香港樓市再陷瘋狂時(shí)刻帶給我們啥啟示？

數(shù)據(jù)顯示，香港房?jī)r(jià)連升十八個(gè)月，十月份再創(chuàng)新高，但按月升幅收窄至百分之0.2。與此同時(shí)，香港獲得2017全球房?jī)r(jià)最貴的十大城市的殊榮，全球排名第二，房?jī)r(jià)最高5萬(wàn)美元，僅次于人口密度大，且寸土寸金的摩納哥房?jī)r(jià)。

對(duì)此，有專(zhuān)家發(fā)出警告，在香港，20平方米豪宅需要花費(fèi)100萬(wàn)美元，一般人在香港一輩子也住不上自己買(mǎi)的房子。受到房?jī)r(jià)上漲的影響，租金指數(shù)亦繼續(xù)創(chuàng)新高，9月報(bào)186.5，已連升10個(gè)月。從長(zhǎng)線來(lái)看，高房?jī)r(jià)會(huì)影響到本港經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

面對(duì)香港房地產(chǎn)的持續(xù)上漲，香港的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也頻頻使出“辣招”予以調(diào)控。就在稍早之前，5月12日，金管局就地產(chǎn)發(fā)展商連番高價(jià)買(mǎi)地，并以高杠桿為地皮融資，金管局收緊本地銀行對(duì)發(fā)展商融資貸款比率的上限，并且要求銀行對(duì)提供高成數(shù)按揭發(fā)展商的信用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)預(yù)留更多資本，以防地價(jià)不斷推高。

實(shí)際上，金管局自2010年開(kāi)始已有7次類(lèi)似的大動(dòng)作，但對(duì)于遏制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭效果并不明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經(jīng)飆升到了156.44。短短7年時(shí)間，很多房子幾近翻倍。為此，投資圈里有一句話：“在香港，不買(mǎi)房子就是傻子”。

那么香港房?jī)r(jià)為何會(huì)面對(duì)“辣招”屢調(diào)屢漲呢？一方面，外來(lái)資金大量擁入香港樓市。隨著北上廣深樓價(jià)步步逼近香港房?jī)r(jià)，很多內(nèi)地“金主”發(fā)現(xiàn)，其實(shí)香港的房子比想象中便宜。對(duì)于內(nèi)地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只需要賣(mài)掉內(nèi)地的一套房子，就可以全款在香港買(mǎi)一套不錯(cuò)的公寓，每月租金絕對(duì)不低于2萬(wàn)港元。

另一方面，香港的房貸利率實(shí)在太低。比如，一座千萬(wàn)豪宅，首付只有200萬(wàn)，剩下800萬(wàn)都是依靠貸款償還。依照香港的平均按揭年息2.5%計(jì)算，還款20年，一共要還的總利息開(kāi)支在217萬(wàn)左右。香港的房貸利率要遠(yuǎn)比內(nèi)地的房貸利率低得多。這樣就會(huì)促使投機(jī)投資性購(gòu)房者進(jìn)港置業(yè)。

盡管香港房?jī)r(jià)不斷飆升，就連金管局頻出“辣招”也阻止不了。不過(guò)，多數(shù)香港人還是對(duì)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)心有余悸，因?yàn)橄愀鄯績(jī)r(jià)并非“只漲不跌”，也曾經(jīng)有過(guò)“大起大落”的痛苦回憶。

香港房?jī)r(jià)曾經(jīng)從1997年到2002年，跌幅達(dá)到57%。在爆發(fā)SARS之后，香港房?jī)r(jià)更是一跌再跌，當(dāng)時(shí)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)巳經(jīng)只剩下45.71點(diǎn)。而房屋的交易量，從最高峰時(shí)期的172000套，暴跌到85000套，幾乎腰斬。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997到2003年，香港樓市最低潮時(shí)，大概產(chǎn)生了106000名“負(fù)資產(chǎn)”人群。按照香港240萬(wàn)套房產(chǎn)，占總?cè)丝诘?%。更慘的是，不少在1997年前房?jī)r(jià)最高點(diǎn)購(gòu)房的業(yè)主，經(jīng)歷暴跌，苦苦等了19年，房子的賬面依然是虧本。在這之后，房?jī)r(jià)又有回升，但是也再次經(jīng)歷了下跌。例如2009年到2015年香港有一次樓價(jià)大漲，但很快又發(fā)生大跌。

