租賃市場(chǎng)發(fā)展提速 深圳已走在前列

中國(guó)整體上正在快速進(jìn)入存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化。近日，住建部等九部委發(fā)文，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，深圳（樓盤）等12個(gè)城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)，深圳其實(shí)已走在前列。如何激活存量，合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，也成為控房?jī)r(jià)之外深圳房地產(chǎn)調(diào)控的重要議題?！渡钲谧》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》展示了一份基于2013年的深圳住房調(diào)查：全市1035萬(wàn)套的住房總量中，商品房約128萬(wàn)套，政策性保障性住房約34萬(wàn)套，單位及個(gè)人自建住房約55萬(wàn)套，原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房約650萬(wàn)套，工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬(wàn)套。數(shù)據(jù)顯示，在深圳住房結(jié)構(gòu)中商品房占比僅為12.4%。毫無(wú)疑問(wèn)，深圳仍面臨一定的住房供應(yīng)缺口。

說(shuō)起政府租賃住房，深圳目前實(shí)行的是人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。雙軌制下，人才住房的面積要比傳統(tǒng)保障性住房的公租房大。為了多渠道籌集建設(shè)人才住房，土地是最先著力點(diǎn)。深圳市土地房產(chǎn)交易中心去年11月出讓的位于龍華、大鵬和坪山的三宗居住用地就采取了競(jìng)價(jià)模式，規(guī)定人才住房配建比例分別占住宅建筑總量的30%、20%和20%。

從2011年起，深圳土地市場(chǎng)上的存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)，深圳提出要大力挖掘社會(huì)存量住房資源，例如鼓勵(lì)利用自有存量用地建設(shè)人才住房，利用地鐵、公交場(chǎng)站等公共設(shè)施上蓋配建人才住房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場(chǎng)主體共同參與人才住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，鼓勵(lì)企業(yè)將自有商業(yè)、辦公用房、宿舍等改造為租賃型人才住房。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將有助于盤活存量商辦物業(yè)，提高住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)面積。

這時(shí)，深圳興起了長(zhǎng)租公寓的風(fēng)潮。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，深圳目前已有近200家長(zhǎng)租公寓企業(yè)。自去年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓站上資本市場(chǎng)風(fēng)口，許多房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團(tuán)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，萬(wàn)科、招商蛇口、龍湖等房企都在全力拓展這塊未來(lái)容量將達(dá)到萬(wàn)億市值的“蛋糕”。

而在近日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》則提出，要加快培育住房租賃市場(chǎng)，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，培育多元化、規(guī)?；I(yè)化的住房供應(yīng)主體，形成先租后買的梯度住房消費(fèi)模式，努力構(gòu)建分層次、多渠道的住房供應(yīng)體系。

《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》也指出，“十三五”期間，預(yù)計(jì)全市住房總需求約180萬(wàn)套，其中，購(gòu)房需求約70.8萬(wàn)套，租賃住房需求約109.2萬(wàn)套?？梢?，租賃市場(chǎng)在深圳有相當(dāng)大的發(fā)展前景，“租”越來(lái)越成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

不過(guò)，與國(guó)內(nèi)其它高房?jī)r(jià)的大城市相比，深圳住宅的租金收益率水平卻相對(duì)較低。全球最大的城市數(shù)據(jù)庫(kù)網(wǎng)站numbeo的數(shù)據(jù)顯示，深圳2016年9月租金毛收益率僅為1.47%。如不計(jì)其他成本，在房?jī)r(jià)增速和物價(jià)增速相同的情況下，在深圳購(gòu)置一套房子用于出租需70年的租金才能收回購(gòu)房款。排名第一的華盛頓租金收益率達(dá)到8.54%，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、上海（樓盤）分別為2.55%、2.28%、1.98%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，目前深圳租賃市場(chǎng)主要存在供需匹配錯(cuò)位與低效等問(wèn)題，未來(lái)可挖掘房源供給潛力，盤活存量，增大供應(yīng)量，扶持發(fā)展租賃企業(yè)尤其是長(zhǎng)租公寓企業(yè)，促進(jìn)供應(yīng)主體多元化；完善租賃立法，保護(hù)承租人權(quán)益，強(qiáng)化信用監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)交易的安全、透明和高效。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。