樓市深改期：多地試水租售并舉 市場持續(xù)向穩(wěn)

在經(jīng)歷自去年3月份以來密集調(diào)控政策后，步入“下半場”的內(nèi)地樓市或?qū)⒚媾R進(jìn)一步調(diào)整。

2016年3月上海、深圳兩市相繼升級限購令，隨后蘇州、南京重啟限購，開啟了熱點(diǎn)城市調(diào)控的大幕；2016年9月30日。北京率先出臺新的樓市調(diào)控新政，緊隨其后，天津、武漢、深圳、廣州等城市均密集表態(tài)，先后出臺限購限貸等調(diào)控措施。同年10月8日上海和南昌加入調(diào)控陣營，短短9天時間，全國已有22個城市先后發(fā)布新一輪樓市調(diào)控意見。

時間不緊不慢步入2017年，樓市調(diào)控仍在加碼。上半年，北上廣深四個一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。杭州、南京等二線城市則相繼加碼限購力度，將非戶籍人口購房門檻均提高至2年，長沙、青島、石家莊依次重啟限購，外地人限購一套，同時提高購房首付比。

不止如此，與此前樓市調(diào)控多集中在一二線城市不同，部分一線周邊縣市及三四線城市也陸續(xù)加入調(diào)控陣營。河北涿州、滄州、保定市淶水縣開始限購，廣東佛山、中山在限購力度上均有不同程度加碼。

此外，“限售”政策也成為本輪調(diào)控一大亮點(diǎn)。3月份，北京首開先河出臺限售政策，隨后廈門、福州、杭州等市跟進(jìn)落地限售令，海南更是在全省范圍內(nèi)施行限售新政。除保定白溝新城和?？?/strong>限售周期長達(dá)5年之外，其余城市限售周期基本維持在2-3年。克而瑞認(rèn)為，該政策本意在于積極支持自住性需求，著力打壓投資、投機(jī)性需求，以便維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

各類調(diào)控舉措背后，其目的是要堅(jiān)持住房的居住屬性?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的?！痹缭?016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中就曾明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營銷董事總經(jīng)理蔣尚禮認(rèn)為：“短期調(diào)控與長效機(jī)制相結(jié)合，平穩(wěn)的市場環(huán)境有利于長效機(jī)制的介入與作用。諸如熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)、建設(shè)發(fā)展特色小鎮(zhèn)、大力推動租賃住房市場等一系列房地產(chǎn)長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度建設(shè)將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場逐漸走向長期穩(wěn)定?！?/p>

房價：一線城市全線回落

受密集調(diào)控影響，2018年8月，30個大中城市商品房成交套數(shù)138970 套，同比下降38.92%；成交面積1454.47 萬平方米，同比下降40.69%，跌幅擴(kuò)大0.86 個百分點(diǎn)。

來自克而瑞的報告也指出，8月份，一線城市環(huán)比下跌3%，同比銳減63%。北京、上海和廣州成交量同比均大幅回落，市場熱度銳減。二三線城市環(huán)比下降6%，同比減少36%。

以深圳為例。2014年10月，在住房需求旺盛、信貸寬松等多重因素催生下，深圳房價接連趕超上海、北京，領(lǐng)漲全國。2016年4月之前，深圳房價已持續(xù)了長達(dá)18個月的上漲。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時代周報記者，供需關(guān)系矛盾突出、人口凈流入量與資本集聚，都是深圳樓市得以持續(xù)上漲的因素構(gòu)成。

為此，深圳政府不得不接連制定限購限貸“組合拳”，以抑制樓市因投資投機(jī)需求過大形成的瘋狂增長局面。

2016年3月25日，深圳出臺“深六條”把限購社保1年提高至3年，打擊首付貸的形式，抑制深圳過多的投資性需求。為進(jìn)一步抑制樓市過快增長。2016年10月4日，深圳出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，被市場稱為史上最嚴(yán)限購“深八條”。與“3·25新政”相比，后者同時從需求和供給兩方面對房價進(jìn)行把控，以期遏制開發(fā)商、中介、投資客等“投機(jī)炒房”行為。

近兩年的上行周期，終在深六條、深八條兩次強(qiáng)力調(diào)控政策下得到抑制。來自深圳中原研究中心顯示，在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，2017年上半年深圳全市成交105萬平方米，較2016年下半年下滑40%，其銷售均價則從去年11月的54986元/平方米微跌至今年6月份的54492元/平方米。

