中小房企陷拿地和融資兩難境地 中房地產(chǎn)等多房企業(yè)績下滑

A股上市房企先后發(fā)布2017年前三季度業(yè)績預(yù)告，多家房企出現(xiàn)業(yè)績預(yù)減和虧損的情況。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月18日，已發(fā)布前三季度業(yè)績預(yù)告的63家A股房企中，有24家房企業(yè)績預(yù)計(jì)下滑和虧損，占比近四成。值得注意的是，因“交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少”而業(yè)績下滑或虧損的房企，均為中小規(guī)模房企。對(duì)此，分析認(rèn)為，中小房企拿地難也是一個(gè)較為客觀的現(xiàn)實(shí)，這也影響了中小房企結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，而拿地量也決定著后續(xù)庫存規(guī)模少，對(duì)于中小房企而言，這將是一個(gè)惡性循環(huán)。

多家房企業(yè)績預(yù)虧或下滑

根據(jù)公開資料整理，中房地產(chǎn)、津?yàn)I發(fā)展、世紀(jì)星源等6家公司業(yè)績預(yù)計(jì)出現(xiàn)首虧，且前三季度歸屬上市公司股東的凈利潤跌幅均超過100%。此外，海南亞太實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“ST亞太”)預(yù)告，歸屬上市公司股東的凈利潤跌幅最為嚴(yán)重，比去年同期下降4433.33%左右。而去年同期業(yè)績預(yù)減的金融街，今年前三季度預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為11.66億-14.47億元，增幅為45%-80%。

此外，深深房A、京漢股份、廣宇集團(tuán)、京投發(fā)展等企業(yè)在公告中表示，前三季度預(yù)計(jì)業(yè)績下滑或虧損的主要原因與“交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少”掛鉤。以廣宇集團(tuán)為例，該公司預(yù)計(jì)2017年1-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為6000萬-1.3億元，同比下降幅度區(qū)間為62.55%-18.86%。廣宇集團(tuán)公布的2017年半年報(bào)顯示，業(yè)績變動(dòng)的原因?yàn)?017年1-9月，公司下屬房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)交房產(chǎn)生的營業(yè)收入低于上年同期所致。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京商報(bào)記者表示，房企結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的減少實(shí)則與投資端面臨的壓力有關(guān)。部分房企在銷售業(yè)績資金回籠較為困難的情況下，新項(xiàng)目的投資節(jié)奏也會(huì)隨之放緩，從而影響到結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。

陷拿地和融資兩難境地

值得注意的是，因交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少而業(yè)績下滑或虧損的房企，均為中小規(guī)模房企。嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，房企交房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，受到了三種因素的影響。第一是拿地規(guī)模，這兩年恰是土地市場價(jià)格快速上升階段，地價(jià)上漲自然帶來了拿地壓力。而且很多體量較大的地塊雖然有較高的成長空間，但中小房企難以消化，所以都會(huì)帶來潛在的土地儲(chǔ)備規(guī)模不足現(xiàn)象；第二是項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏放緩；第三和營銷效率有關(guān)，部分售樓部門或強(qiáng)調(diào)房屋銷售的考核，而對(duì)于背后的營銷成本控制和相應(yīng)的資金回籠等關(guān)注反而減少，這都會(huì)帶來收入規(guī)模減少等現(xiàn)象。

第一太平戴維斯北京項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事兼負(fù)責(zé)人熊志坤也認(rèn)可上述分析，熊志坤表示：“持續(xù)限購政策的影響造成多家中小上市房企業(yè)績出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，一方面平抑房價(jià)，房企項(xiàng)目盈利收入減少；另一方面導(dǎo)致成交量大幅下降。中小企業(yè)項(xiàng)目少，而且覆蓋城市少，政策影響可能更加明顯。”

“中小房企業(yè)績下滑是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果，特別是在持續(xù)的宏觀調(diào)控之下。”在高力國際華北區(qū)研究部總監(jiān)曹化行看來，持續(xù)的宏觀調(diào)控壓抑了房地產(chǎn)的交易需求，使得房地產(chǎn)銷售市場的競爭愈發(fā)激烈。隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，購房者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)需求也不斷提高，大型房企更具品質(zhì)保障，使得中小型房企的項(xiàng)目競爭力下降。同時(shí)，信貸的收緊使得房企資金獲取愈發(fā)困難，而中小房企比大型房企更難獲得授信。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而表示，目前中小房企拿地難也是一個(gè)較為客觀的現(xiàn)實(shí)，這也影響了中小房企結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。而拿地量也決定著后續(xù)庫存規(guī)模少，對(duì)于中小房企而言，這將是一個(gè)惡性循環(huán)。

應(yīng)對(duì)惡性循環(huán) 抱團(tuán)取暖

曹化行分析表示，我國開發(fā)商多數(shù)以一手房銷售為主要盈利模式，這種模式?jīng)Q定了土地是維系企業(yè)發(fā)展的命脈。隨著房產(chǎn)價(jià)值的不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)成熟度和市場透明度不斷提高，土地價(jià)格也隨之日益提高，對(duì)房企的資金要求日益提高，這種情況下中小房企通過公開市場拿地日益困難。

此外，中小房企普遍布局集中，無法像龍頭房企那樣通過全國化布局獲得規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)隨著拿地難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對(duì)于中小房企來說，留給它們的生存空間也變得狹窄。“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每次房地產(chǎn)市場的調(diào)控都會(huì)促使部分中小房企退出市場或被大型房企并購。近期萬科收購東莞聯(lián)華集團(tuán)，泰禾收購家景集團(tuán)49%股權(quán)等并購案例見諸報(bào)端。預(yù)計(jì)該類并購仍將不斷出現(xiàn)。”曹化行如是說。

對(duì)于中小房企普遍面臨的拿地難、規(guī)模小等問題，嚴(yán)躍進(jìn)表示未來中小企業(yè)要做好三點(diǎn)予以解決：第一，若企業(yè)資金規(guī)模不強(qiáng)，適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式做大規(guī)模；第二，積極拓展融資渠道；第三，適當(dāng)做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在曹化行看來，如果要化解目前的危機(jī)，中小類房企要夯實(shí)自身業(yè)務(wù)能力，做好產(chǎn)品。并且利用對(duì)本地市場熟悉的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與大型房企的合作。同時(shí)，部分在一線和強(qiáng)二線城市擁有未開發(fā)土地的中小房企可以考慮通過持有物業(yè)來獲得長期收益。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。