183.13億：上海樓市這回真是拼了！

導(dǎo)讀：就在剛才，上海（樓盤）市樓市又有新動(dòng)作！據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國有建設(shè)用地，總規(guī)劃建筑面積21.85萬平方米，用途全部為租賃用途！

一、183.13億不要了！上海誓降房價(jià)房租

據(jù)公告，4幅地塊分別為浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊，長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊、浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊。

參照此前上海市出讓給國有企業(yè)的兩塊租賃用地，成交價(jià)基本上就是目前測(cè)算的樓面價(jià)，綜合價(jià)值約為16.87億。而按照土地價(jià)值和面積計(jì)算，4塊土地如全開發(fā)為商品房，那么市場(chǎng)價(jià)值約為200億！

把租賃用途的土地潛在成交價(jià)和按照商品房標(biāo)準(zhǔn)成交的價(jià)格做一個(gè)對(duì)比的話，那么可以得出一個(gè)結(jié)論，上海市政府此次讓利183.13億元！

那么這些土地拿出來租賃的話，回報(bào)率有多少呢？

以最貴的長寧區(qū)古北社區(qū)地塊計(jì)算，12762元/平方米的樓面價(jià)，最終成本大概是2.5萬左右；目前臨近地區(qū)一套125平米的房子月租金是1.5萬；按照上述計(jì)算，租金回報(bào)率在5%~6%的水平，已經(jīng)是合理的租金回報(bào)率了。

上海市的舉措可以說既在情理之中，又可以說在意料以外。

說是情理之中是因?yàn)?，此前上海就已提出“十三五”期間供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，占全部供地比重的30.9%；

意料之外是因?yàn)?，離2020年十三五結(jié)束還有很長時(shí)間，但上海市政府卻快速在短期內(nèi)連續(xù)推出8塊租賃用地，速度令人驚嘆，還讓人看到，租賃用地不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！

自7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》以來，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，最近一年多時(shí)間里，全國有超過8個(gè)省份及超過20個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。而此次上海市政府的動(dòng)作讓我們看到，政府是實(shí)實(shí)在在通過讓利來落實(shí)租賃政策，為租購并舉，先租后買的實(shí)施保駕護(hù)航！

二、其實(shí)，上海早就開始行動(dòng)了！

早在7月7日上海就公布了令人耳目一新的大消息，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》。

“十三五規(guī)劃”有以下要點(diǎn)：

1、十三五期間預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

2、預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

3、大幅增加本市租賃住房供應(yīng)。預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬套；新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）。

4、對(duì)于舊區(qū)改造，從以往的“拆、改、留”過渡到“留、改、拆”，以保留保護(hù)為主。

由此，我們可以看出上海市調(diào)控房價(jià)的決心，以及發(fā)力點(diǎn)：

上海的確在增加住宅供應(yīng)量上，準(zhǔn)備出重手！

上圖來自上海統(tǒng)計(jì)局2016年統(tǒng)計(jì)年鑒，可以看出，2010年的時(shí)候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個(gè)5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累計(jì)增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。

更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數(shù)上看，將增長60%的供應(yīng)量。這對(duì)于滿足實(shí)際需求，平抑上海房價(jià)，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，都將有重要意義。

此外，從上述要點(diǎn)1和2可知，上海新增住房第一位是市場(chǎng)化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。從新增土地供應(yīng)上看，商品房也只占了用地的36%。

上海今年的住宅土地出讓，絕大多數(shù)位于外環(huán)外。上周浦東外環(huán)內(nèi)掛出了兩年半以來第一塊住宅用地，位于張江科學(xué)城配套住宅基地的“孫橋國際社區(qū)”，但性質(zhì)為“租賃住房”，要求開發(fā)商持有70年，如果你仔細(xì)看“孫橋國際社區(qū)”的規(guī)劃，會(huì)發(fā)現(xiàn)這塊外環(huán)內(nèi)平整的大片土地，幾乎全部都是租賃住房（Rr4用地）。

按照今年這種趨勢(shì)，極有可能出現(xiàn)：上海外環(huán)外的土地供應(yīng)以商品房為主，外環(huán)內(nèi)以租賃住房為主。這樣一方面可以減少地王，壓住房價(jià)，一方面可以留住高端人才，增強(qiáng)上海競(jìng)爭(zhēng)力?！皩O橋國際社區(qū)”顯示了未來上海重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的趨勢(shì)。

