，一手住宅均價(jià)連續(xù)19個(gè)月下降，打擊投機(jī)炒房、防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)效果初顯。

為了遏制二手房交易過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布規(guī)定，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。這意味著深圳二手房交易中涉及的房屋真實(shí)成交價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格將不再各自獨(dú)立計(jì)算。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，過(guò)去交易雙方通過(guò)報(bào)低價(jià)格來(lái)避稅，或者通過(guò)提高銀行評(píng)估價(jià)變相降低首付比例的行為，在新政實(shí)施后將難以實(shí)現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政對(duì)一手住宅的影響雖然不大，但增加了一些二手房置業(yè)者的購(gòu)房成本，二手房市場(chǎng)部分置業(yè)觀望情緒較濃厚，部分片區(qū)業(yè)主賣房熱情也有所下降。

一名中介人士給記者算了一筆賬，假設(shè)一套房屋實(shí)際成交價(jià)為600萬(wàn)元，網(wǎng)簽備案合同價(jià)定為500萬(wàn)元。“三價(jià)合一”政策實(shí)施前，銀行貸款評(píng)估價(jià)可達(dá)600萬(wàn)元，按首套房三成首付計(jì)算，買方需支付180萬(wàn)元首付；政策實(shí)施后，銀行貸款評(píng)估價(jià)只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價(jià)，按500萬(wàn)元的七成計(jì)算可貸款額為350萬(wàn)元，買方需要支付的首付為250萬(wàn)元。相較之下，首付增加了70萬(wàn)元。如果購(gòu)房者想要像政策前貸那么多款，則需要多支出二三十萬(wàn)元的稅費(fèi)。

深圳龍華水榭春天的業(yè)主小張，年初因?yàn)楹⒆右嫌變簣@，本來(lái)考慮將房子出售然后換到福田百花片區(qū)居住，一個(gè)多月的時(shí)間里看了20多套房子，正準(zhǔn)備出手，“三價(jià)合一”的政策出來(lái)后，他賣房、買房都要多出三四十萬(wàn)的稅費(fèi)，只好作罷。

“去年4月，我們片區(qū)每帶看16次左右能有一套房成交；今年4月帶看成交比明顯下降，大概每帶看27次才能成交一套房。”深圳南山麒麟花園商圈的地產(chǎn)中介李先生告訴記者，片區(qū)內(nèi)近期二手房成交量較去年同期下降15%，除了置業(yè)者觀望情緒濃厚之外，業(yè)主掛牌套數(shù)下降了三分之一，甚至出現(xiàn)了學(xué)位房房源斷檔現(xiàn)象。

此外，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，4月9日至22日，全市除福田區(qū)之外，全市二手住宅報(bào)價(jià)連續(xù)兩周下調(diào)。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)1日公布的數(shù)據(jù)，4月全市共成交5897套二手住宅，環(huán)比上升4.89%，同比下降6.41%。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳樓市二手房成交量大約是新房的3倍，早已進(jìn)入“存量時(shí)代”，“三價(jià)合一”的殺傷力很大，必然會(huì)導(dǎo)致二手房交易下滑。由于成交數(shù)據(jù)的滯后性，目前效果還沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)。

由于稅費(fèi)增加較多，也有部分置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均價(jià)為54169元/平方米，環(huán)比下降0.03%，同比下降0.82%；成交套數(shù)1934套，環(huán)比下降4.68%。2016年10月深圳實(shí)施調(diào)控政策加碼限購(gòu)、限貸，目前深圳樓市仍延續(xù)了該輪調(diào)控的趨勢(shì)，新房?jī)r(jià)格連續(xù)19個(gè)月下降。

此外，深圳也在加快構(gòu)建“租購(gòu)并舉”等長(zhǎng)效機(jī)制。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，作為人口快速流入的超大城市，深圳約有80%的住房為租賃房。目前，國(guó)企、房企、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、村集體股份有限公司、政府、銀行等多方爭(zhēng)相進(jìn)入租賃行業(yè)，力求提高租賃服務(wù)品質(zhì)；政府也在加大租賃房源供給，并通過(guò)金融創(chuàng)新、稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等方式，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。(記者 王曉丹)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。