樓市“退燒”記：京滬等地網(wǎng)簽持續(xù)降溫

一份征求意見稿，讓“共有產(chǎn)權住房”迅速變成熱議話題。

8月3日，北京市住建委與多部門聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》向社會征集意見。作為對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整與升級，這份文件拉開了北京市政策性住房的“共有產(chǎn)權時代”，亦是北京房地產(chǎn)市場調(diào)控從供給側發(fā)力的重要舉措。

“北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場長期穩(wěn)定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發(fā)布，”北京市住建委主任徐賤云日前表態(tài)，北京穩(wěn)定房價的決心不會變，“政策出臺后，最重要的是堅持到底，嚴厲執(zhí)行。”

北京樓市調(diào)控重拳，并非個例，它對全國城市起到示范和帶頭作用。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年第四季度以來，全國已有超過60個大中城市，出臺了多達160多次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。

當前，樓市調(diào)控正堅持“政策穩(wěn)定”和“查漏補缺”的總基調(diào)，并利用調(diào)控政策壓力下騰挪出的“窗口期”啟動長效機制建設，而這也是下一步樓市管理的重點。其中在長效機制建設上，培育和發(fā)展住房租賃市場、實現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。

大家仍在等待長效機制那張清晰的框架、路線和時間表。

“什么時機出臺、分幾年落實推進都需要思考?！眹鴦赵簠⑹孪谋髲娬{(diào)，要預防政策變成口號。房地產(chǎn)長效機制有了初步頂層設計之后，再配合具體措施出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉長期以來形成的以資產(chǎn)市場為主的波動局面。

“緊箍咒”越念越緊

去年9月30日推出的“京八條”，拉開了北京這一輪最強調(diào)控的序幕。隨后，北京涉及土地出讓、保障房、二手房銷售、新房預售、商業(yè)房管理、銀行信貸和公積金繳存提取等各個環(huán)節(jié)和各種房屋類型的調(diào)控政策密集出爐。

徐賤云透露，北京已連續(xù)出臺18項政策調(diào)控樓市，抑制投資投機行為，“一系列樓市調(diào)控政策除了‘打補丁’，還要‘釘釘子’”。

北京“帶頭大哥”作用明顯，各地樓市調(diào)控因城施策，更具精準性，并持續(xù)“打補丁”以適時圍堵調(diào)控漏洞。

不難發(fā)現(xiàn)，限購、限貸、限價、限售、限商，這五大關鍵詞是本輪調(diào)控的“殺手锏”。其中，覆蓋范圍廣，影響人群多的“限購”政策，成為多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”里的基礎性政策。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一輪“限購”，除了從一二線熱點城市擴散到三四線城市之外， 還呈現(xiàn)出中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控的“合力效應”。以北京為中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施，構成環(huán)北京限購圈。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣等地則對新房、二手房全面限購。

差別化信貸政策的多重升級，也加高了購房者的購房門檻。今年3月17日，北京率先收緊信貸政策，除全面、嚴格落實房貸利率折扣最高九折外，還將二套房商業(yè)貸款最長期限縮至25年；隨后，天津、深圳、廣州等地跟進。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至8月9日，全國共有36個地級市以上城市出臺了樓市限貸政策。

其中，北上廣深全部執(zhí)行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。

“與往年的調(diào)控政策相比，今年樓市調(diào)控政策增加了‘限售’和‘限購商住房’兩部分內(nèi)容?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者說，截至目前，全國已經(jīng)有超過38個城市發(fā)布了“限售令”，其中河北省保定市最長限售年限為10年，“未來或將有更多城市跟進限售，該調(diào)控可以有效降低炒房客的投機行為”。

此外，今年上半年，全國歷史上首次全面“限購商住房”，比如上海、北京、廣州、成都等地“商改住”市場被全面收緊。8萬元被視為北京新房市場的價格“紅線”外，廣州、合肥等地亦均對限價提出規(guī)定。

這一系列調(diào)控組合拳可謂多角度發(fā)力，除此，中介、媒體等相關環(huán)節(jié)無不面臨不同程度的檢查整改行動。比如，去年以來，北京、上海、廣州等地，均對房屋信息公示、學區(qū)房信息剔除、首付信息試算、虛假房源、價格虛高房源等方面有相應檢查，以規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的日常行為。

樓市放慢腳步

一路高歌的樓市由此放慢了腳步，影響范圍輻射到全國，而非單單受調(diào)控城市。

7月18日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房價環(huán)比下降。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲說，總的來看，上半年一線城市房價穩(wěn)中回落：“在調(diào)控政策的作用下，一線城市投機性購房需求已得到遏制，泡沫積累的局面得到扭轉?！?/p>

調(diào)控高壓之下，樓市繼續(xù)“退燒”。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的研報顯示，北、上、廣、深四個一線城市7月份新房成交面積近240萬平方米，同比下跌46.02%。其中，北京和廣州7月份成交面積同比降幅超五成，分別下降55.22%和53.37%。

二手房領域，北京、上海二手房市場成交量均在下跌，房價也已進入下行通道。上海易居房地產(chǎn)研究院一組最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海二手房住宅成交面積94萬平方米左右，環(huán)比減少3.7%，同比減少71.1%；

而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京二手房市場更是創(chuàng)下連續(xù)3年來同月同期的最低值。北京二手房住宅簽約合計6704套，環(huán)比跌幅達到了25%。

張大偉分析，從今年3月份起，以北京為代表的一二線城市，網(wǎng)簽成交量持續(xù)低迷，市場開始進入調(diào)整期。各地因樓市調(diào)控產(chǎn)生的影響已開始顯現(xiàn)。很多一二線城市為了抑制市場的上漲，也同步開啟了增加土地供應的政策。

“今年以來，中央政府堅持了‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，加大了分類調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了初步成效，” 住房和城鄉(xiāng)建設部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一日前接受記者采訪時稱，下半年，按照中央提出的要“加大對金融風險的管控和要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機制”的要求，控房價、防風險的力度不會放松。

進入8月以來，各地樓市的調(diào)控政策仍在不斷加碼。8月2日，廣州發(fā)布樓市新政，房企不接受政府價格指導項，一律不辦理網(wǎng)簽；8月3日，福州樓市新政，嚴禁房企捆綁搭售和設定條件賣房；同一天，北京發(fā)布新政，擬推共有產(chǎn)權住房；8月6日，沈陽樓市新政出臺，三環(huán)及渾南區(qū)二套及以上住房5年內(nèi)禁止交易。

調(diào)控不斷加碼，為進一步探索建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效調(diào)控機制留下緩沖期，也正是推進改革的窗口期。7月24日，中央政治局會議又一次提出，要加快建立房地產(chǎn)長效機制。

房地產(chǎn)健康發(fā)展的考核維度太多、影響鏈條太長、機理太復雜，因此給出長效機制的具體內(nèi)容也比較困難。如何建立房地產(chǎn)長效機制，外界還在等待清晰的框架、路線和時間表。

從大框架來看，房地產(chǎn)長效機制應呈“三足鼎立”態(tài)勢，包括不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅和穩(wěn)定住房消費政策，但前兩者進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。