建立房地產長效機制還需房產稅落地

從廣州（樓盤）的“租售同權”到無錫（樓盤）的“租房落戶”開始，各地相應出臺健全完善房屋租賃市場的措施。上海（樓盤）提出深化以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。成都計劃年底組建3至4家國有住房租賃公司。8月3日北京（樓盤）市推出《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，要求滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%?？梢钥闯龈鞯卣诜e極探索解決居住困難問題，落實建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

去年以來，中國一二線城市房價暴漲，呈現(xiàn)泡沫化趨勢，這不僅會引起金融風險，也會導致一系列社會問題。2016年12月召開的中央經濟工作會議提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，抑制資產泡沫。習近平總書記指出，建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。

目前，中央與地方實施了一系列限購、限貸、限售等臨時性的調控政策，但這種治標不治本的措施并不能解決樓市根深蒂固的結構性扭曲，必須要完善一攬子政策組合，調整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產市場動態(tài)均衡，才能實現(xiàn)房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。在這種思路下，培育和發(fā)展住房租賃市場成為各地優(yōu)先落實的一種探索。

中國樓市目前面臨的問題根源于過度市場化，政府職能缺位造成的。中國上世紀90年代住房制度改革之初就提出建立不同類型的住房保障體系，1994年國務院發(fā)布的《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》要求，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系，房地產開發(fā)公司每年的建房總量中，經濟適用住房要占20%以上。到了2008年中國樓市價格過高引起社會關注之后，當年國務院重提抓緊建立住房保障體系，加快廉租住房建設，增加房源供給，加強經濟適用住房的建設和管理等等。但是，中國的住房保障體系始終沒有能夠建成，不管是有限產權的經濟適用房，還是廉租房，在總量上幾乎可以忽略不計，人們只能依賴于市場。

在地方政府追求土地財政以及住宅土地供應受限的背景下，由資產升值預期推動樓市產生了泡沫，制造金融風險的同時，也給中國經濟穩(wěn)定與發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。首先，大部分尚未購房的中低收入者已經沒有能力置業(yè)，居者不能實現(xiàn)有其屋的夢想，這不僅是經濟問題，也是社會穩(wěn)定問題；其次，年輕人無力承擔一二線房價而阻止了人才向這些創(chuàng)新資源豐富的城市流動，將會影響中國經濟轉型升級的進程與發(fā)展。因此，優(yōu)先發(fā)展（歷史補償）保障型住房體系，就是要滿足年輕人與中低收入者的住房需求，與此同時，建設大量公共產權住宅與租賃房，也可以緩解商品房投資下滑對經濟增長的沖擊，使得經濟增長傳統(tǒng)動力下降足夠平滑，為創(chuàng)新型發(fā)展提供穩(wěn)定的環(huán)境。

中國樓市存在過度投資是產生泡沫的重要原因，在結構上增加保障型住房供應的同時，也要在存量上對持有環(huán)節(jié)征收房產稅，提高成本可以降低投資類買家的持有愿望，并通過空置稅打擊過度浪費寶貴住宅資源的行為。房產稅是未來地方政府財政收入的穩(wěn)定來源，也會促進地方政府對公共資源的投資。按照國土部的要求，全國不動產統(tǒng)一登記工作自2014年開始啟動，力爭2017年年底前所有市縣全部接入國家級信息平臺，目前已有十余個省區(qū)市將當?shù)夭粍赢a登記信息接入全國信息管理平臺，這為征收房產稅提供了基礎，應該盡快推動房產稅落地。房產稅給予個人或家庭一定的免征面積，只對超出的面積或者完全投資型的征收，可以避免一些爭議與阻力。

當然，長效機制必須建立在兩個基礎之上，一個是必須適應市場規(guī)律，在尊重市場的前提下，彌補政府在保障型住房供給方面的長期缺位，而不是政府重新主導房地產市場；另一個基礎是，新機制的建立必須基于房地產平穩(wěn)健康發(fā)展這個前提與目標，而不能在改革過程中沖擊市場，以新的扭曲代替舊的畸形。在這些基礎上，經過探索之后，應該通過立法等手段進一步建立商品房、公共住房、租賃住房等相關住房基礎性制度，完善國家住房制度總體框架。比如目前推動的租賃市場，必須解決租售同權以及供給可持續(xù)性的問題，這涉及到戶籍、公共資源的投入、土地規(guī)劃、財政分配、制度創(chuàng)新等方面的改革，因此，長效機制的建立任重道遠，時不我待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。