不應“重售輕租” 新房存量房租賃房應三足鼎立

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

與此同時，樓市也呈現(xiàn)出新意——往年常見的“金九銀十”并未如期而至，取而代之的，是熱點城市二手房成交量大幅降低、房價漲幅持續(xù)回落、新增房貸占新增貸款比重不斷回調。

購的一端，在一系列調控措施作用下，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機。展望未來，要讓住房回歸居住本義、讓房地產市場形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，“租購并舉”無疑是十分關鍵而緊要的一環(huán)。

那么，租購并舉的住房制度應如何建立？租賃市場該如何發(fā)展壯大？合理的購房需求又該如何滿足呢？

為何要租購并舉

最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經濟工作會議。而確定這一政策導向，針對的正是長期以來我國房地產市場“重售輕租”的現(xiàn)實。

“購”的一端過于火熱。

前些年，一線城市和部分熱點二線城市出現(xiàn)房價過快上漲現(xiàn)象，房價收入比越來越高。對部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房價難以企及，購房的夢想越來越難實現(xiàn)。

房價過快上漲的背后，既有供給不足、投機投資者炒作等市場內部原因，也有經濟快速增長、城市化加速、人口加快集聚、流動性過剩等外部原因，但最根本的，仍是供求關系的緊張——大城市有限的土地與住房資源難以承載加速增長的人口。若無外力相助，矛盾很可能愈發(fā)凸顯——資源越緊張，人們就越買；買家越多，房價也就抬得越高。于是，樓市一熱，就不得不喝“猛藥”、踩“急剎車”。

“租”的一端過于薄弱。

在我國住房供應體系中，租賃市場是一個明顯的短板。在國務院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲看來，短板表現(xiàn)在多個方面：供應量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應顯著不足；質量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應市場需求；經濟主體分散化，多以個人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)模化、集中化的機構經營者；租賃關系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發(fā)展的政策體系也不夠健全。在此情況下，租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式，在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項”。

“有錢就買，沒錢才租”“買房的都賺錢了，沒買的早晚吃大虧”“能買房絕不租房”……這幾乎成為一些大中城市居民的基本共識。任興洲認為，近年來由于一些城市房價高漲，購房家庭獲得很大收益，這種“財富效應”引發(fā)了更大程度的購房熱，加之租賃住房供給缺乏、體驗不佳的情況普遍存在，導致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題，加劇了市場供求失衡，促使房價進一步上漲。

在加強和完善房地產調控、遏制投機性需求的同時，強化租購并舉、推進租賃市場發(fā)展，滿足居民多層次的居住需求，無疑有利于穩(wěn)定消費者預期，進而也有利于住房市場的穩(wěn)定。

強調健全租賃市場，并非為了打壓人們正常的購房需求。“其首要目的，是消除對住房租賃消費的制度性歧視，給居民提供一個可以自由選擇租房還是買房的市場環(huán)境，并借此補齊租賃市場發(fā)展滯后的短板。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示。

租房短板咋補上

“世界各國一線城市的租住比例大多在50%以上，目前北上廣深等特大城市已經達到這個水平，而對其他一線城市來說，按照這樣的租住比例，未來還將有20%左右的人進入租房市場。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領說。

把住房需求導向租房市場，關鍵在于通過制度設計，讓租房更安心更省心、更有尊嚴、更加體面。去年以來，有關方面已就發(fā)展租賃市場拿出頂層設計方案，從中我們可以預見其未來成長的大致輪廓：

一方面，要從增加土地供應、壯大市場主體等方面著手，做大供給規(guī)模。

——發(fā)揮國企引領帶動作用。

去年，全國首個省屬國企專業(yè)化住房租賃平臺——廣東建工集團旗下的建鑫公司成立。他們通過批量購租、與開發(fā)商聯(lián)合經營、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源后，再租給特定人群。日前，成都、沈陽等地也提出在今年組建國有住房租賃平臺公司。

“國企進入租賃市場有其先天優(yōu)勢。”在劉洪玉看來，一來，國企手中有不少閑置資源，如廢舊廠房、閑置房屋、配套商業(yè)網點等，可更新改造后統(tǒng)籌用于租賃；二來，相比民企，國企能夠更少顧及短期利益、更多考慮長期收益，有利于租金和租期的穩(wěn)定。

