183.13億：上海樓市這回真是拼了！

導(dǎo)讀：就在剛才，上海（樓盤）市樓市又有新動作！據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國有建設(shè)用地，總規(guī)劃建筑面積21.85萬平方米，用途全部為租賃用途！

一、183.13億不要了！上海誓降房價房租

據(jù)公告，4幅地塊分別為浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊，長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊、浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊。

參照此前上海市出讓給國有企業(yè)的兩塊租賃用地，成交價基本上就是目前測算的樓面價，綜合價值約為16.87億。而按照土地價值和面積計算，4塊土地如全開發(fā)為商品房，那么市場價值約為200億！

把租賃用途的土地潛在成交價和按照商品房標準成交的價格做一個對比的話，那么可以得出一個結(jié)論，上海市政府此次讓利183.13億元！

那么這些土地拿出來租賃的話，回報率有多少呢？

以最貴的長寧區(qū)古北社區(qū)地塊計算，12762元/平方米的樓面價，最終成本大概是2.5萬左右；目前臨近地區(qū)一套125平米的房子月租金是1.5萬；按照上述計算，租金回報率在5%~6%的水平，已經(jīng)是合理的租金回報率了。

上海市的舉措可以說既在情理之中，又可以說在意料以外。

說是情理之中是因為，此前上海就已提出“十三五”期間供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，占全部供地比重的30.9%；

意料之外是因為，離2020年十三五結(jié)束還有很長時間，但上海市政府卻快速在短期內(nèi)連續(xù)推出8塊租賃用地，速度令人驚嘆，還讓人看到，租賃用地不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！

自7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》以來，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，最近一年多時間里，全國有超過8個省份及超過20個城市出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。而此次上海市政府的動作讓我們看到，政府是實實在在通過讓利來落實租賃政策，為租購并舉，先租后買的實施保駕護航！

二、其實，上海早就開始行動了！

早在7月7日上海就公布了令人耳目一新的大消息，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》。

“十三五規(guī)劃”有以下要點：

1、十三五期間預(yù)計供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

2、預(yù)計新增供應(yīng)各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

3、大幅增加本市租賃住房供應(yīng)。預(yù)計新增供應(yīng)租賃住房70萬套；新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）。

4、對于舊區(qū)改造，從以往的“拆、改、留”過渡到“留、改、拆”，以保留保護為主。

由此，我們可以看出上海市調(diào)控房價的決心，以及發(fā)力點：

上海的確在增加住宅供應(yīng)量上，準備出重手！

上圖來自上海統(tǒng)計局2016年統(tǒng)計年鑒，可以看出，2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累計增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。

更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數(shù)上看，將增長60%的供應(yīng)量。這對于滿足實際需求，平抑上海房價，增強城市競爭力，都將有重要意義。

此外，從上述要點1和2可知，上海新增住房第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。從新增土地供應(yīng)上看，商品房也只占了用地的36%。

上海今年的住宅土地出讓，絕大多數(shù)位于外環(huán)外。上周浦東外環(huán)內(nèi)掛出了兩年半以來第一塊住宅用地，位于張江科學城配套住宅基地的“孫橋國際社區(qū)”，但性質(zhì)為“租賃住房”，要求開發(fā)商持有70年，如果你仔細看“孫橋國際社區(qū)”的規(guī)劃，會發(fā)現(xiàn)這塊外環(huán)內(nèi)平整的大片土地，幾乎全部都是租賃住房（Rr4用地）。

按照今年這種趨勢，極有可能出現(xiàn)：上海外環(huán)外的土地供應(yīng)以商品房為主，外環(huán)內(nèi)以租賃住房為主。這樣一方面可以減少地王，壓住房價，一方面可以留住高端人才，增強上海競爭力?！皩O橋國際社區(qū)”顯示了未來上海重點發(fā)展區(qū)域的趨勢。

國家鼓勵改變住房觀念，發(fā)展租賃市場，而上海作為經(jīng)濟中心和一線城市，此次在“十三五規(guī)劃”充分落實了中央的意圖。新增住房套數(shù)里，租賃住房占了6成以上，這力度可謂非常強，意味著樓市的方向發(fā)生了巨變。

財經(jīng)評論員劉曉博認為：能否真正控制住中國的房價，尤其是中心城市的房價，關(guān)鍵不在樓市本身，而在于能否真正深化改革，改變經(jīng)濟增長方式，做到了這一點，才能真正控制住貨幣增長速度，也才能控制住房價。

此外，財經(jīng)自媒體飯統(tǒng)戴老板也在微博上發(fā)文表示：上?！白赓U住房”和土地規(guī)劃如果執(zhí)行得當，沒有超預(yù)期的放水的話，上海房價是沒多少上漲空間了。

從上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃我們可以看出：上海將堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并且正在努力保障和改善市民基本居住條件！

三、樓市若不降溫，則調(diào)控不斷，調(diào)控效果看決心！

一直以來大家對于房價很不滿意，各種各樣的批評涌現(xiàn)，比如什么人為土地稀缺，造成客觀政府抬高房價，地價漲所以房價才會漲等等――質(zhì)疑造成的后果就是：

象征性地限購并不能解決問題，越限購，饑餓營銷的效果越好，以前不著急買房的都憋不住了，開發(fā)商就在這里頭翻江倒海，搞得大家人心惶惶。

但就在今年，趨勢突然變了――高房價的歷史性轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，樓市降溫已成不爭事實。

據(jù)國家統(tǒng)計局8月18日公布，7月70個大中城市房價環(huán)比持平或下降的城市個數(shù)增加，15個一線和熱點二線城市新建商品房價格同比漲幅繼續(xù)全部回落。專家分析，因地制宜、因城施策效果進一步顯現(xiàn)，投資、投機性需求進一步退出。

另外，大家對房地產(chǎn)的怨言，竟有人聽了，還積極做出改變。

某著名地產(chǎn)開發(fā)商任先生一直拿供地說事，說北京（樓盤）2016年房價暴漲，是因為2016年供地突然少了，實際供地只有454公頃，而原計劃2017年供地也只有480公頃，商品住宅只有100公頃左右，沒有可賣的房子了，所以房價才會漲。

結(jié)果這個批評之后，北京今年半年時間就完成了去年的供地總量，也修改了今年的供地計劃，相比于原計劃，多供地將近一倍，基本回到2015年的水平。

土地供給的問題，似乎有回應(yīng)了，那么有人說地價高推動房價漲的問題，上海也給出了改變。

7月初上海拿出兩宗土地，只租不售。此舉震驚全國，因為地價一下壓低到10年前，浦東張江和嘉定新城的這兩塊地的樓面價只有5000多塊錢。正當很多人質(zhì)疑這種自宮式供地能否持久時，就在昨天，上海又用實際行動給出回應(yīng)。

可以預(yù)見，一個企業(yè)有足夠利潤空間的租金水平，能拉低當?shù)胤孔?-6成，未來的只租不售，肯定可以期待。隨著各地只租不售的繼續(xù)推出，想必租金價格應(yīng)該在明年底后年初，這一大批只租不售的樓盤建成的時候，就會有很強烈的市場反應(yīng)了。

如今為調(diào)控樓市，各村都有高招，一線城市似乎已成排頭兵，至于二三線城市，他們更重要的任務(wù)似乎是給一線城市承接人口，爭奪人才。以前我們總是封堵一線，但結(jié)果很差?，F(xiàn)在用了疏堵結(jié)合的辦法，一邊一線往外驅(qū)趕，另一邊二三線來爭搶接收，這是一個新的思路。

樓市若不降溫，則調(diào)控不斷，調(diào)控效果看決心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。