集體用地建租賃房 權(quán)益保障至為關(guān)鍵

8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(下稱“試點(diǎn)方案”)提出，在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

去年5月開(kāi)始，“構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系”的概念提出以來(lái)，相應(yīng)的政策也不斷推出。此次的試點(diǎn)方案，是構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系一個(gè)里程碑式的嘗試，它意味著一種新的租賃住房模式誕生。

長(zhǎng)期以來(lái)，城市尤其是大型城市都存在著兩個(gè)問(wèn)題。一個(gè)是集體土地由于屬性問(wèn)題無(wú)法入市，存在大量小產(chǎn)權(quán)房，以及違建扎堆的城中村握手樓。另一個(gè)是，一大批外來(lái)務(wù)工人員聚集在大型城市，隨著房?jī)r(jià)上漲極難“上車”，居住需求得不到保障。集體土地建設(shè)租賃住房，是在當(dāng)前的土地制度基礎(chǔ)上，推動(dòng)一大批低成本租賃房入市，這樣一來(lái)，集體土地回報(bào)和城市住房需求有可能同時(shí)得到滿足，這樣的嘗試是值得肯定的。

此次試點(diǎn)方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。也就是說(shuō)，可以由村鎮(zhèn)自行開(kāi)發(fā)，也可以由開(kāi)發(fā)商或政府入股開(kāi)發(fā)。根據(jù)深圳此前的政策，計(jì)劃在“十三五”期間通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，這就是其中一種可能的專業(yè)化租賃方式。

雖然這是一種新的租賃住房供給模式，但此前在征地或公租房建設(shè)等方式中出現(xiàn)過(guò)的相應(yīng)問(wèn)題都很可能會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，甚至還會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，尤其是權(quán)益保障問(wèn)題，這是集體土地建設(shè)租賃住房最大的挑戰(zhàn)所在。

首先，集體土地歸村民集體所有，供給方即村民利益如何保障？村集體的決策往往代表的并非村民集體意志而是村委領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志，過(guò)去的征地糾紛即多由此引發(fā)。同樣的問(wèn)題也可能在集體土地建租賃住房中出現(xiàn)，譬如要不要建、要不要找開(kāi)發(fā)商或政府入股、建設(shè)后如何管理、利益如何分配等等，如果村民仍然沒(méi)有一個(gè)有效的表達(dá)渠道和決策方式，則權(quán)益仍然很難得到保障。

其次，是需求方即租戶的權(quán)益保障。此前的集體土地不是沒(méi)有租賃住房，恰恰相反，城中村是城市租賃住房率最高的地方，而此次試點(diǎn)都是城中村出租房盛行的大型城市，也就是說(shuō)，集體土地建設(shè)租賃住房的用地和城中村租賃住房用地是高度重合的。如果沒(méi)有專業(yè)化的管理，那么，城中村的違建、消防不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題很可能繼續(xù)存在，租戶的權(quán)益得不到保障；而如果要專業(yè)化管理，則很可能需要引入第三方管理公司，如何和村集體之間達(dá)成合作，如何保持專業(yè)管理，成本怎么分?jǐn)偅鲎?a href="http://a5759.cn/price/" target="_blank">價(jià)格和管理質(zhì)量是否成正比，最終出租價(jià)格是否會(huì)高于普通租賃住房，都是需要考慮的問(wèn)題。

實(shí)際上，以上都不是公眾最關(guān)注的問(wèn)題，在試點(diǎn)方案出臺(tái)后，焦點(diǎn)都在小產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)借此以租代售，這會(huì)不會(huì)成為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的途徑，最終沖擊商品房市場(chǎng)？其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的長(zhǎng)期存在是二元土地制度的結(jié)果，但小產(chǎn)權(quán)房之所以稱為“小”產(chǎn)權(quán)房，正是因其無(wú)法享受與產(chǎn)權(quán)房同等的權(quán)利。集體土地租賃住房最長(zhǎng)租約可達(dá)20年，在住房需求上的確可以提供類商品房的供給，但由于無(wú)法提供和產(chǎn)權(quán)房同等的戶籍和公共福利等資源，目前來(lái)講還不太可能沖擊商品房市場(chǎng)。

中國(guó)的租賃住房比率只有2%-3%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的同一比率一般在20%-30%。構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系確有必要，但這需要建立在兩個(gè)前提上，一個(gè)是租售同權(quán)，一個(gè)是商品房居住價(jià)值大于投資價(jià)值?！胺孔邮怯脕?lái)住的不是用來(lái)炒的”是不變的方向，然而，供給決定價(jià)格，附著的價(jià)值最終都會(huì)以價(jià)格的方式呈現(xiàn)，譬如廣州此前的租售同權(quán)政策被認(rèn)為租房可以隨意讀名校，部分學(xué)位房房租上漲明顯。購(gòu)租并舉這條路要走下去，租售同權(quán)必須和房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康同步進(jìn)行，這樣，租房者的春天才有可能到來(lái)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。