——多渠道增加供給。做面包，先要有面粉。目前，國家“鼓勵通過新增用地建設租賃住房”的號召已得到不少城市響應。廣州明確，未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米，建設普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套，算下來，新增住房中每五套就有一套為租賃住房。8月底，國土部、住建部印發(fā)通知，確定在北京等13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房。未來，用地緊張的城市建設租賃住房“無地可用”的壓力將得到緩解。

另一方面，要在穩(wěn)定租賃關系、加強權益保障等方面發(fā)力，做優(yōu)供給質量。

比如穩(wěn)定和規(guī)范租賃關系。在德國，五成以上居民長年租房居住，究其原因，就是租客利益得到了充分保護——租金受到政府嚴格管制，房東不得隨意撕毀合同。今年5月，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》問世，對“房主欺客”“黑中介”“二房東”等行為均提出規(guī)范和約束，意在讓租客告別種種煩惱。

又如保障租戶權益，推進“租購同權”。“租房也能落戶”“子女也能就近入學”……7月以來，廣州、無錫、鄭州、濟南等地紛紛推出“租購同權”之舉。“現(xiàn)階段就做到‘租購完全同權’不太現(xiàn)實，但它已被提上了議事日程，是未來的方向所在。”任興洲認為，隨著各城市公共服務供給能力和管理能力的提高，租房者將能平等地享受到更多的公共服務，租房的吸引力也將增強。

購房需求咋滿足

限購、限貸、限價、限售、限商……去年“9·30”以來，在調控措施影響下，一線城市和熱點二線城市的二手房成交量大幅下降，房價趨于穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)回調。然而，令人意想不到的是，部分三四線城市卻呈現(xiàn)出市場過熱的跡象。

“現(xiàn)在一些三四線城市，都沒什么外來人口，新房單價居然能賣到接近兩萬元。老百姓投資經驗不豐富，還在跟風買，風險挺大，我都為他們擔心！”一位房地產企業(yè)負責人表示。據(jù)他分析，其中原因較為復雜，有可能是一線和熱點二線城市市場收緊后，需求外溢到了環(huán)熱點區(qū)域，也可能是三四線城市吸引力的增強激活了回鄉(xiāng)買房的需求。目前，這些城市已經及時應對，像安徽滁州、江西贛州、河北涿州等地均出臺了限購政策。

調控范圍的擴大，也反映出我國房地產市場中泡沫與風險猶存。在任興洲看來，短期內特大城市、熱點大中城市的住房供需矛盾仍然存在，投機性需求仍有伺機進場炒作的沖動，推動房價上漲的因素尚未完全消除，擠泡沫、防風險仍是調控關鍵所在，實施限購和差別化信貸等調控措施仍有必要。而對于政府的嚴厲調控，不少房地產企業(yè)也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下，開發(fā)商賣的其實不是房子，而是地段。政府當然可以對新房限價，不限的話，那就是‘奇貨可居’??！”有企業(yè)負責人表示。

不管是發(fā)展租賃，還是打擊炒作，都不能“誤傷”甚至忽視老百姓的正常購房需求。“擁有一套有產權的住房是很多人的夢想。強調租購并舉，也不能把住房所有權說得一無是處。”劉洪玉表示，一般說來，提高自有自住比例更有利于社會穩(wěn)定，因此發(fā)達國家普遍傾向于鼓勵居民擁有住房，獲得住房所有權，房貸利息抵稅就是典型的促進住房所有權的政策。

滿足剛性需求，既要“堵”，也要“疏”。今年以來，各地相繼加大了住宅用地供應，其平抑房價的作用將在今后幾年逐步顯現(xiàn)。近期，北京等城市還提出了一個解決供給不足的重要方案——發(fā)展共有產權住房。這一方式下，政府與購房人按份共有產權，政府將其持有的部分產權“使用權”讓渡給首次購房人，以降低房屋售價。按照北京的設想，今后分配房源時，非北京市戶籍家庭即“新北京人”的占比應不少于30%。專家認為，此舉既可降低“夾心層”群體與新增外來人口的購房難度，也能減輕政府建設保障房的財政壓力，從而調動購房者的積極性，更好滿足住房剛需。

打造多元化的供應體系，是促進住房市場健康發(fā)展的必然之舉。正如楊現(xiàn)領所說，一個完善的市場格局應該是“三足鼎立”，新房、存量房和租賃住房同時起作用。

劉洪玉也認為，住房政策要為每一類人群都提供一個對應的獲取住房的渠道，而且這些渠道“可進入、可選擇、可支付、可持續(xù)”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。