住宅去庫存謹(jǐn)防過了頭

從限購、限貸升級到限售，近期許多三四線城市追隨一二線城市的腳步，加入了樓市調(diào)控隊(duì)列。拉長觀察周期，我們會發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象——從2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“三去一降一補(bǔ)”，啟動樓市去庫存后，短短一年半的時(shí)間里，以抑制需求為代表的各種調(diào)控政策已經(jīng)先后降臨一二線、三四線城市。

為什么會這樣？答案都在數(shù)據(jù)里。首先澄清一個(gè)概念，有關(guān)部門在部署樓市去庫存任務(wù)時(shí)常引用一個(gè)數(shù)據(jù)，也即2015年底全國商品房待售總面積達(dá)到7.19億平方米。但事實(shí)上，國家統(tǒng)計(jì)局的商品房待售總面積指標(biāo)中包含三大塊內(nèi)容，分別是住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。住宅是大頭，進(jìn)入市場后又直接對接居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表，其價(jià)格漲跌是衡量宏觀經(jīng)濟(jì)冷熱的重要指標(biāo)，也是各種限購限貸政策最主要的目標(biāo)。因此，住宅待售總面積才是衡量去庫存效果最準(zhǔn)確的指標(biāo)。事實(shí)上，這也是公眾輿論討論樓市政策時(shí)普遍所指的內(nèi)容。

按國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年末全國住宅待售總面積是4.52億平方米。兩個(gè)月后也即2016年2月末，全國住宅庫存量達(dá)到歷史頂峰4.66億平方米。自此之后全國住宅庫存量不斷下降，2016年末降至4.03億平方米，到今年8月末繼續(xù)降至3.32億平方米。

3.32億平方米住宅待售面積意味著什么？記者回溯了統(tǒng)計(jì)局的歷史數(shù)據(jù)，這大致介于2013年12月底的3.24億平方米和2014年2月底的3.42億平方米之間。熟悉上一輪政策周期的讀者應(yīng)該知道，2014年上半年，全國大部分城市都在逐漸取消限購限貸。在政策的打壓之下，2013年至2014年底全國主要城市的住宅價(jià)格已經(jīng)抑制住了快速上漲的勢頭，在一個(gè)平臺區(qū)間內(nèi)慢慢上行。

但至此之后，全國的住宅待售總面積一路攀升，到2015年3月“3·30新政”宣布下調(diào)二套房首付比例之時(shí)，全國住宅待售總面積已經(jīng)達(dá)到4.28億平方米。一年之后，攀升至歷史最高點(diǎn)的住宅庫存量，觸發(fā)了我們現(xiàn)在看到的去庫存政策出臺。

根據(jù)一些研究機(jī)構(gòu)的推算，3.32億平方米的住宅待售面積大致對應(yīng)了12個(gè)月左右的去化周期。而根據(jù)住建部和國土部今年4月聯(lián)合下發(fā)的通知，12個(gè)月的庫存消化周期也是各地決定增加還是減少住宅用地供應(yīng)的分水嶺。通知明確要求，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；消化周期在36個(gè)月至18個(gè)月的，要減少供地；消化周期在12個(gè)月至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

換句話說，按官方口徑當(dāng)前的住宅庫存量其實(shí)已經(jīng)達(dá)到了相對均衡的水平，按現(xiàn)有速度繼續(xù)下行則有可能面臨庫存不足。從這個(gè)邏輯出發(fā)，我們就不難理解為什么從去年下半年開始，樓市調(diào)控進(jìn)入“因城施策”階段后，一線城市、二線城市直至現(xiàn)在的三四線城市先后出臺政策抑制購房需求了。無他，供需平衡已經(jīng)重新建立，現(xiàn)在不是供給過剩，而是需求過旺了。

既然是供給可能不足，那為什么不直接加快批地增加供應(yīng)？其中關(guān)鍵是房地產(chǎn)的政策周期與金融周期正在交織疊加。住宅市場的供需失衡雖在逐漸恢復(fù)，但金融市場的去杠桿依然還在努力。與金融周期疊加，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的最大挑戰(zhàn)。這也是為什么今年以來銀行對購房人資金來源的排查如此嚴(yán)格。同理，今年初開始央行主動引導(dǎo)銀行間市場利率上行，宗旨也是要加速擠壓市場泡沫，加快金融去杠桿進(jìn)度，為未來政策轉(zhuǎn)向贏得主動。

未來，去庫存和去杠桿該如何協(xié)調(diào)？“三去一降一補(bǔ)”之間應(yīng)該如何協(xié)調(diào)配合？我們要面對的挑戰(zhàn)依舊并不輕松。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。