樓市進(jìn)入深改期的北京樣本：租售并舉已成為趨勢(shì)

推出租售并舉、試水共有產(chǎn)權(quán)

7月11日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書》（2017）表示，將從本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，研究綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

而自去年至今，北京已經(jīng)祭出租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等多個(gè)新政?！爸С直Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)和購租并舉的住房供應(yīng)體系建設(shè)”成為今年下半年金融體系的重點(diǎn)工作。

對(duì)于全國而言，北京地區(qū)的政策往往擁有風(fēng)向標(biāo)的意味。我們不妨以北京政策為樣本，解碼當(dāng)下樓市新政。

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢(shì)”

今年8月1日，在激烈的角逐之后，金科最終以19.9億元連續(xù)競(jìng)得平谷夏各莊兩宗地。面對(duì)這兩宗均有高于20%部分需要開發(fā)商自持的地塊，對(duì)于著急進(jìn)入北京市場(chǎng)的金科而言，舉牌毫無遲疑。

值得注意的是，這兩宗地塊并非北京市僅有的需要開發(fā)商自持的地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京地區(qū)已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。

1．萬科的邏輯

在去年底北京試點(diǎn)這種“租售并舉”模式時(shí)，就祭出的是100%自持地塊，分別被萬科、住總、中鐵等企業(yè)收入囊中，這些房企也由此榮升“專業(yè)房東”。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房企這回的“包租公”可并不好當(dāng)。因?yàn)樽猿值貕K難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有較好的解決方式。這對(duì)于企業(yè)自身現(xiàn)金流要求較高，一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)將無法參與。

不過，萬科總裁郁亮表示，萬科之所以拿下70年自持地塊，是基于對(duì)行業(yè)的判斷——未來的趨勢(shì)是租售并舉?！敖裉斐鞘心贻p人購房困難，‘只租不炒’的定位會(huì)把這個(gè)缺補(bǔ)上。70年的使用權(quán)作為租房物業(yè)，我覺得算賬是可以算出來的，我們用經(jīng)營思路代替開發(fā)思路，如果我們?yōu)槟贻p人租房問題出一份力的話，我相信市場(chǎng)不會(huì)虧待我們?！?/p>

2．在全國產(chǎn)生示范效應(yīng)

實(shí)際上，租售并舉一詞近年來十分火熱。去年6月，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（簡(jiǎn)稱《若干意見》），旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象，租售并舉仍陸續(xù)出現(xiàn)在各地方房產(chǎn)新政的文件中。

值得注意的是，當(dāng)下北京等多地仍在持續(xù)推出部分自持地塊，但相較于首批100%自持、必須經(jīng)營70年的要求相比，門檻寬松很多，不少的地塊自持比例僅為20%左右，而經(jīng)營年限也降至20年左右。業(yè)內(nèi)人士表示，自持比例和經(jīng)營年限因地塊差異而不同。

3．政府是秤砣

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢(shì)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京和上海自持地塊比例較大，這種讓開發(fā)商自持之后再轉(zhuǎn)租出去的方式，從長(zhǎng)期來看有助于樓市的穩(wěn)定，對(duì)房屋租賃、平抑供需關(guān)系都有好處。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自持地塊的房屋在整個(gè)市場(chǎng)上來說量不算大，是否能夠?qū)φ麄€(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生預(yù)期的效應(yīng)還有待觀察。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則認(rèn)為，租售并舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，取決于地方政府肯讓出多少利。未來形成兩個(gè)市場(chǎng)，一是政府廉價(jià)供地、特殊政策的租賃和保障市場(chǎng)，第二則是市場(chǎng)化的市場(chǎng)。

“政府這塊秤砣，使市場(chǎng)這塊價(jià)格受到一定影響，如果你以市場(chǎng)價(jià)買房，然后跟地方政府爭(zhēng)租金，這才是得不償失?！比~檀表示，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的判斷，投資回報(bào)率下降，但崩盤的可能性并沒有。

共有產(chǎn)權(quán)引發(fā)最多熱議

政府幫購房人背杠桿？

8月3日晚間，北京市住建委對(duì)外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開征求意見，推出共有產(chǎn)權(quán)房屋，再次引發(fā)熱議。

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的‘使用權(quán)’讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難?！?/p>

1．一個(gè)喜訊

根據(jù)《辦法》，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，主要針對(duì)無房戶，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。而在共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，購房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

這意味著政府幫助購房人減輕了購房門檻和壓力，對(duì)于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個(gè)喜訊。

2．長(zhǎng)效機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售，也可以出租。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，共有產(chǎn)權(quán)住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性。允許租賃是此類住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。

北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求，有利于滿足無房家庭住房剛需，有利于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志在接受媒體采訪時(shí)表示，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購房，抑制投機(jī)、促進(jìn)公平具有重大意義。共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則，特別強(qiáng)調(diào)對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義。對(duì)于未來北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也將產(chǎn)生積極影響。

實(shí)際上，“不好炒”是業(yè)內(nèi)人士對(duì)這種共有產(chǎn)權(quán)房的一致評(píng)價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府至少有兩個(gè)手段可以抑制炒房?！百彿咳艘赓u這套房子，需要按份共有人的多數(shù)來決定。政府占多大的份額和政府對(duì)這套房子怎么賣、上不上市是會(huì)有影響的，有參與決策的權(quán)利。另外，買房子的人如果想買后待價(jià)而沽自己不住，政府可能將有權(quán)干涉?！?/p>

不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，究竟政府所占產(chǎn)權(quán)比例多大，法律責(zé)任如何劃定等問題仍需進(jìn)一步有相關(guān)細(xì)則落地。

樓市深改各地密集表態(tài)

都拿“租”做重頭文章

2016年12月2日

北京首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊中的三宗100%自持地塊有了歸屬。萬科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬科住總聯(lián)合體59億競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵36.75億競(jìng)得大興黃村地塊。這種方式很快在全國產(chǎn)生了示范效應(yīng)。

2017年4月26日

杭州土地市場(chǎng)成交5宗地塊，競(jìng)得開發(fā)商均必須現(xiàn)房銷售，并不同比例地持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，最高自持比例達(dá)到100%。

2017年6月14日

上海拍賣的兩宗商業(yè)地塊也對(duì)競(jìng)拍房企提出了“競(jìng)買方100%自持”的要求。其中，上海長(zhǎng)寧區(qū)商用地塊，僅吸引3家房企參加拍賣報(bào)價(jià)，最終地塊由招商和東航兩家企業(yè)的聯(lián)合體以16.06億元拿下。

2017年7月4日

上海市浦東張江、嘉定新城兩宗國有建設(shè)用地出讓。兩宗土地出讓年限均為70年，但是土地用途為“租賃住房”，在年限內(nèi)嚴(yán)格遵守只租不售原則，開全國先例。

2017年7月17日

廣州市政府辦公廳發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)，這是首次點(diǎn)燃“租購?fù)瑱?quán)”的熱議。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。