這些年來(lái)，香港樓市泡沫吹了破，破了又吹，當(dāng)?shù)鼐用癖徽垓v的夠嗆，尤其是兢兢業(yè)業(yè)供房的香港小市民。他們更希望香港的房?jī)r(jià)波動(dòng)跟著經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)走，少一些杠桿泡沫，多一些居住屬性。那么現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，香港房?jī)r(jià)的“大起大落”給我們帶來(lái)啥啟示呢？

首先，任何商品只要披上了金融外衣，就會(huì)成為難以駕馭的馬車(chē)。不管是1997年前的香港樓市，還是現(xiàn)在。香港房?jī)r(jià)的大起大落主要還是濫用杠桿。試想，如此低利率、低首付，誰(shuí)還愿意租房居??？而不是買(mǎi)房搶購(gòu)呢？

香港的房貸首付只要2成，房貸利率只有2.5%，如此高的杠桿率，怎能不吸引全球投資者的貪婪的目光？又豈能不成為內(nèi)地炒房者的首選之地？

所以，盡管香港金管局一再出“辣招”調(diào)控樓市，但是沒(méi)有按住“高杠桿”這個(gè)命門(mén)，調(diào)控效果當(dāng)然不會(huì)好。反觀內(nèi)地各城市，之前還有很多房貸打出首付2成甚至還有“零首付”旗號(hào)，這等于把杠桿弄到無(wú)以復(fù)加的地步。而美國(guó)的次貸危機(jī)就是高杠桿惹的禍。所以，“高杠桿”雖然能短期促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售，但對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展“百害無(wú)一利”。

再者，過(guò)高房?jī)r(jià)必然會(huì)吞噬啟動(dòng)消費(fèi)的能力，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)面陷入通縮狀態(tài)。眾所周知，西方國(guó)家房貸一般占工資收入的30%，因?yàn)槟眠^(guò)多的收入去支付房貸，很可能會(huì)引發(fā)消費(fèi)能力大幅下降，其后果就是經(jīng)濟(jì)萎縮，產(chǎn)品賣(mài)不出去，庫(kù)存增加了，裁員、倒閉惡性循環(huán)下一個(gè)蕭條周期就開(kāi)始了。而當(dāng)年香港，房貸七八成的比比皆是，風(fēng)險(xiǎn)更是達(dá)到前所未有高度。

貸款額度越高，意味著越?jīng)]錢(qián)消費(fèi)，普通人消費(fèi)的錢(qián)越來(lái)越少，消費(fèi)不振，意味著市場(chǎng)上公司收入普遍降低，公司收入低則意味著社會(huì)普遍收入下降，那么人們就更還不起房貸。如此，因無(wú)力供房而不得不降價(jià)，房?jī)r(jià)便會(huì)下跌，樓市也因此出現(xiàn)崩潰。

再來(lái)反觀內(nèi)地，今年1-9月份中國(guó)的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)依然低迷，CPI增速長(zhǎng)期低于2%以下。而食品價(jià)格、豬肉蔬菜價(jià)格指數(shù)卻仍在低位徘徊，這是一個(gè)不好的信號(hào)。老百姓的錢(qián)都被支付房貸、租金等，沒(méi)錢(qián)消費(fèi)就意味著市場(chǎng)需求不旺，顧客買(mǎi)不動(dòng)，企業(yè)業(yè)績(jī)就會(huì)變差，最后只能裁員或關(guān)門(mén)，從而觸發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

最后，香港經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型良機(jī)一次次喪失貽盡，近年來(lái)香港在國(guó)際貿(mào)易中的競(jìng)爭(zhēng)力正在走下坡路。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)香港經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。所以港府在調(diào)控房地產(chǎn)泡沫時(shí)也顯得過(guò)于猶豫不決，殆誤了樓市調(diào)控絕佳契機(jī)。

再看我們內(nèi)地，隨著房地產(chǎn)占據(jù)地方經(jīng)濟(jì)的比重越來(lái)越重，各級(jí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性越來(lái)越高。因?yàn)殚L(zhǎng)期的賺錢(qián)效應(yīng)，投資者也更愿意把資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就造成其他行業(yè)的空心化現(xiàn)象嚴(yán)重。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)破裂，其他行業(yè)又難以挑起重?fù)?dān)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)長(zhǎng)期陷入疲弱狀態(tài)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。