9月4日，據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，截至8月深圳新建商品住宅成交均價已連續(xù)11個月下降。數(shù)據(jù)顯示，深圳8月新建商品住宅成交均價為每平方米5.44萬元，同比跌5.8%；成交套數(shù)1984套，同比跌14.2%；成交面積20.11萬平方米，同比減少13.7%。二手房市場方面，8月深圳全市共成交6717套，同比減少15.1%；成交面積50.02萬平方米，同比下跌14.5%。

深圳中原研究中心表示，深圳房價在調(diào)控大環(huán)境下逐步回歸理性，房屋的居住用途也得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，“房子是用來住的，不是用來炒的?！币言谏钲跇鞘兄锌吹叫Ч?。

深圳某房企負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者，從公司營銷部門調(diào)研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價格還會持續(xù)走向理性。他告訴記者，預(yù)計(jì)這一趨勢將持續(xù)到明年中期。

行業(yè)：多渠道降杠桿

只有當(dāng)大潮退去的時候，才能知道誰在裸泳。此前名目繁多的資金流入房企，諸如銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類資產(chǎn)收益權(quán)等。這些資金在助推房企去大手筆買地，推升房價的同時，也加大了樓市風(fēng)險。

今年3月2日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示，銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，金融風(fēng)險里面，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險也是經(jīng)常提到的一個風(fēng)險。為此，郭樹清指出，在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放，包括對開發(fā)商和居民個人。

不只是銀行放貸收緊。實(shí)際上，自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。時代周報記者獲悉，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資渠道外，地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。

這只是監(jiān)管部門多渠道收緊房企“杠桿”，整治行業(yè)亂象的一面。

此前深圳在“深六條”中提出，將繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房首付款的來源核查。2016年10月，深圳市市場稽查局還突擊檢查世聯(lián)行及其旗下的世聯(lián)小貸和世聯(lián)集金，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的P2P企業(yè)合時代，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中原、鏈家、美聯(lián)等42家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。

2016年7月25日，深圳召開市委常委會議，提出要堅(jiān)持防范金融風(fēng)險，加強(qiáng)金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警，全面深入排查整治金融風(fēng)險點(diǎn)，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，守住不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。

2017年9月5日，湖北省國資委發(fā)出“關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知”，明確要求省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。

政策：熱議“共有產(chǎn)權(quán)住房”

為了回歸“房住不炒”的本質(zhì)，“購租并舉”“共有產(chǎn)權(quán)房”等概念正逐步成為各地在樓市調(diào)控中的下一個發(fā)力點(diǎn)。

今年5月份，住建部公布首個專門針對住房租賃和銷售法規(guī)《住房租賃和銷售管理 條例（征求意見稿）》；7月，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出“租購?fù)瑱?quán)”；7月，住建部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃 市場的通知》指出要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，并選取若干城市開展試點(diǎn)工作。

8月28日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海、武漢等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。該方案的實(shí)施將增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，影響房地產(chǎn)市場的價格。同天，深圳規(guī)土委也下發(fā)了關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，其中指出，加大租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)，且“十三五”期間，擬收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè)。

該政策推出的大背景在于，2016年熱點(diǎn)一二線城市房價相繼出現(xiàn)一波快速上漲行情，租金成本也是水漲船高。迫于房價、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線城市開始出現(xiàn)返鄉(xiāng)熱潮，甚至部分科創(chuàng)企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區(qū)。

克而瑞認(rèn)為，試點(diǎn)城市落地執(zhí)行集體用地建設(shè)租賃住房，并完善市政配套以及基本公共服務(wù)，有助于打消承租人顧慮，提升租賃住房對于城市租賃群體的吸引力，避免出現(xiàn)棄租、以租代售等市場亂象。“同時該政策利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，將進(jìn)一步提升住房租賃市場規(guī)模，以便構(gòu)建租售并舉的住房制度，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，打破熱點(diǎn)城市房價只漲不跌的市場預(yù)期，避免出現(xiàn)政策向左、市場向右的窘境。”

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，租賃市場的發(fā)展為剛需市場上的住房問題提供了一個非常明確的解決之道，對于房價來說是一個很明顯的抑制因素。

與“購租并舉”并行不悖的，還有“共有產(chǎn)權(quán)房”概念的再次興起?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)。

9月8日，北京市住房保障辦公室主任鄒勁松介紹，截至8月底，北京保障房新開工4.9萬套，完成全年5萬套任務(wù)的99%，竣工7.1萬套，完成全年6萬套任務(wù)的118%。今后五年，將按照建設(shè)150萬套住房的要求，推進(jìn)其中25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬套租賃住房的落地。

在分析人士看來，在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動下，市場的觀望情緒會繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量房源供應(yīng)后，價格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期。