136家房企負(fù)債5.6萬億元 整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79%

上市房企中期業(yè)績(jī)披露已收官。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類，136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過5.6萬億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)30%。

不過，這136家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為7.1萬億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)27%，與負(fù)債增長(zhǎng)水平相差3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，截至2017年6月30日，這136家上市房企的整體負(fù)債率為78.9%，去年則為76.8%，同比上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，39家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近29%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，鑒于規(guī)模發(fā)展欲望強(qiáng)烈，加之2015年以來公司債發(fā)行條件放寬且成本較低，過去兩年，上市房企不斷發(fā)行大規(guī)模發(fā)行公司債儲(chǔ)備“糧食”，因此推高了企業(yè)負(fù)債率。

超兩成房企負(fù)債超300億元

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自上述136家A股上市房企中，超過百億元負(fù)債的房企總計(jì)為64家，占比47%；超過300億元負(fù)債的房企有34家，占比為25%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、金地集團(tuán)和金科股份等15家房企負(fù)債均超過1000億元。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2017年6月底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占29%，在70%-80%之間占比為20%，60%-70%之間的占比為12.5%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達(dá)96%。

值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月底，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為89%，同比上漲不足1個(gè)百分點(diǎn)，即使剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)85%。

眾所周知，衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控范圍內(nèi)，有多項(xiàng)指標(biāo)，但短期償債能力尤為重要。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年6月底，數(shù)據(jù)可查的房企短期借款總計(jì)2736億元，較去年同期的2147億元增加了589億元。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力有所提升，但上市房企在手現(xiàn)金充裕，因此短期償債能力無憂。

據(jù)東莞證券房地產(chǎn)分析師何敏儀表示，以142家上市房企為參考數(shù)據(jù)，，行業(yè)整體負(fù)債占?xì)w屬母公司股東權(quán)益達(dá)4.57倍，而2016年末為4.13倍，其中帶息負(fù)債占?xì)w屬母公司股東權(quán)益為2.09倍，也較2016年底1.86倍的水平有所提升。

何敏儀認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)2016年以來融資渠道擴(kuò)大，疊加行業(yè)景氣度提升，開發(fā)商融資增加，杠桿率上升，導(dǎo)致行業(yè)整體負(fù)債率水平也持續(xù)上升。

“規(guī)模論”驅(qū)動(dòng)高杠桿發(fā)展

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，借中期業(yè)績(jī)發(fā)布之際，有些房企提升了年度銷售目標(biāo)，包括融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、旭輝控股等房企，部分房企增調(diào)幅度甚至高達(dá)40%以上。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企正處于猛踩油門的狀態(tài)，而房企規(guī)模越大，品牌知名度越高，拿地、貸款、找人、采購(gòu)等就由于優(yōu)勢(shì)。以融資成本為例，30億元銷售規(guī)模的房企，有息負(fù)債平均息率（資金成本）9%-12%；300億元上下的房企，這一指標(biāo)為6%-9%；超過1000億元、或者3000億元的房企，這一指標(biāo)為6%以下。

加上企業(yè)規(guī)模越大，現(xiàn)金流越均衡，也有利于對(duì)沖市場(chǎng)周期和部分項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，因此房企執(zhí)著于追求規(guī)模發(fā)展，而快速壯大規(guī)模的途徑，則主要借助于高杠桿運(yùn)營(yíng)。

事實(shí)上，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月份，存量地產(chǎn)債規(guī)模約17698億元，到期分布集中在2018年到2019年，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地產(chǎn)開發(fā)貸等貸款多為3年期，本輪地產(chǎn)周期中產(chǎn)生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期。

另有分析師稱，融資渠道收緊和即將到期的還債高峰期不利于未來房地產(chǎn)投資增速提升，從2018年-2020年房企信用債還款高峰期來臨之際，資金還款壓力將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)放緩房地產(chǎn)投資，若銷售回款不能及時(shí)提升，將導(dǎo)致企業(yè)面臨更大的資金壓力，甚至需要甩賣項(xiàng)目才能生存。

屆時(shí)，龍頭房企將迎來更大規(guī)模的并購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)低成本購(gòu)入更多土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步做大做強(qiáng)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。