深圳調(diào)整二手房參考價(jià)規(guī)則，4月成交量創(chuàng)三年以來新高

深圳松綁限購(gòu)政策之際，也對(duì)二手房參考價(jià)規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化。

記者獲悉，深圳本土最大中介機(jī)構(gòu)樂有家App房源主頁(yè)于5月6日晚間恢復(fù)房源掛牌價(jià)及成交價(jià)展示，房源詳情頁(yè)，可同時(shí)顯示業(yè)主報(bào)價(jià)及官方參考價(jià)。除樂有家，貝殼也在隨后跟進(jìn)調(diào)整。

在此之前，深圳各中介平臺(tái)對(duì)于二手房報(bào)價(jià)的規(guī)則大致為：業(yè)主報(bào)價(jià)低于官方參考價(jià)，可以顯示業(yè)主報(bào)價(jià)；但業(yè)主報(bào)價(jià)若高于官方參考價(jià)，則僅顯示官方參考價(jià)。

“不僅是恢復(fù)了業(yè)主報(bào)價(jià)，還同步放開了二手房成交價(jià)的展示；在此之前，成交價(jià)相關(guān)信息也是不會(huì)展示出來的。從當(dāng)前情況來看，深圳本次對(duì)二手房參考價(jià)優(yōu)化的力度不小。”深圳一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

分析人士認(rèn)為，深圳對(duì)二手房參考價(jià)規(guī)則的調(diào)整，相當(dāng)于實(shí)施了一項(xiàng)樓市優(yōu)化措施。

事實(shí)上，不久之前已有市場(chǎng)傳言稱，深圳或在適當(dāng)時(shí)機(jī)對(duì)二手房參考價(jià)進(jìn)行適度調(diào)整。就此傳聞，深圳市住房和建設(shè)局在五一前向記者回應(yīng)，為抑制投機(jī)行為，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳于2021年2月建立了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

“二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的主要目的，是落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易。結(jié)合我市房地產(chǎn)實(shí)際情況和市民建議，鑒于同一小區(qū)不同房源由于位置、朝向、樓層、裝修等差異，實(shí)際價(jià)值會(huì)有區(qū)別，2023年4月20日，我市對(duì)二手住房成交參考價(jià)格應(yīng)用機(jī)制進(jìn)行了優(yōu)化。”深圳市住建局方面向記者表示。

深圳房地產(chǎn)資深人士朱羅紀(jì)告訴記者，深圳于2021年開始實(shí)際該政策到現(xiàn)在三年多時(shí)間，該政策出臺(tái)后，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)健康發(fā)展，確實(shí)發(fā)揮了不小的作用。

“早先出臺(tái)二手房參考價(jià)，很大程度上是因?yàn)樵谏钲诜績(jī)r(jià)持續(xù)快速上揚(yáng)市場(chǎng)背景下，二手房?jī)r(jià)格超過周邊新房?jī)r(jià)格。為抑制房?jī)r(jià)過快上揚(yáng)，保持市場(chǎng)穩(wěn)定，政府相關(guān)部門推出了二手房參考價(jià)。”朱羅紀(jì)稱。

其進(jìn)一步表示，從外界粗淺的觀察來看，二手房參考價(jià)差不多是在同區(qū)域新房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)上打七折。參考價(jià)原本的影響有限，但由于同銀行貸款掛鉤，便產(chǎn)生了不小的影響；買家在做二手房貸款時(shí)需要進(jìn)行評(píng)估，購(gòu)房者可獲得的貸金額要在參考價(jià)的評(píng)估基礎(chǔ)之上，拿到相應(yīng)的貸款，一般是按70%去做貸款。這相當(dāng)于在二手房市場(chǎng)變相提高了首付，由于其與信貸政策相關(guān)，因此在市場(chǎng)上形成比較大的影響。

多位受訪人士認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，深圳進(jìn)一步優(yōu)化二手房參考價(jià)政策是大勢(shì)所趨。

“深圳二手房參考價(jià)，是為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)過快上揚(yáng)而出臺(tái)的，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了很大變化?，F(xiàn)在深圳二手房差不多八成的成交都在參考價(jià)以下，隨著供求關(guān)系發(fā)生重大變化，該政策的適用場(chǎng)景與出臺(tái)之時(shí)已經(jīng)完全不同，其繼續(xù)執(zhí)行的實(shí)際意義也由此減弱。”朱羅紀(jì)在接受記者采訪時(shí)說。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳2021年參考價(jià)政策出臺(tái)第一年，深圳僅5%二手房成交價(jià)低于參考價(jià)；到2023年，低于參考價(jià)成交的占比大幅增長(zhǎng)至50.3%，約3年時(shí)間低于參考價(jià)成交占比翻了10倍；截止目前，低于參考價(jià)成交的占比升至83%。

在剛過去的五一假期，深圳低于參考價(jià)成交的房源占比已達(dá)90%。而當(dāng)前樂有家網(wǎng)掛牌房源中，共有39.2%房源掛牌價(jià)低于參考價(jià)，27.5%房源掛牌價(jià)僅高于參考價(jià)10%以內(nèi)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，深圳二手房參考價(jià)的取消是一個(gè)必然的趨勢(shì)。從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)情況來看，深圳約八成二手房源價(jià)格低于參考價(jià)，參考價(jià)有必要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行優(yōu)化，而恢復(fù)二手房實(shí)際的成交價(jià)，有助于市場(chǎng)各方及時(shí)了解真實(shí)的價(jià)格變動(dòng)。

“在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，如果僅顯示參考價(jià)，對(duì)業(yè)主來講，當(dāng)其看到參考價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，其有可能會(huì)認(rèn)為政府部門或可能想把價(jià)格拉回到參考價(jià)的水平，不太愿意降價(jià)出售。但事實(shí)上現(xiàn)在的行情已經(jīng)完全不是業(yè)主所期盼的，已變成買方市場(chǎng)，而對(duì)買家來說，這個(gè)參考價(jià)可能相對(duì)來說過高了。因此，展示業(yè)主報(bào)價(jià)以及真實(shí)成交價(jià)格，有助于撮合供需雙方，提高交易透明度，反映買賣雙方價(jià)格預(yù)期，提高市場(chǎng)交易活躍度。”李宇嘉在接受記者采訪時(shí)說。

諸葛找房分析師認(rèn)為，深圳部分房產(chǎn)中介平臺(tái)逐步恢復(fù)二手房真實(shí)報(bào)價(jià)，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，令交易雙方了解當(dāng)前最新市場(chǎng)價(jià)格，在促使價(jià)格總體穩(wěn)定之際，有利于拉動(dòng)交易穩(wěn)步回升。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月深圳二手房成交面積40.7萬平方米，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)15%、40%，與2021年4月的高位持平，并創(chuàng)2021下半年以來單月新高。累計(jì)來看，深圳前4個(gè)月二手房成交128萬平方米，同比增長(zhǎng)25%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。