國家鼓勵(lì)改變住房觀念，發(fā)展租賃市場(chǎng)，而上海作為經(jīng)濟(jì)中心和一線城市，此次在“十三五規(guī)劃”充分落實(shí)了中央的意圖。新增住房套數(shù)里，租賃住房占了6成以上，這力度可謂非常強(qiáng)，意味著樓市的方向發(fā)生了巨變。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為：能否真正控制住中國的房價(jià)，尤其是中心城市的房價(jià)，關(guān)鍵不在樓市本身，而在于能否真正深化改革，改變經(jīng)濟(jì)增長方式，做到了這一點(diǎn)，才能真正控制住貨幣增長速度，也才能控制住房價(jià)。

此外，財(cái)經(jīng)自媒體飯統(tǒng)戴老板也在微博上發(fā)文表示：上?！白赓U住房”和土地規(guī)劃如果執(zhí)行得當(dāng)，沒有超預(yù)期的放水的話，上海房價(jià)是沒多少上漲空間了。

從上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃我們可以看出：上海將堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并且正在努力保障和改善市民基本居住條件！

三、樓市若不降溫，則調(diào)控不斷，調(diào)控效果看決心！

一直以來大家對(duì)于房價(jià)很不滿意，各種各樣的批評(píng)涌現(xiàn)，比如什么人為土地稀缺，造成客觀政府抬高房價(jià)，地價(jià)漲所以房價(jià)才會(huì)漲等等――質(zhì)疑造成的后果就是：

象征性地限購并不能解決問題，越限購，饑餓營銷的效果越好，以前不著急買房的都憋不住了，開發(fā)商就在這里頭翻江倒海，搞得大家人心惶惶。

但就在今年，趨勢(shì)突然變了――高房價(jià)的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，樓市降溫已成不爭(zhēng)事實(shí)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布，7月70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比持平或下降的城市個(gè)數(shù)增加，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品房價(jià)格同比漲幅繼續(xù)全部回落。專家分析，因地制宜、因城施策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資、投機(jī)性需求進(jìn)一步退出。

另外，大家對(duì)房地產(chǎn)的怨言，竟有人聽了，還積極做出改變。

某著名地產(chǎn)開發(fā)商任先生一直拿供地說事，說北京（樓盤）2016年房價(jià)暴漲，是因?yàn)?016年供地突然少了，實(shí)際供地只有454公頃，而原計(jì)劃2017年供地也只有480公頃，商品住宅只有100公頃左右，沒有可賣的房子了，所以房價(jià)才會(huì)漲。

結(jié)果這個(gè)批評(píng)之后，北京今年半年時(shí)間就完成了去年的供地總量，也修改了今年的供地計(jì)劃，相比于原計(jì)劃，多供地將近一倍，基本回到2015年的水平。

土地供給的問題，似乎有回應(yīng)了，那么有人說地價(jià)高推動(dòng)房價(jià)漲的問題，上海也給出了改變。

7月初上海拿出兩宗土地，只租不售。此舉震驚全國，因?yàn)榈貎r(jià)一下壓低到10年前，浦東張江和嘉定新城的這兩塊地的樓面價(jià)只有5000多塊錢。正當(dāng)很多人質(zhì)疑這種自宮式供地能否持久時(shí)，就在昨天，上海又用實(shí)際行動(dòng)給出回應(yīng)。

可以預(yù)見，一個(gè)企業(yè)有足夠利潤空間的租金水平，能拉低當(dāng)?shù)胤孔?-6成，未來的只租不售，肯定可以期待。隨著各地只租不售的繼續(xù)推出，想必租金價(jià)格應(yīng)該在明年底后年初，這一大批只租不售的樓盤建成的時(shí)候，就會(huì)有很強(qiáng)烈的市場(chǎng)反應(yīng)了。

如今為調(diào)控樓市，各村都有高招，一線城市似乎已成排頭兵，至于二三線城市，他們更重要的任務(wù)似乎是給一線城市承接人口，爭(zhēng)奪人才。以前我們總是封堵一線，但結(jié)果很差。現(xiàn)在用了疏堵結(jié)合的辦法，一邊一線往外驅(qū)趕，另一邊二三線來爭(zhēng)搶接收，這是一個(gè)新的思路。

樓市若不降溫，則調(diào)控不斷，調(diào)控效果看決心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。